TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04584 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTCE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[R] [L] épouse [Z]

[O] [Z]

C/

[U] [D] [N], en sa qualité de caution

[G] [I] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [R] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

M. [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [U] [D] [N], en sa qualité de caution, demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

M. [G] [I] [B], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 décembre 2022 à effet au 17 décembre 2022, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [G] [I] [B] un appartement à usage d’habitation (n°A05) et un parking (n°42) situés [Adresse 8] [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 508 euros et une provision sur charges mensuelle de 58 euros.

Par acte séparé du 13 décembre 2022, Monsieur [U] [D] [N] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire en vertu du bail susvisé dans la limite de la somme de 50.000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] ont fait signifier à Monsieur [G] [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.955,69 euros, dénoncé à la caution le 1er août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2024, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite au bail et constater que Monsieur [G] [I] [B] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, et la condamnation solidaire de Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] au paiement :

— de la somme de 4.213,88 euros à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 01.10.2024, à réévaluer au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par bail précité et suivant les conditions de charges et ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.698,17 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Ils indiquent qu’il y a reprise des paiements en octobre 2024 et s’opposent par principe aux délais de paiement.

Monsieur [G] [I] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il dit avoir une femme et un enfant à charge. Il indique que les impayés ont repris quand il a perdu son travail et précise avoir repris les études en alternance avec un revenu de 1353€ outre 244€ d’APL.

Assignés par acte d’huissier signifié à étude le 07 octobre 2024, Monsieur [U] [D] [N] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du

06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.955,69 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] produisent un décompte du 07 janvier 2025 démontrant que Monsieur [G] [I] [B] reste devoir la somme de 3.568,57 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction de la taxe d’ordure ménagère non justifiée. Il est également produit l’acte de caution solidaire.

Monsieur [G] [I] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N], caution, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.568,57 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [G] [I] [B] démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 100 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [G] [I] [B], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [G] [I] [B] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z], Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] sera condamné in solidum à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2022 à effet au 17 décembre 2022 entre Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] d’une part et Monsieur [G] [I] [B] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (n°A05) et un parking (n°42) situés [Adresse 9] [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] à verser à Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 3.568,57 euros (décompte arrêté au

07 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [G] [I] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une

36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] à verser à Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [I] [B] et Monsieur [U] [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,