N° RG 24/00064 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FAKH

Minute N°25/00264

Chambre 1

DEMANDE EN REPARATION DES DOMMAGES CAUSES PAR L’ACTIVITE DES AUXILIAIRES DE JUSTICE

Rédacteur :

A. POITEVIN

expédition conforme

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS

Maître [V] [C]

Maître [Z] [J]

Maître [M] [O]

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS

Maître [V] [C]

Maître [Z] [J]

Maître [M] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 16 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [11]

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Tarascon sous le numéro 424 401 065, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Lucie BREMOND de la SELARL CAP OUEST AVOCATS, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [Y]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Victor BONNEMAY, avocat au barreau de QUIMPER

Maître [P] [H]

né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 20]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocats au barreau de QUIMPER

S.C.I. [16]

Société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 828 012 021, dont le siège social est sis [Adresse 14] / FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Laureen BOUDIGOU, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

L’EURL [12] dont le gérant est monsieur [U] [Y] a obtenu un permis d’aménager en vue de la réalisation d’un parc résidentiel de loisirs pour l’implantation de 51 habitations légères de loisirs sur un terrain d’une superficie de 20 336 m² dont elle est propriétaire situé au lieudit [Adresse 15] à [Localité 19], cadastré section ZP sous les n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 4].

Un permis modificatif lui a été accordé par arrêté en date du 21 juillet 2012.

Dans le cadre de ce projet, elle a souhaité acquérir des parcelles voisines cadastrées section ZP n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] appartenant à messieurs [B] et [I] [D].

Pour financer les travaux d’équipement commun aux parcelles déjà acquises et aux parcelles à acquérir mais également les travaux afférents aux parcelles dont l’acquisition était envisagée, parcelles qui devaient être une fois aménagées revendues, le gérant de L’EURL [12] a proposé à un ami monsieur [A] [X] gérant de la S.A.R.L. [11], de participer à cette opération.

L’EURL [12] et la S.A.R.L. [11] ont alors constitué une SCI dénommée SCI [16], dont les statuts ont été signés le 13 février 2017, chacune de ces sociétés ayant été désignée en qualité de gérant.

La S.A.R.L. [11] a effectué deux virements en date des 17 mars et 30 mars 2017 pour un montant total de 40 000 € destiné à financer les frais des actes notariés d’acquisition des parcelles appartenant aux consorts [D] et une quote-part des travaux de VRD engagés.

Suivant acte en date du 23 mars 2017 reçu par maître [P] [H] notaire à Pont l’Abbé, monsieur [B] [D] a vendu à la SCI [16] la parcelle de terre située sur la commune de Plobannalec Lesconil, lieudit [Adresse 15] cadastrée section ZP [Cadastre 2] ayant vocation à être viabilisée dans le cadre du parc résidentiel de loisirs situé à Plobannalec Lesconil, au prix de 60 000 € payable par compensation avec l’obligation pour l’acquéreur de remettre au vendeur deux lots viabilisés n° 40 et 41 dans le parc résidentiel de loisirs, la livraison devant intervenir avant le 15 juillet 2017 et l’acte constatant cette livraison devant être reçu avant le 15 août 2017.

L’acte de vente précisait qu’à défaut de livraison au terme convenu, sauf cas de force majeure ne remettant pas en cause la finalité de l’opération et ne repoussant pas son achèvement de plus de six mois, le prix de vente deviendrait immédiatement exigible, la dation en paiement devenant alors caduque.

Suivant acte en date du 31 mars 2017 reçu par maître [R] [G], monsieur [I] [D] a vendu à la SCI [16] la parcelle cadastrée section ZP n° [Cadastre 4] lieudit [Adresse 15] sur la commune de Plobannalec Lesconil, au prix de 60 000 € payable au vendeur par la remise de deux lots n° 38 et 39 situés dans le parc résidentiel de loisirs, la livraison devant intervenir avant le 15 juillet 2017 et être constatée par un acte au plus tard le 15 août 2017.

L’acte de vente précisait qu’à défaut de livraison au terme convenu, sauf cas de force majeure ne remettant pas en cause la finalité de l’opération et ne repoussant pas son achèvement de plus de six mois, le prix de vente deviendrait immédiatement exigible, la dation en paiement devenant alors caduque.

Le 1er février 2023, la conseil de la S.A.R.L. [11] prenait attache avec maître [H], la S.A.R.L. s’inquiétant d’une éventuelle revente des lots 38 à 41 par la SCI [16] sans l’en informer.

Elle apprenait alors que :

suivant acte en date du 10 décembre 2021 reçu par Maître [K] [T] , la SCI [16] représentée par monsieur [Y] en sa qualité de gérant de L’EURL [12] et monsieur [I] [D] avaient constaté l’absence de livraison des lots n° 38 et 39 qui devaient être remis en paiement de l’acquisition de la parcelle cadastrée ZP n° [Cadastre 4] dans le délai fixé et la résolution de la vente conclue du fait de la réalisation de la condition résolutoire, un acte similaire étant établi le même jour par maître [K] [T] entre la SCI [16] et monsieur [B] [D] pour la parcelle cadastrée section ZP n° [Cadastre 3] [I] [D] et monsieur [B] [D] procédaient le même jour suivant acte reçu par maître [T] à la revente de leurs parcelles à L’EURL [12] au prix de 60 000 €.

Reprochant à monsieur [Y] d’avoir manqué à son devoir de loyauté en privilégiant ses propres intérêts au détriment de ceux de la société, la résolution amiable des ventes étant contraire à l’intérêt de la SCI [16] dès lors qu’elle constitue un acte d’appauvrissement contraire à l’intérêt social et au bénéfice d’un seul associé et au notaire rédacteur de l’acte du 10 décembre 2021 qui avait connaissance de l’existence de la SCI et de la désignation de co-gérants, de ne pas avoir vérifié que la société [11] consentait à la résolution amiable des ventes consenties à la SCI, la S.A.R.L. [11] a assigné devant le tribunal judiciaire de Quimper monsieur [U] [Y], maître [P] [H] et la SCI [16] suivant exploit en date du 9 janvier 2024 aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 1848, 1850 alinéa 1 et 1240 du code civil en ce qui concerne le notaire, condamner :

in solidum monsieur [U] [Y] et maître [H] à lui verser les sommes de :46 703 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du compte courant,242 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du bénéfice net attendu,25 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice moral subi,5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI [16] au paiement de la somme de 46 703 € au titre du remboursement du compte courant.

Elle expose que les fautes commises par monsieur [Y] et le notaire lui ont fait perdre tout espoir de remboursement des sommes apportées en compte courant, puisque les biens immobiliers acquis par la SCI constituaient les seules garanties dont elle disposait. Elle ajoute qu’elle espérait par ailleurs un bénéfice net de l’opération à hauteur de 242 000 € ainsi que cela ressort du budget prévisionnel qui avait été établi par monsieur [Y] lorsqu’il est entré en contact avec son gérant, la perte de chance de pouvoir bénéficier du bénéfice net de l’opération étant certaine et devant être mesurée au regard du seul bilan financier objectif de l’opération fourni par monsieur [Y].

Monsieur [U] [Y] a au terme de ses écritures notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, conclu au débouté de la S.A.R.L. [11], sollicité l’octroi de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et demandé au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision.

À titre subsidiaire, il a conclu à la réduction des demandes présentées à des montants plus raisonnables et sollicité la condamnation de maître [H] à le garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre.

Il indique que les parcelles acquises auprès des consorts [D] devaient faire l’objet d’une simple revente sans édification d’habitation légère de loisirs comme le soutient la demanderesse.

Il précise que le gérant principal de la SCI qui a été constituée était monsieur [X] qui s’est chargé de l’ensemble des démarches administratives, bancaires et comptables, lui-même n’ayant jamais eu accès aux comptes bancaires, à la totalité des bilans comptables ou aux différents identifiants d’accès aux organismes.

Il soutient que très rapidement, la société [11] s’est désintéressée de leur projet commun, puisqu’elle s’est contentée d’opérer deux virements en mars 2017 puis n’a pas procédé au financement des travaux de VRD comme elle s’y était engagée, indiquant qu’elle a investi 10 fois moins que L’EURL [12] dans ce projet.

Il expose que le projet n’ayant pas avancé et s’exposant à la caducité du permis d’aménager accordé à L’EURL [12], maître [H] lui a conseillé du fait de l’absence de livraison des lots visés aux actes de cession consentis par les consorts [D], de régulariser un acte constatant l’anéantissement des ventes et de signer le même jour une nouvelle vente au profit de l’unique pétitionnaire à savoir L’EURL [12].

Il soutient que la régularisation de ces actes n’est pas contraire à l’intérêt social puisqu’ainsi, la SCI n’a pas été exposée au paiement du prix fixé pour l’acquisition des parcelles et ce en pure perte puisque les travaux d’aménagement n’auraient pas pu être réalisés avant l’expiration du permis consenti, expiration fixée au 21 juillet 2022.

Il relève que la S.A.R.L. [11] ne rapporte nullement la preuve des préjudices qu’elle allègue avoir subis dès lors qu’elle ne communique ni la totalité des bilans de la SCI [16], ni l’état de ses comptes en banque, ne justifiant pas ainsi de l’absence de remboursement de son compte courant d’associé ou de l’impossibilité financière de la SCI de procéder au remboursement de ce compte.

Il conteste l’existence du préjudice moral allégué par la demanderesse.

Quant à la perte de chance invoquée au titre du bénéfice net attendu, il indique qu’il ne peut être estimé en comprenant le bénéfice attendu sur la construction et la vente des habitations légères de loisirs puisque la demanderesse n’a pas souhaité être associée à cette activité. Il en déduit que le bénéfice net doit être calculé simplement sur la revente des parcelles dont il convient de déduire les dépenses exposées à savoir le montant des travaux VRD des parcelles appartenant aux consorts [D], le prix d’achat des terrains, les frais de notaire et les frais d’agence, le montant des frais de commercialisation des terrains, les diligences ayant été effectuées exclusivement par L’EURL et les frais de commercialisation pouvant être fixés à 3 500 € HT par parcelles, ce qui représente une somme de 49 000 € pour 14 parcelles.

Il précise que les dépenses s’élèvent à un montant total de 424 857 € et les recettes sur les ventes des parcelles à un montant de 492 000 €, de telle sorte que le bénéfice net est égal à 67 143 €, soit 33 571 € par associé.

Il soutient que la demanderesse ne peut solliciter que l’indemnisation d’une perte de chance d’avoir pu réaliser ce bénéfice, perte de chance qui apparaît illusoire dès lors que la demanderesse n’a pas respecté ses engagements financiers et s’est désintéressée du projet. Il propose de fixer à 5 % du bénéfice net attendu par associé, la perte de chance subie, de telle sorte que la somme allouée à la demanderesse ne saurait excéder 1 678,57 €. Il propose également une telle évaluation pour la perte de chance d’avoir pu obtenir le remboursement du compte courant d’associé, soulignant que ce remboursement ne pouvait intervenir qu’en cas de bénéfice ou a minima de chiffre d’affaires, ce qui supposait la réalisation des travaux dans les délais.

Subsidiairement, il exerce un recours en garantie contre le notaire dont il indique que la faute est évidente et n’est pas contestée par lui, précisant qu’il n’a fait que suivre les conseils donnés par ce professionnel.

Il soutient que le notaire était parfaitement informé de ce que la société [11] était associée gérante de la SCI [16] dès lors que cette société apparaît en qualité de partie à l’acte.

Il indique qu’il n’a été animé d’aucune intention frauduleuse, le notaire l’ayant assuré de ce qu’il pouvait signer pour le compte de la société [11] les actes constatant la résolution des ventes consenties par les consorts [D] lesquels n’étaient que purement formels en l’état de la revente à L’EURL [12] seule titulaire du permis d’aménager.

Il conclut au rejet du recours en garantie exercé contre lui par le notaire, soulignant que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’une faute détachable de ses fonctions de gérant et rappelant qu’il n’a fait que suivre les conseils de son notaire. Il soutient que le notaire a fait une analyse erronée des actes de vente et que c’est cette analyse erronée qui justifie la présente procédure.

Maître [P] [H] a, aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, conclu au débouté de la demanderesse et sollicité l’octroi de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il a conclu à la réduction du préjudice invoqué au titre du bénéfice retiré de l’opération à de plus justes proportions et exercé un recours en garantie contre monsieur [Y].

Enfin, il a demandé au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée la décision dès lors qu’il n’est pas démontré que la S.A.R.L. [11] dispose des capacités de rembourser les sommes qui lui auraient été allouées dans l’hypothèse d’une infirmation de la décision rendue en appel.

Il ne conteste pas la faute reprochée dès lors qu’il n’a pas vérifié l’accord de la société [11] pour recueillir les actes de résolution reçus en décembre 2021. Toutefois, il indique n’avoir nullement eu l’intention de prêter son concours à un acte frauduleux, s’interrogeant sur le délai particulièrement long entre la signature des actes de vente et les actes constatant la réalisation de la condition résolutoire.

Il indique que la demanderesse ne peut que solliciter l’indemnisation d’un préjudice équivalent à une perte de chance d’avoir pu bénéficier des bénéfices escomptés de l’opération, rappelant qu’en tout état de cause la demanderesse avait vocation à recevoir seulement la moitié des sommes issues du bénéfice retiré de l’opération, cette quote-part devant être restituée par monsieur [Y] et non par le notaire.

Il expose que s’il n’avait pas reçu l’acte litigieux, le vendeur aurait agi contre la SCI en paiement du prix et que compte tenu du désaccord et de la rupture des liens entre associés, la résolution aurait certainement été prononcée, de telle sorte que les chances sont infimes pour que la vente soit finalement concrétisée au profit de la société [16].

Il relève que la somme de 242 000 € avancée par la demanderesse n’est pas justifiée. Il indique que si la demanderesse évoque une revente des parcelles avec livraison de maison en bois, l’édification de chalet n’est pas visée dans les actes notariés lesquels mentionnent simplement une acquisition de parcelles ayant vocation à être viabilisées dans le cadre d’un parc résidentiel de loisirs.

Il précise que L’EURL [12] a justifié avoir procédé à la revente de 14 lots pour une somme totale de 492 000 € dont il convient de déduire le prix d’acquisition des terrains qu’aurait dû verser la SCI à hauteur de 120 000 € mais également les frais exposés au titre des travaux VRD, les frais d’agence et les frais notariés, ce qui représente un bénéfice de 258 103,98 € en totalité soit à revenir à la demanderesse une somme de 129 051,99 €.

Quant à la perte de chance de pouvoir obtenir le remboursement du compte courant d’associé, il relève qu’il s’agit d’une dette de la société à l’égard d’un associé et qu’il n’est pas démontré que cette dette serait irrecouvrable à l’encontre de la SCI. Il conclut enfin au rejet de la demande présentée au titre du préjudice moral lequel n’est pas établi.

Il conclut au rejet du recours en garantie exercé contre lui par monsieur [Y], relevant que ce dernier ne démontre pas l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui subi par la société elle-même, soulignant que la faute commise par ce dernier est prépondérante dès lors qu’il avait parfaitement connaissance de ce que la demanderesse souhaitait poursuivre le projet initial comme en témoigne le mail adressé le 19 novembre 2020 par la S.A.R.L. [11]. Il soutient qu’en s’abstenant d’indiquer que la société [11] était partie prenante à l’opération, monsieur [Y] s’est rendu coupable de réticence dolosive et est seul à l’origine du préjudice qu’il invoque.

Il indique être bien fondé à exercer un recours en garantie contre monsieur [Y] en l’état de la faute dolosive commise par ce dernier.

La S.A.R.L. [11] a actualisé ses demandes au terme de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, sollicitant la condamnation :

in solidum de monsieur [U] [Y] et maître [H] à lui verser les sommes de :48 308,07 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du compte courant,242 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du bénéfice net attendu, sauf à ordonner une expertise comptable avant-dire droit permettant de déterminer le préjudice de l’opération, 25 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice moral subi,5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,la SCI [16] au paiement de la somme de 48 308,07 € au titre du remboursement du compte courant.

La S.A.R.L. [11] conteste s’être désintéressée du projet présenté par monsieur [Y], précisant que les parcelles dont les consorts [D] étaient propriétaires devaient être aménagées, puis revendues avec livraison de maison en bois, ce que ne peut contester monsieur [Y] puisqu’il indiquait dans le mail adressé en novembre 2020 que les travaux stoppés en raison de l’opposition de la mairie allaient pouvoir reprendre et qu’il fallait sans tarder procéder à la commande des maisons pour s’assurer de leur livraison dans des délais compatibles avec la finalisation de leur projet pour l’été 2021.

Elle précise avoir manifesté le 19 novembre 2020 en dépit des désaccords existants avec monsieur [Y], sa volonté de poursuivre l’opération.

Elle indique que monsieur [Y] avait accès à tous les documents comptables et bancaires, détenant le carnet de chèques de la SCI [16].

Elle relève que monsieur [Y] ne communique pas les pièces permettant de connaître le bénéfice réel de l’opération, de telle sorte que le préjudice qu’elle a subi doit être calculé sur la base du seul bilan fourni par ce dernier évaluant à 242 000 € le bénéfice attendu de l’opération.

La SCI [16] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 mai 2025, l’affaire étant fixée à l’audience du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la faute commise par monsieur [Y]

L’article 1848 du code civil dispose :

« Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ses pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue.

Le tout, à défaut de dispositions particulières des statuts sur le mode d’administration ».

L’article 1850 du même code précise :

« Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ».

L’article 1847 prévoit :

« Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourt les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s’ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu’ils dirigent ».

La société ou l’associé qui entend engager la responsabilité du gérant n’a pas à rapporter la preuve de ce que ce dernier a commis une faute détachable de ses fonctions.

La S.A.R.L. [11] en sa qualité d’associée de la SCI [16] vient rechercher la responsabilité de monsieur [U] [Y] gérant de L’EURL [12] désignée en qualité de gérante de la SCI. Elle doit ainsi établir la faute commise par ce dernier.

Cette faute ne peut être sérieusement contestée dès lors que monsieur [Y] ne pouvait en sa qualité de gérant, régulariser seul pour le compte de la SCI [16], les actes reçus le 10 décembre 2021 par maître [K] [T] dénommés « acte de constatation de non réalisation de condition résolutoire » visant à la résolution des ventes consenties par monsieur [B] [D] et monsieur [I] [D] à la SCI portant sur les parcelles cadastrées section ZP n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] dès lors que ces actes constituant des actes de disposition devaient être autorisés par l’assemblée générale des associés de la SCI.

— Sur la faute du notaire

La responsabilité du notaire est recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Le notaire est professionnellement tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes qu’il dresse et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées.

Le notaire, rédacteur d’un acte, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, quand bien même il serait le conseil régulier de l’une d’elles.

Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client.

En l’espèce, maître [P] [H] reconnaît aux termes de ses écritures sa responsabilité, indiquant qu’il ne conteste pas la faute invoquée par la S.A.R.L. [11] consistant à ne pas avoir vérifié si monsieur [Y] avait le pouvoir de passer les actes dressés les 10 décembre 2021.

Il sera toutefois observé que maître [H] n’est pas le rédacteur de ces actes, lesquels ont été reçus par maître [T], notaire associé de maître [H], lequel n’a pas été assigné, la Selarl « [18] » au sein de laquelle les deux notaires interviennent ne l’ayant pas été davantage.

En revanche, maître [H] conteste toute collusion frauduleuse avec monsieur [Y], au demeurant non établie par la S.A.R.L. [11], la fraude ne se présumant pas et ne pouvant être déduite de ce que maître [H] est le notaire habituel de monsieur [Y].

— Sur le préjudice

L’article 1843-5 du code civil dispose :

« Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages intérêts sont alloués à la société ».

L’associé qui agit contre le dirigeant pour obtenir réparation de son préjudice doit ainsi rapporter la preuve d’un préjudice propre, distinct du préjudice social. À défaut, il sera débouté de sa demande.

En l’espèce, la S.A.R.L. [11] n’exerce pas l’action sociale, étant relevé qu’elle a assigné en paiement la SCI mais sollicite l’indemnisation de son préjudice causé par la faute commise par le gérant de cette SCI.

Elle doit ainsi rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice propre, distinct du préjudice social.

Elle soutient avoir été privée de toute participation aux bénéfices retirés de l’opération présentés par monsieur [Y], opération consistant à revendre les lots du parc résidentiel de loisirs

équipés d’habitation légère de loisir.

Il sera toutefois rappelé que :

la S.A.R.L. [11] n’est propriétaire d’aucune des parcelles incluses dans le périmètre du parc résidentiel de loisirs de Kervignon,la SCI [16] n’a fait l’acquisition que de deux parcelles cadastrées section ZP n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur lesquelles devaient être aménagés 4 lots,la participation au financement des travaux d’aménagement du parc résidentiel ne saurait pour autant conférer un quelconque titre de propriété à la SCI [16] sur les parcelles dont elle n’est pas propriétaire, la SCI [16] pouvant tout au plus revendiquer une créance à l’égard de L’EURL [12] seule titulaire du permis d’aménager,le préjudice allégué par la S.A.R.L. [11] ne peut être calculé en retenant la cession de l’ensemble des lots aménagés sur les parcelles dont seule l’Eurl [12] est propriétaire, la perte de chance alléguée par la S.A.R.L. [11] n’apparaît pas certaine dès lors que la dation en paiement prévue aux actes de cession étant caduque depuis le 15 août 2017, faute de livraison aux consorts [D] des lots prévus audits acte, le prix de cession devenant de ce fait immédiatement exigible, il sera constaté qu’il n’est pas justifié par la S.A.R.L. [11] co-gérante de la SCI [16] du règlement du prix des parcelles acquises, cette absence de règlement du prix ressortant des actes litigieux dressés le 10 décembre 2021 soit plus de 4 années après la caducité de la dation en paiement stipulée aux actes de cession. Ainsi, si les actes de renonciation à la vente n’avaient pas été régularisés, la SCI [16] aurait dû régler les prix de vente, étant observé que la S.A.R.L. [11] ne démontre pas que la SCI était en capacité de régler la somme de 120 000 € due et à défaut, s’exposait à une action en résolution des ventes qui pour les raisons précédemment exposées, avait de grandes chances d’aboutir, privant ainsi la SCI de toute possibilité de procéder à la revente des lots.

Par ailleurs, il sera rappelé que seule L’EURL [12] était titulaire du permis d’aménager lequel expirait en juillet 2022, ce qui n’est pas contesté par la S.A.R.L. [11], cette dernière ne rapportant nullement la preuve que les travaux pouvaient être terminés et la revente espérée des lots aménagés sur ces parcelles intervenir avant cette date.

Enfin, en tout état de cause, le préjudice allégué par la S.A.R.L. [11] n’est que le corollaire de celui subi par la SCI [16].

Elle sera dans ces conditions déboutée de sa demande tendant à l’octroi de la somme de 242 000 €.

La S.A.R.L. [11] sollicite également la condamnation in solidum de monsieur [Y] et de maître [H] au paiement de la somme de 48 308,07 € correspondant à la perte du compte courant d’associé.

La S.A.R.L. [11] soutient avoir perdu toute possibilité d’obtenir le remboursement de son compte courant d’associé en raison des fautes commises tant par monsieur [Y] que maître [H].

Il sera relevé qu’elle ne justifie nullement de la situation financière de la SCI, ne communiquant aux débats qu’un seul bilan pour l’année 2022 de la SCI alors même qu’il n’est pas contesté que cette SCI est toujours en activité, puisqu’il n’est pas justifié d’une liquidation ou d’une dissolution de cette SCI, son objet social étant particulièrement général puisqu’elle a pour objet en France et dans tout pays, l’acquisition, la gestion, la location et l’administration de tous biens mobiliers et immobiliers ainsi que la vente des biens acquis.

Il n’est ainsi pas établi l’irrecouvrabilité de sa créance à l’égard de la SCI et ainsi l’existence du préjudice allégué par la demanderesse.

La S.A.R.L. [11] réclame également des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Cette demande sera rejetée, s’agissant d’un litige d’ordre patrimonial opposant une société commerciale à un notaire et à son associé co-gérant.

— Sur la demande dirigée contre la SCI [16]

Enfin, la S.A.R.L. [11] sollicite la condamnation de la SCI [16] au paiement de la somme de 48 308,07 € en remboursement de son compte courant d’associé.

La S.A.R.L. [10] a été désignée en qualité de gérante de la SCI [16].

Elle a assigné cette société en remboursement de son compte courant d’associé et monsieur [Y] en sa qualité de gérant de L’EURL [12] désignée en qualité de co-gérante de la SCI, en responsabilité.

La S.A.R.L. [11] s’est constituée pour la SCI [16], en dépit du conflit d’intérêt indéniable existant.

Si un nouvel avocat s’est constitué pour la SCI [16], avocat qui n’a pas conclu sur la demande de condamnation de la SCI présentée par la S.A.R.L. [11], il n’en demeure pas moins que la SCI [16] ne peut pas être valablement représentée par ses gérants dont l’un sollicite sa condamnation et en l’état du conflit existant entre les co-gérants, étant rappelé que l’intérêt social est distinct des intérêts individuels de ses associés.

La constitution par la SCI d’un avocat distinct de celui de ses associés ne peut être utilement invoquée pour s’opposer à la désignation d’un mandataire ad hoc dès lors que les divergences d’intérêt existant entre les associés et co-gérants en conflit interdisent que l’un ou l’autre des gérants puisse agir en toute neutralité.

En outre la désignation d’un mandataire ad hoc n’est pas limitée aux seules hypothèses de paralysie de fonctionnement de la société.

Dans ces conditions, il convient de renvoyer l’affaire à la mise en état pour que les parties sollicitent la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de représenter la SCI [16].

Il sera sursis à statuer sur la demande en paiement présentée par la S.A.R.L. [11] dans l’attente de cette désignation.

— Sur les recours en garanties

Aucune condamnation n’ayant été prononcée contre monsieur [U] [Y] et maître [P] [H], le recours en garantie que chacun a exercé contre l’autre est sans objet.

— Sur les autres demandes

Compte tenu des fautes commises par monsieur [Y] et le notaire, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

La S.A.R.L. [11] qui succombe en ses prétentions sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre monsieur [Y] et maître [H].

Les dépens seront réservés.

Enfin, en l’absence de condamnation prononcée, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [11] de sa demande tendant à la condamnation in solidum de monsieur [U] [Y] et maître [P] [H] à lui verser les sommes de :

48 308,07 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du compte courant,242 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du bénéfice net attendu,25 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice moral subi,5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les recours en garantie exercés par monsieur [U] [Y] et maître [P] [H].

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SURSOIT à statuer sur la demande présentée par la S.A.R.L. [11] aux fins de condamnation de la SCI [16] au paiement de la somme de 48 308,07 €.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 3 octobre 2025 aux fins de saisine du juge de la mise en état tendant à la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de représenter la SCI [16].

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE