TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02508

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDQL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[Y] [F] [R]

[W] [P] [D]

C/

[U] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [F] [R]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [P] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Chloé VERLHAC, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE n° C-31555-2024-016434 en date du 21 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] ont donné à bail à Monsieur [U] [S] un appartement à usage d’habitation (n°A304, Bâtiment A) situé [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat signé électroniquement prenant effet au 12 avril 2019, moyennant un loyer de 494,61 euros et une provision pour charges de 40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] ont fait signifier à Monsieur [U] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 avril 2024 pour un montant en principal de 1.941,16 euros.

Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 02 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [S] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis,

— le condamner par provision à leur régler la somme de 1.370,09 euros arrêtée au 12 juin 2024,

— le condamner à leur régler, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et la remise des clés ;

— le condamner au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Après renvoi, à l’audience du 06 décembre 2024, Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.421,27 euros au 03 décembre 2024.

Monsieur [U] [S], représenté par son conseil, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et proposé de solder la dette en 36 mensualités de 30 euros. Il a précisé avoir eu des difficultés financières en novembre 2023 à la suite de la perte de son emploi et du défaut de versement de son solde de tout compte.

Il a indiqué que malgré ses difficultés, il avait payé le loyer courant avant l’audience en précisant que la somme de 51 euros correspondant au versement de la CAF n’a pas été pris en compte dans le décompte.

Il a sollicité en conséquence de :

— lui accorder la possibilité de régler le solde de sa dette en 36 mensualités constantes et consécutives à hauteur de 38,06 euros chacune,

— suspendre le cours des intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard durant le délai de 36 mois,

— suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit contenue dans le bail,

— suspendre l’exécution provisoire de droit,

— dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le conseil des demandeurs s’est opposé aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé avec le versement effectué par la CAF.

Par courriel du 14 décembre 2024, un décompte arrêté à la date du 11 décembre 2024 a été adressé par le conseil des demandeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 avril 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024 pour un montant en principal de 1.941,16 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 1.370,27 euros en date du 11 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse déduction faite notamment de la somme de 51 euros versée par la CAF le 5 décembre 2024.

Monsieur [U] [S] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.370,27 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de décembre 2024 a été réglé par Monsieur [U] [S] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [U] [S] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [U] [S] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D], Monsieur [U] [S] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 12 avril 2019 entre Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] d’une part et Monsieur [U] [S] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°A304, Bâtiment A) et une place de parking situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] à titre provisionnel la somme de 1.370,27 euros, selon décompte en date du 11 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [U] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 38 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] ;

* que Monsieur [U] [S] soit condamné à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [D] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente