TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02371 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TCP6

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Février 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[Z] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Février 2025

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [J] [W], munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [B], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 08 octobre 2019, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [Z] [B] un appartement à usage d’habitation (n°75) situé [Adresse 3] ainsi qu’une place de stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 382,82 euros et 15 euros à titre de loyer accessoire pour la place de stationnement outre la somme de 78,66 euros à titre de provision pour charges.

Par courrier du 19 septembre 2022, Madame [Z] [B] a adressé à la SA PROMOLOGIS un congé évoquant différents désordres affectant le logement et l’absence de réponse de la SA PROMOLOGIS à sa demande de réduction du loyer en conséquence.

Le congé a été accepté par la SA PROMOLOGIS avec effet au 21 octobre 2022.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 24 octobre 2022.

Par courrier en date du 14 novembre 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure à Madame [Z] [B] de lui payer la somme de 1.700,06 euros au titre du solde débiteur de son compte locataire.

En l’absence de régularisation, la SA PROMOLOGIS a donc fait assigner par acte du

06 juin 2024 Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SA PROMOLOGIS a sollicité la condamnation de Madame [Z] [B] à lui payer les sommes suivantes :

—  1737,97 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023,

—  500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après renvoi, à l’audience du 12 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS représentée par Madame [J] [W] munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Elle a soutenu que Madame [Z] [B] avait quitté le logement en octobre 2022 mais qu’elle restait redevable de la somme de 1737,97 euros au titre des loyers et charges impayés.

Elle a indiqué qu’une remise de 60 euros sur le contrat d’entretien avait été consentie à la défenderesse en indemnisation de son préjudice de jouissance concernant un volet roulant.

Concernant les problèmes de moisissures dans le logement, elle a soutenu que ces demandes avaient été formulées tardivement, soit en 2022, et qu’en outre Madame [Z] [B] ne s’était pas présentée aux réunions d’expertise et n’avait pas donné suite à ses demandes de rendez-vous concernant ce problème.

Elle a enfin précisé avoir mandaté un commissaire de justice afin d’engager une procédure de recouvrement simplifiée des petites créances le 19 décembre 2023 qui s’étant soldée par un constant d’échec en date du 28 mars 2024.

Madame [Z] [B] a comparu à l’audience et n’a pas contesté la dette locative d’un montant de 1737,97 euros.

Elle a par ailleurs sollicité à titre reconventionnel la condamnation de la SA PROMOLOGIS à lui payer les sommes suivantes :

—  1000 euros en réparation de son préjudice matériel concernant ses chaussures, une table en chêne, un tableau, un matelas et une housse de couette,

—  1440,78 euros (480,26 X 3) en raison de son préjudice de jouissance compte tenu de l’inhabitabilité du logement pendant trois mois.

Madame [Z] [B] a précisé avoir eu un problème de volet roulant concernant la chambre pendant la période COVID, mais qu’il n’y avait plus de problème, ni de demande à ce sujet.

Elle a indiqué par ailleurs avoir subi un dégât des eaux en novembre 2021, que le moteur du volet électrique du séjour étant cassé, elle était restée 3 mois dans l’obscurité.

Elle a aussi exposé avoir contacté la bailleresse au mois de janvier 2022 pour l’informer de la présence de moisissures sur l’encadrement des fenêtres et une odeur particulière dans l’appartement, puis de la survenance d’un dégât des eaux dont l’origine était localisée au niveau de la VMC collective.

Elle a soutenu avoir sollicité la société PROXISERVE afin qu’elle intervienne dès que possible car le volet électrique de la baie vitrée du séjour était en position fermée et avoir dû les relancer chaque semaine, décidant finalement de quitter l’appartement pour aller vivre chez ses parents au vu de la persistance de l’odeur d’humidité, des moisissures et de l’absence de réparation du volet électrique et de ses problèmes de santé.

Elle a également soutenu avoir fait part de l’urgence de la situation au directeur d’agence et lui avoir demandé un dédommagement pour non jouissance de l’appartement.

Elle a aussi indiqué qu’un rendez-vous avait été fixé avec le gestionnaire de la résidence le 1er juillet 2022 pour qu’il constate les désordres et que ce dernier lui avait indiqué qu’il serait préférable qu’elle fasse une demande de relogement.

Elle a précisé concernant les convocations au titre des opérations d’expertise avoir attendu en vain les experts qui ne s’étaient pas présentés et que, lassée de la situation, elle avait adressé son préavis de départ stipulant les motifs de sa décision.

Elle a enfin indiqué qu’afin de tenter de dénouer le litige l’opposant à la SA PROMOLOGIS, elle avait saisi un conciliateur de justice qui avait dû établir un constat d’échec.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les loyers et charges impayés

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS a sollicité la condamnation de Madame [Z] [B] au paiement de la somme de 1737,97 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 octobre 2022.

Madame [Z] [B] n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette.

Madame [Z] [B] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1737,97 euros déduction faite du dépôt de garantie (397 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 novembre 2023.

II- Sur les demandes reconventionnelles en indemnisation des préjudices

L’article 1719 du code civil précise que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

En application de l’article 1721 du même code, « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. ».

En l’espèce, si la SA PROMOLOGIS s’est prévalue d’une indemnisation de 60€ au titre du volet roulant d’une chambre suite à un dysfonctionnement en avril 2021, il ressort des pièces versées aux débats qu’un second dysfonctionnement est intervenu concernant le volet roulant du séjour, pour lequel la locataire sortante justifie d’un signalement au mois de mai 2022, une réparation étant intervenue deux mois et demi plus tard selon son courrier du 19 septembre 2022 (pièce 4 défenderesse), non contesté par la SA PROMOLOGIS.

Madame [Z] [B] a produit par ailleurs un courrier en date du 16 juin 2022 dont la réception n’est pas contestée par la SA PROMOLOGIS, indiquant qu’elle a sollicité une intervention de la société Proxiserve, mandataire du bailleur, en constatant que le volet principal du séjour était resté bloqué en position fermée et que dans le cadre d’une intervention en date du 25 mai 2022, le changement du moteur et des lames avait été préconisé.

Concernant la VMC collective, elle a indiqué dans le même courrier être en attente depuis le mois de novembre 2021 qu’une entreprise soit mandatée afin d’effectuer les travaux au plus tard le 1er juin 2022 selon la société bailleresse et qu’elle avait dû relancer PROMOLOGIS le 08 juin 2022.

Elle a par ailleurs précisé que si des travaux avaient été réalisés, la VMC n’avait fonctionné que quelques heures et qu’elle avait dû quitter le logement le temps que les travaux soient réalisés étant atteinte d’une maladie pulmonaire.

Madame [Z] [B] a justifié également d’un signalement auprès de la SA PROMOLOGIS en date du 10 juillet 2022 relatif à un dégât des eaux, faisant état de moisissures sur les murs et les meubles, la VMC ne fonctionnant plus depuis des mois, et indiqué qu’elle avait dû déménager depuis mi-mai 2022 chez sa mère pour des raisons de santé.

Aux termes de son congé adressé le 19 septembre 2022, elle a indiqué à la société bailleresse ne plus résider dans le logement depuis la mi-mai 2022, en raison de la présence de moisissures et de champignons, précisant par ailleurs qu’à deux reprises des rendez-vous avaient été positionnés avec la société d’expertise afin de constater les désordres, sans que les experts ne se soient présentés.

Il ressort du courrier du 27 octobre 2022 adressé par la SA PROMOLOGIS à Madame [Z] [B], accusant réception de son courrier faisant référence au dégât des eaux survenu en décembre 2021, que cette dernière lui a indiqué qu’une prise en compte au titre de la responsabilité dommage-ouvrage était en cours, mais que convoquée aux réunions d’expertises du 19 juillet 2022 et du 21 septembre 2022, elle avait été absente à ces différentes dates, raisons pour lesquelles elle n’avait pu donner une suite favorable à sa demande de dédommagement.

Il apparaît cependant que les désordres relatifs au dégât des eaux datent de novembre et décembre 2021 et trouvent par ailleurs leur origine au niveau de la VMC collective défaillante de l’immeuble, ayant en conséquence favorisé l’apparition des moisissures.

Si Madame [Z] [B] soutient que les experts ne se sont pas présentés aux réunions d’expertise et que la SA PROMOLOGIS lui oppose plutôt son absence aux dites réunions, le tribunal relève en tout état de cause l’existence d’un trouble de jouissance manifeste et le principe d’un droit à réparation apparaît par conséquent fondé.

Madame [Z] [B] verse par ailleurs aux débats des photographies de son appartement, de chaussures, de meubles, d’un matelas présentant de la moisissure, du volet du séjour cassé ainsi que des preuves d’infiltrations d’eau dans le logement.

Si ces photographies ne sont pas datées, elles ne sont pas pour autant contestées par la SA PROMOLOGIS, de sorte qu’elles permettent de justifier d’un préjudice subi par Madame [Z] [B] tant sur le plan matériel qu’au niveau de la jouissance de l’appartement litigieux.

Madame [Z] [B] a par ailleurs indiqué avoir dû quitter le logement et résider temporairement chez sa mère en raison de son état de santé, elle n’a fourni cependant aucune pièce justifiant de l’inhabitabilité totale du logement, ni qu’elle l’avait effectivement quitté durant la période alléguée.

Par ailleurs, les courriers qu’elle a adressés à la SA PROMOLOGIS durant ladite période ont pour adresse d’expédition celle du logement litigieux.

Ainsi, si l’existence d’un préjudice matériel et de jouissance sont établis fondant le principe d’un droit à réparation, leur indemnisation sera cependant limitée à la somme de 1.200 euros, tous préjudices confondus, dès lors que s’agissant de moisissures, il n’est pas justifié qu’un simple nettoyage n’aurait pas permis de résoudre les désordres relevés à ce titre, qu’il n’est pas justifié non plus d’une inhabitabilité totale du logement pas plus que du montant du préjudice matériel subi.

Il convient en conséquence de condamner la SA PROMOLOGIS au paiement de la somme de 1.200 euros en réparation des préjudices subis par Madame [Z] [B].

Il convient par ailleurs d’ordonner la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties.

Madame [Z] [B] sera par conséquent condamnée en définitive au paiement de la somme de 537,97€.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant partiellement dans leurs prétentions respectives, chaque partie gardera la charge de ses dépens.

Pour les mêmes motifs, la SA PROMOLOGIS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1 737,97 € au titre de des loyers et charges impayés après déduction du dépôt de garantie (397€) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du

14 novembre 2023  ;

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS à payer la somme de 1.200€ à Madame [Z] [B] au titre de l’indemnisation de ses préjudices ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Madame [Z] [B] au titre de l’arriéré de loyers et de charges (1 .737,97€) et celle due par la SA PROMOLOGIS au titre de l’indemnisation de ses préjudices (1.200€) ;

CONDAMNE en conséquence Madame [Z] [B] à payer à la SA PROMOLOGIS en définitive la somme de 537,97€ ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente