TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00827 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T33M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[U] [J]

C/

[R] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à M^e Lyse FESCOURT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [D], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [J] a donné à bail à Monsieur [R] [D] un appartement à usage d’habitation (n°23) avec une cave situé [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1], par contrat en date du 12 juillet 2022, moyennant un loyer initial de 530 euros et une provision pour charges de 105 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [J] a fait signifier à Monsieur [R] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.410 euros et de justifier d’une assurance, le 27 août 2024 .

Monsieur [U] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 04 février 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 octobre 2024 et juger que le bail est donc résilié,

— Condamner Monsieur [R] [D] à verser à Monsieur [U] [J] la somme provisionnelle de 4.530 euros au titre des loyers impayés, loyer de janvier 2025 inclus,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [D] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le recours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [R] [D] à verser à Monsieur [U] [J] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, soit 530 euros mensuels, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

— Condamner Monsieur [R] [D] à verser à Monsieur [U] [J] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— Juger qu’en l’absence de règlement des loyers courants, le locataire ne peut bénéficier de quelconques délais,

— Condamner Monsieur [R] [D] à verser à Monsieur [U] [J] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2024.

A l’audience du 05 mai 2025, Monsieur [U] [J], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.650 euros selon décompte en date du 05 mai 2025.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 04 février 2025, Monsieur [R] [D] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 4 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2025 à 10 H 30 ;

INVITE pour cette date Monsieur [U] [J] à produire aux débats un décompte détaillé, au mois le mois, des sommes dues au titre des loyers et charges par Monsieur [R] [D] depuis la conclusion du bail ou à tout le moins depuis la date du premier impayé et actualisé au jour de l’audience ;

INVITE Monsieur [U] [J] à faire délivrer à Monsieur [R] [D] un avenir d’audience pour l’audience du 19 septembre 2025 à 10 H 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 5]), en lui signifiant l’ordonnance avant dire droit du 4 juillet 2025;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 19 septembre 2025, Monsieur [U] [J], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8.902 euros selon décompte arrêté à août 2025.

Cité par avenir d’audience délivré le 8 août 2025 par commissaire de justice et signifié à étude, Monsieur [R] [D] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— Sur la demande de recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 29 août 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 août 2024 pour un montant en principal de 2.410 euros à Monsieur [R] [D].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [R] [D] sera donc ordonnée.

II- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [U] [J] produit un décompte arrêté à août 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 8.902 euros, mensualité d’août 2025 incluse.

Monsieur [R] [D] qui n’a pas comparu, n’a pas définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.902 euros.

Monsieur [R] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Monsieur [U] [J] qui ne caractérise pas son préjudice moral sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts sollicitée à ce titre.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [J], Monsieur [R] [D] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu l’ordonnance de référé avant dire droit en date du 4 juillet 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2022 entre Monsieur [U] [J] d’une part et Monsieur [R] [D] d’autre part, relatif à un appartement à usage d’habitation (n°23) avec une cave situé [Adresse 7] à [Localité 11], sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [J] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à verser à Monsieur [U] [J] à titre provisionnel la somme de 8.902 euros selon décompte en date à août 2025, mensualité d’août 2025 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à Monsieur [U] [J] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 octobre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur l’indemnité courra du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à verser à Monsieur [U] [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [J] de toute demande plus ample ou contraire et notamment de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE