N° RG 25/01101 (RG 25/1812 joint) – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCTJ

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01101 (RG 25/1812 joint) – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCTJ

NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

à M^e François MOREAU

à la SELEURL NICOLAS RAMONDENC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 16] prise en la personne de son représentant légal Madame [L] [R], domiciliée en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

S.A. ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. GALIAN SMABTP, en sa qualité d’assureur RCP de la société cabinet [K] [P], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE

Syndic. de copro. [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice FONCIA [Adresse 18], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 novembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 28 novembre 2025 au 05 décembre 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes de commissaire de justice du 16 mai 2025 et du 21 mai 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la S.C.I [Adresse 16] a fait assigner la SOCIETE SMABTP et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLAS TOSCANES devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 8].

Cette procédure a été inscrite sous le RG n°25/01101.

Suivant ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLAS TOSCANES fait connaître qu’il ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage.

Suivant ses dernières conclusions, la SOCIETE SMABTP sollicite du juge des référés qu’il constate que la compagnie d’assurance n’est assureur de l’immeuble que depuis le 1er janvier 2025, soit postérieurement à la survenance des sinistres et qu’en conséquence, il prononce sa mise hors de cause pure et simple. En outre, elle sollicite que la requérante soit condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Puis, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la S.C.I [Adresse 16] a fait assigner la S.A ABEILLE IARD ET SANTE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour que les opérations d’expertise lui soient rendues communes et opposables, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Cette procédure a été inscrite sous le RG n°25/01812.

Suivant ses dernières conclusions, la S.A ABEILLE IARD ET SANTE fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage.

SUR QUOI, LE JUGE,

* Sur la jonction des procédures

Au regard de la connexité de ces procédures, il convient de joindre les procédures enregistrées sous le RG n°25/01101 et sous le RG n°25/01812 sous le numéro le plus ancien.

* Sur la demande d’expertise judiciaire

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, la S.C.I [Adresse 16] est propriétaire non-occupante d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 11]. Cet immeuble faisait habituellement l’objet d’un bail locatif.

Le syndicat des copropriétaires est assurée auprès de la SOCIETE SMABTP.

Le dernier locataire de l’immeuble, Monsieur [F] [S], a réalisé plusieurs constats amiables de dégât des eaux. Il a donné son congé en date du 13 mars 2025.

Les pièces produites aux débats (notamment les constats amiables de dégâts des eaux en date du 23 juin 2021, du 12 février 2024 et du 20 juin 2024, le rapport [M] en date du 1er octobre 2021 et la lettre de la mairie de [Localité 17] du 5 septembre 2024) rendent vraisemblables les désordres allégués par la demanderesse, tels que des infiltrations.

Bien que la demanderesse ne verse pas aux débats la recherche de fuite manifestement effectuée par l’entreprise EVOTOIT, cette dernière semble affirmer que la cause des infiltrations se situe au niveau du toit et des combles, qui sont des parties communes et a préconisé certains travaux.

La demanderesse affirme que seule une réfection provisoire de la toiture a été réalisée et que les désordres persistent.

Concernant la demande de mise hors de cause de la SOCIETE SMABTP, il convient de souligner que la demanderesse fournit en tant que pièce justificative, les conditions particulières du contrat multirisque copropriété entre la SOCIETE SMABTP et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLAS TOSCANES. Selon cette pièce, la date d’effet du contrat est au 1er janvier 2025, soit postérieurement aux faits dommageables, date d’effet qui n’est pas contestée par la demanderesse. De plus, cette dernière a appelé dans la cause la S.A ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d’assureur multirisque habitation durant la période manifestement concernée par les différents dégâts des eaux, la S.A ABEILLE IARD ET SANTE ne conteste d’ailleurs pas cette qualité.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît justifié de mettre hors de cause la SOCIETE SMABTP.

L’ensemble de ces éléments, conforte, l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires, le SYNDIC DES COPROPRIETAIRES VILLAS TOSCANES, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

* Sur la demande d’appel en cause

L’article 331 du code de procédure civile précise qu’un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Dans la mesure où, la S.A ABEILLE IARD ET SANTE assurait la copropriété au moment des déclarations des sinitres relatifs à des dégâts des eaux, il convient de dire justifé l’appel en cause de cette dernière dont les garanties sont susceptibles d’être mobilisées.

* Sur les autres demandes

Les dépens seront à la charge de la demanderesse, la S.C.I [Adresse 16], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Ordonnons la jonction des procédures inscrites respectivement sous le RG n° 25/01101 et sous le RG n° 25/01812 sous le numéro le plus ancien.

Prononçons la mise hors de cause de la SOCIETE SMABTP,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.265.57.43.04 Mèl : [Courriel 14]

ou en cas d’indisponibilité

[J] [D]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Port. : 06.24.25.77.49 Mèl : [Courriel 15]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 8], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 12]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à la demanderesse, la S.C.I [Adresse 16], de consigner à la régie du tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX013]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons la demanderesse, la S.C.I PONT DE LA LAIE, au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,