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DOSSIER : N° RG 25/00025 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCXF

JUGEMENT DU: 09/12/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 16] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 535

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 535

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 04 Juillet 2025 et plaidoirie du 18 Novembre 2025

En présence de Charlotte [B], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 15] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 16] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 8], à [Localité 16].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 8].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 16] MÉTROPOLE a lancé une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 16] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un appartement T 6 correspondant au lot 78 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 18], parcelle [Cadastre 4] AB [Cadastre 2], appartenant aux époux [U].

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 16] MÉTROPOLE a saisi le juge de l’expropriation de ce siège selon la procédure d’urgence, suivant acte du 9 avril 2025.

Un transport sur les lieux s’est déroulé, le 4 juillet 2025, donnant lieu, le même jour, à un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 165 780 euros.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre suivant où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession revenant à Monsieur et Madame [U], à la somme de 165 780 euros, après abattement de 5 000 euros pour relogement, comprenant :

Indemnité principale : 149 800 euros

Indemnité de remploi : 15 980 euros

Rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation des indemnités suivantes :

Indemnité principale : 163 830 euros,

Indemnité de remploi : 17383 euros,

Soit, un total de 181 213 euros.

Les époux [U] invitent la juridiction à :

Fixez le montant de l’indemnité de dépossession à la somme de 279 000 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale = 258 000 euros,

Indemnité de remploi = 26 800 euros,

Abattement pour relogement : 5 000 euros,

Condamner [Localité 16] MÉTROPOLE à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions de [Localité 16] MÉTROPOLE, régulièrement représentée,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions des époux [U], régulièrement représentés,

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, la juridiction ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examinera les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 455 du même code, le tribunal renvoie aux écritures des protagonistes pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien est situé dans un immeuble datant de 1972, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 19].

L’immeuble est en grande souffrance et les communs sont très dégradés.

La station de métro [Adresse 13] se trouve à environ 500 m à pieds du logement. Toutefois, le [Adresse 11] a la particularité d’être ceinturée par une rocade.

Le bien exproprié correspond à un appartement T6 en duplex (4 ème et 5ème étage), d’une surface de 129 m², avec cuisine, salle d’eau, WC et séjour au niveau haut et 5 chambres, salle de bains, WC et cagibi au niveau bas.

Lors du transport, l’appartement est apparu en bon état général d’entretien.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 16] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 16], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les parties entendent évaluer l’appartement litigieux à hauteur de :

[Localité 16] MÉTROPOLE : 1 200 euros/m²

Commissaire du Gouvernement : 1 270 euros/m²

Époux [U] : 2 000 euros/m²

En substance, l’exproprié estime que les transactions dans le quartier de [Adresse 8] sont globalement faussées par la connaissance publique du projet d’expropriation depuis plus de dix ans. Il propose de retenir des références de T5 situés dans les quartiers [Localité 5], [Localité 6] et [Localité 10], quartiers similaires, présentant des valeurs moyennes au mètre carré proches de celles de [Adresse 7] [Localité 14]. Il s’ensuit, selon les références produites, une :

Valeur moyenne : 1 703 euros

Valeur médiane : 1 707 euros

Toutefois, au regard de la situation particulière de l’appartement et considérant avoir dû vivre pendant près de dix années dans des conditions dégradées du fait de l’expropriation et estimant que ce projet a fait perdre de la valeur à leur bien, ils sollicitent l’octroi d’une indemnité calculée sur la base de 2 000 euros/m².

Les termes de comparaisons de T5/T6, d’une surface allant de 93 m² à 130 m², versés à l’instance, compris entre 2020 et 2024, par l’autorité expropriante sont situés dans la [Adresse 12] et autres immeubles comparables, notamment, [H] et [Z].

Les prix s’établissent ainsi :

Prix maximum : 1 440,67 euros/m²

Prix minimum : 592,48 euros/m²

Prix moyen : 1 137,60 euros/m²

Prix médian : 1 016,26 euros/m²

Le commissaire du Gouvernement verse au débat sept termes de comparaison portant sur des transactions d’appartements de type 5, avec parking privatif, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble à évaluer, construits entre 1972 et 1978, dans un périmètre de 500 m de celui-ci, d’où il résulte :

Prix maximum : 1 616 euros/m²

Prix minimum : 1 339 euros/m²

Prix médian : 1 458 euros/m²

Pour tenir compte du caractère dégradé des parties communes, et de l’absence de parking privatif, il retient une valorisation de 1 270 euros/m².

SUR CE,

Dés lors que des termes de références parfaitement idoines se trouvent prés de l’immeuble Messager, à savoir des T5/T6 dans les bâtiments [H] et [Z], en tous points similaires à celui à évaluer, il n’y a pas lieu de suivre l’invitation des expropriés à considérer des références plus lointaines, situées de l’autre côté de la rocade de ceinture.

La jurisprudence actuelle de la juridiction évalue les appartements, en état d’entretien correct, situés dans la résidence [9], eu égard notamment à l’état des parties communes et aux références idoines proposés en demande, a :

T4 : 1 200 euros/m²

T5 : 1 270 euros/m²

Par ailleurs, il a pu être constaté dans ce quartier, et en particulier dans l’immeuble Messager, une tendance à l’augmentation du prix des biens au m² au regard de leur taille grandissante, contrairement au phénomène inverse généralement observé en matière immobilière.

Dans ces conditions, la somme de 1 300 euros/m², pour un T6 spacieux, en état d’entretien correct, situé dans la résidence [9], aux communs dégradés, apparaît satisfactoire.

Il s’ensuit une indemnité principale de 167 700 euros (1 300 euros x 129 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 17 770 euros, comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

152 700 x 10% = 15 270 euros

Il y aura lieu de tenir compte d’un abattement de 5 000 euros pour relogement par l’autorité expropriante.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

[Localité 16] MÉTROPOLE sera condamné à payer aux époux [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités d’expropriation, pour l’appartement T 6 correspondant au lot 78 de l’immeuble sis à [Adresse 17], parcelle [Cadastre 4] AB [Cadastre 2], appartenant aux époux [U], à la somme de 180 470 euros, tous préjudices confondus, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 167 700 euros

Indemnité de remploi : 17 770 euros

Abattement pour relogement : 5 000 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE [Localité 16] MÉTROPOLE à payer aux époux [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffier, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 9 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION