N° RG 25/00341 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHRF

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M. [Z]

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2023 à effet du 30 mars suivant, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] ont donné à bail à Madame [P] [V] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 670 euros payable d’avance le 6 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] ont fait délivrer à Madame [P] [V], le 13 mars 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 279 euros, outre 84 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et 154,56 euros de frais, ainsi que de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] ont fait assigner Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1103 et 1741 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail liant les parties au 18 mai 2025,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [V] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [P] [V] à leur régler la somme de 5 189 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation restés impayés, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges et subissant les augmentations légales, à compter du 18 mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [P] [V] à leur payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [P] [V] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 13 mars 2025.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Monsieur [G] [Z] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 6 397 euros, précise que la défenderesse n’a pas respecté le plan d’apurement de sa dette dont ils étaient pourtant convenus le 19 décembre 2024 et commet par ailleurs de nombreuses incivilités qui troublent la tranquillité de son voisinage.

Bien qu’ayant été assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [P] [V] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] prouvent avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 17 mars 2025 dont ils produisent l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 13 mars précédent à Madame [P] [V] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par courrier électronique du 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article 12 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] ont fait délivrer à Madame [P] [V], le 13 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 279 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire inconsidérément laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 5 189 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [P] [V], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 14 mai 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 ancien du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et les différents décomptes qu’ils produisent, prouvent que Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] détiennent sur Madame [P] [V] une créance locative, arrêtée au 31 octobre 2025, de 6 005 euros, une somme qui agrège 3 279 euros correspondants à l’arriéré arrêté sur le commandement de payer au 31 mars 2025, 3 350 euros au titre du loyer des mois d’avril, mai, juin, juillet et août 2025 resté impayé (5 X 670), et 856 euros au titre du solde de celui des mois de septembre et octobre 2025 (2 x 428), mais de laquelle doivent cependant être déduits les 1 480 euros d’aide au logement versés par la CAF, en l’occurence 325 euros en mai 2025 et 385 euros en avril, juin et juillet 2025 (3 279 + 3 350 + 856 – 1 480 = 6 005) ;

Par ailleurs, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] recherchent la condamnation de Madame [P] [V] à leur payer une somme de 136 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont 84 euros pour celle de l’année 2024 ;

Cette taxe est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, certes, mais doit cependant être justifiée ;

Or, Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] ne versent aux débats aucune pièce, tel les avis d’imposition foncière des années considérées, qui légitimerait leur prétention, qui sera dès lors rejetée ;

Le silence de Madame [P] [V] depuis l’établissement du plan d’apurement qu’elle n’a pas respecté, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 4] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à son bailleur ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [P] [V] sera donc condamnée à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 6 005 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur celle de 3 279 euros, du 11 juillet 2025 sur celle de 5 189 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 14 mai 2025 ; Madame [P] [V] est depuis redevable, envers ses bailleurs et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 670 euros, et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] ne justifient d’aucuns frais, autres que ceux compris dans les dépens, qu’ils auraient engagés pour ester en justice ;

Ils seront donc déboutés de cette demande.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [P] [V], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 13 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [P] [V] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [P] [V], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique.

Condamne Madame [P] [V] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de SIX MILLE CINQ EUROS (6 005 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur celle de 3 279 euros, du 11 juillet 2025 sur celle de 5 189 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [P] [V] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C], à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de SIX CENT SOIXANTE-DIX EUROS (670 euros).

Déboute Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] de leur demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute Monsieur [G] [Z] et Madame [K] [Z] née [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [P] [V] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 13 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE