N° RG 25/00773 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAEA

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00773 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAEA

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Guillaume BROUQUIERES

à la SELARL STÉPHANIE MACÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE FILATIERS SISE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [W] [C] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Guillaume BROUQUIERES, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [Y] [C] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume BROUQUIERES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] sont propriétaires des lots de copropriété n°117 et 133 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé FILATIERS, sis [Adresse 2].

La société CITYA IMMOBILIER [Localité 3] est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2005, le syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE FILATIERS, pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 3], a assigné Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 3].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE FILATIERS demande au juge des référés, de :

condamner Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 2.013,08 euros, au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 01 juillet 2025 et frais de recouvrement nécessaires inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 juillet 2021, les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer des 21 juillet 2021 et 06 décembre 2024 et de l’assignation.

De leur côté, Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] demandent au juge des référés, de :

constater qu’ils ne sont pas redevables de la somme de 1.879,88 euros,constater qu’ils ont versé au syndicat des copropriétaires la somme de 7.069,79 euros,débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE FILATIERS de l’ensemble de ses demandes,dire que les parties conserveront les frais et dépens qu’elles ont exposés.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] sont propriétaires des lots de copropriété n°117 et 133 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence FILATIERS à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte actualisé arrêté le 02 septembre 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] restaient redevables à cette date de la somme de 3.175,18 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant le coût des deux sommations de payer délivrées les 21 juillet 2021 et 06 décembre 2024 (soit 132,20 euros et 166,75 euros), les frais de d’assignation (pour 58,15 euros) et les honoraires d’avocat (pour 805 euros) qui relèvent des dépens de l’instance et des frais irrépétibles.

Il en résulte un solde locatif débiteur de 2.013,08 euros.

De la lecture de ce décompte, qui retrace l’historique des lignes créditrices et débitrices du compte des consorts [C] [X] depuis le début de l’année 2021, il convient de constater que cette dette provient exclusivement des frais de mise en demeure (pour 45,60 euros x 4 + 33,60 euros x 3), de frais de « constitution transmission auxiliaire de justice Alur (pour 480 euros x 3), de frais de « vacation temps passé Alur) (pour 133,20 euros x 2) et de frais d’ « inscription d’hypothèque légale » (pour 200 euros).

Il s’agit de « frais nécessaires exposés par le syndicat » au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces frais sont prévus à l’article 9 du contrat de syndic qui liste le coût des prestations que le syndic est obligé de mettre en œuvre au titre des « frais de recouvrement » en cas de débit persistant et de « diligences exceptionnelles ».

Le fait est que le compte de charges de copropriété de Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] a été constamment en position débitrice depuis le 08 mars 2021. Les quelques paiements opérés par eux ont été systématiquement en retard et insuffisants, et ce, malgré les vaines tentatives de mise en demeure et de sommations de payer.

Cette situation a contraint le syndic à effectuer des prestations supplémentaires et des diligences exceptionnelles consistant notamment à mandater des auxiliaires afin de rappeler aux copropriétaires leurs obligations de s’acquitter régulièrement des charges générées par les appels de fonds et de se conformer au règlement de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer des arriérés persistants.

Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En effet, en vertu des principes édictés par l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve leur incombe.

Ce texte dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le fait de s’abstenir de régler ses charges de copropriété afin d’obtenir des explications sur des travaux engagés n’est pas un comportement légitime qui les autorise à s’affranchir d’exécuter leurs obligations, sauf à démontrer le manquement grave du syndic qui aurait permis de mettre en œuvre le mécanisme de l’exception d’inexécution.

Le fonctionnement normal d’une copropriété, lorsque des copropriétaires cherchent à obtenir des informations et des justifications quant à l’imputation d’appel de fonds qu’ils contestent, consiste à faire inscrire ces questions litigieuses à l’ordre du jour des assemblées générales, ainsi de susciter une délibération et des explications.

Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] ne démontrent pas que l’imputation débitrice de – 1.188,48 euros au titre du solde négatif des charges de copropriété de l’année 2019 aurait déjà été payé par eux en 2016 par chèque d’un montant de 1.679,57 euros encaissé le 14 octobre 2018.

Au surplus, les consorts [C] [X] n’ont pas jugé utile de saisir une juridiction afin de contester les sommes qui leur étaient réclamées par les deux sommations de payer des 21 juillet 2021 et 06 décembre 2024.

Il en résulte que Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] sont donc redevables de la somme de 2.013,08 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété et de frais nécessaires, arrêté au 02 septembre 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X], parties succombantes, en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaires de justice (132,20 + 166,75 + 58,15).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble FILATIERS à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 3].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur [S] [V], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de [Localité 3], statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS solidairement et en deniers ou quittances Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble FILATIERS à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 3], la somme de 2.013,08 euros (DEUX MILLE TREIZE EUROS et HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues, arrêtée au 02 septembre 2025 (appel du fonds du 3ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais de commissaire de justice indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble FILATIERS à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 3], une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [C] [X] et Madame [Y] [C] [X] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice (sommation et assignation soit 132,20 + 166,75 + 58,15 euros) ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,