Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 10 mars 2025, n° 24/03251

TJ Toulouse 10 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a vérifié le montant de la dette locative et a constaté que le locataire devait la somme demandée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a considéré que les bailleurs, en tant que partie gagnante, avaient droit à une indemnité pour couvrir leurs frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 10 mars 2025, n° 24/03251
Numéro(s) :	24/03251
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier GROC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03251 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TH3E

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[K] [P]

[V] [M] épouse [P]

[X] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [K] [P], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [M] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DÉFENDEUR

M. [X] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 août 2020, Monsieur et Madame [K] [P] ont donné à bail à Monsieur [X] [S] un appartement à usage d’habitation (n°305) et un parking aérien (n°11) situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 588 euros et une provision sur charges mensuelle de 59 euros.

Le 24 mai 2024, Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [X] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location, son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1.768,52 euros, mensualité de juillet 2024 incluse représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 25 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prise sur les biens et valeurs mobilières.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025.

Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.850,29 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 08 août 2024, Monsieur [X] [S] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 août 2020 contient une clause résolutoire (article III) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 1.384,26 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [X] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

Monsieur [X] [S] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [X] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] produisent un décompte du 08 janvier 2025 démontrant que Monsieur [X] [S] reste devoir la somme de 3.850,29 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [X] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.850,29 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [X] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 juillet 2024 au janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant, Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] seront déboutés de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prise sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P], Monsieur [X] [S] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2020 entre Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] d’une part et Monsieur [X] [S] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (n°305) et un parking aérien (n°11) situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] à titre provisionnel la somme de 3.850,29 euros (décompte arrêté au 08 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur et Madame [K] [P] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur et Madame [K] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [P] et Madame [V] [M] épouse [P] de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,