N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 19 DECEMBRE 2024

N° RG 22/01405 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IJCB

DEMANDEURS

S.C.I. [37]

(RCS de [Localité 18] n° [N° SIREN/SIRET 14]), dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Emma KOLBÉ de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [U] [C]

né le [Date naissance 7] 1971 à [Localité 33]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emma KOLBÉ de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS,

Madame [L] [E] épouse [C]

née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 30]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emma KOLBÉ de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [N]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Madame [P] [I]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

S.C.P. [Z] [Y], [K] [R] ET [D] [V] NOTAIRES ASSOCIES

(RCS de [Localité 34] n° [N° SIREN/SIRET 11]), dont le siège social est sis [Adresse 5]/FRANCE

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

S.C.P. [F] [T] [24] [G], NOTAIRES ASSOCIES

(RCS du MANS n° [N° SIREN/SIRET 9]), dont le siège social est sis [Adresse 31]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE GODARD HERON BOUTARD SIMON GIBAUD, avocats au barreau du MANS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et C. FLAMAND, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI [37] est une société civile immobilière constituée entre Monsieur [U] [C] et Madame [L] [E] épouse [C] (ci-après désignés les époux [C]).

Suivant acte authentique du 25 août 2015 dressé par Maître [Z] [Y], notaire à Tours, et avec la participation de Maître [T], notaire à Saint-Calais, Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] ont vendu à la SCI [37] les lots 3 et 5 d’un ensemble immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6] et [Adresse 1] à Tours pour la somme de 315.000 €.

La SCI [37] a mis le bien immobilier en vente durant l’année 2020. Par lettre manuscrite du 1er juillet 2020, Monsieur [H] [A] et Madame [J] [M] ont adressé aux époux [C] une proposition d’achat du bien immobilier. Les propriétaires ont confié la vente à l’étude [Z] [Y], [K] [R] et [D] [V], notaires à [Localité 34].

Lors du rendez-vous de signature de la promesse synallagmatique de vente du 24 juillet 2020, Maître [X], notaire au sein de la SCP [Z] [Y], [K] [R] et [D] [V], a relevé l’absence de description de la troisième chambre située au quatrième étage sous les combles, laquelle relevait des parties communes de l’immeuble, et a décidé de suspendre la signature de l’acte. Les acquéreurs se sont finalement désistés suivant un courriel électronique du 6 août 2020.

Par acte de géomètre du 9 septembre 2020, un lot n°7 issu des parties communes a été créé au titre de cette chambre. Suivant procès-verbal en date du 6 novembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé, d’une part, la création du nouveau lot 7 issu des parties communes, et d’autre part, la vente du lot 7 à la SCI [37] au prix d’un euro symbolique.

Suivant acte notarié du 23 avril 2021 de Maître [W], notaire à Tours, le nouveau lot 7 issu des parties communes était créé aux termes du modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble et était vendu à la SCI [36].

Suivant acte notarié du 23 avril 2021 de Maître [W], notaire à Tours, la SCI [36] a vendu l’immeuble constitué des lots 3,5 et 7 moyennant le prix de 372.500€.

Par actes d’huissier en date des 15,17 et 22 mars 2023, la SCI [36], Monsieur [U] [C] et Madame [L] [E] épouse [C] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours Monsieur [O] [N], Madame [P] [I], la SCP [Z] [Y], [K] [R] et [D] [V] notaires associés et la SCP [F] [T] et Brigitte Ferrand notaires associés aux fins de voir dire et juger que des parties communes ont été vendues en qualité de parties privatives, de voir condamner Monsieur [N] et Madame [I] à leur verser diverses sommes sur le fondement de l’obligation de délivrance et subsidiairement sur le fondement de la garantie d’éviction, de voir dire et juger que les SCP de notaires ont commis une faute engageant leur responsabilité civile professionnelle.

Par ordonnance en date du 21 septembre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription et déclaré recevable comme non prescrite l’action intentée par la SCI [37] et les époux [C] à l’encontre Monsieur [O] [N], Madame [P] [I], la SCP [Y]-[R] -[V], notaires associés et de la SCP [21], notaires associés.

Au terme de leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 24 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [37] et les époux [C] demandent au tribunal de:

Vu l’article 1603 du Code civil,

Vu les articles 1604 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1625 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— DIRE la SCI [37] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER que des parties communes ont été vendues en 2015, en qualité de parties privatives du lot 3,

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] à verser entre les mains de la SCI [37] la somme de 32.800,03 euros sur le fondement de l’obligation de

délivrance conforme, et subsidiairement sur le fondement de la garantie contre l’éviction soit:

—  17.341,85 euros, au titre de la diminution du prix de vente en proportion de la superficie évincée de 5,30 mètres carrés, calculée ainsi : (315.000€/96,27m2) x 5,30m2 ;

—  1.101 euros, au titre de la diminution des frais de négociation, calculée ainsi :

(20.000/96,27m2) x 5,30m2 ;

—  4.867,18 euros, au titre de la diminution des frais notariés, calculée ainsi :

dès lors que l’outil officiel arrête à la somme de 22.400 euros les frais de notaires sur la base

du prix de vente diminué de la superficie évincée, soit 297.658 euros (315.000€ -17.341,85€), l’écart entre les frais qui auraient dû être réglés et les frais indument supportés à

hauteur de 27.267,18 euros, est de 27.267,18€ – 22.400€

—  720 euros, au titre des frais de géomètre nécessaires aux actes de modification de la copropriété et de création d’un lot de parties privatives issu des 5,30 mètres de parties communes ;

—  2.270 euros, au titre des frais de notaire générés par le rachat des parties communes au Syndicat des copropriétaires ;

—  6.500 euros, au titre de la perte de chance de conclure la vente prix de vente de 375.000 euros avec les acquéreurs en juillet 2020 ;

— CONDAMNER Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] à verser aux époux [C], sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, et subsidiairement sur le fondement de la garantie contre l’éviction, la somme de 8067,50€ au titre du préjudice de la perte de chance de ne pas payer les échéances de remboursement du prêt,

— CONDAMNER Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] à verser entre les mains des époux [C] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, et subsidiairement sur le fondement de la garantie contre l’éviction au titre de leur préjudice moral ;

— DIRE ET JUGER que les études [Y] [R] et [19] ont commis une faute engageant leur responsabilité civile professionnelle en vendant les parties communes en qualité de parties privatives du lot 3 en 2015 ;

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum les études [Y] [R] et [19] à relever les vendeurs Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] indemnes des condamnations prononcées à leur encontre ;

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum les études [Y] [R] et [19] à verser à la SCI [37] la somme de 32.800,03 euros se décomposant comme suit:

—  17.341,85 euros, au titre de la diminution du prix de vente en proportion de la superficie évincée de 5,30 mètres carrés, calculée ainsi : (315.000€/96,27m2) x 5,30m2 ;

—  1.101 euros, au titre de la diminution des frais de négociation, calculée ainsi :

(20.000/96,27m2) x 5,30m2 ;

-4.867,18 euros, au titre de la diminution des frais notariés, calculée ainsi :

dès lors que l’outil officiel arrête à la somme de 22.400 euros les frais de notaires sur la base du prix de vente diminué de la superfi cie évincée, soit 297.658 euros (315.000€ – 17.341,85€), l’écart entre les frais qui auraient dû être réglés et les frais indument supportés à

hauteur de 27.267,18 euros, est de 27.267,18€ – 22.400€

—  720 euros, au titre des frais de géomètre nécessaires aux actes de modifi cation de la copropriété et de création d’un lot de parties privatives issu des 5,30 mètres de parties communes ;

—  2.270 euros, au titre des frais de notaire générés par le rachat des parties communes au Syndicat des copropriétaires ;

—  6.500 euros, au titre de la perte de chance de conclure la vente prix de vente de 375.000 euros avec les acquéreurs en juillet 2020 ;

— CONDAMNER in solidum les études [Y] [R] et [19] à verser aux époux [C] la somme de 8.067,50 euros au titre de leur préjudice de perte

de chance de ne pas payer les échéances de remboursement du prêt ;

— CONDAMNER in solidum les études [Y] [R] et [19] à verser aux époux [C] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [N], Madame [P] [I] et les études [Y] [R] et [19] à verser à la SCI [37] la

somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens.

*****

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] demandent au tribunal de:

A titre principal,

— DEBOUTER la Société [37] en ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [N] et de Madame [P] [I].

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que l’éventuel préjudice subi par la Société [28] ne saurait excéder les sommes suivantes :

— La somme de 720 € au titre de l’intervention de la société [25],

— La somme de 2.270 € au titre des frais de notaires relatifs au rachat du nouveau lot privatif,

— CONDAMNER in solidum, la Société Civile Professionnelle « [Z] [Y], [K] [R] et [B] François [V] notaires associés et la Société Civile Professionnelle [Z] [Y], [K] [R] et [D] [V] notaires associés à garantir Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] des éventuelles condamnations en principales, frais et intérêts, prononcées à leur encontre au profit de la SCI [27].

En tout état de cause,

— CONDAMNER la Société [37] à verser à Monsieur [O] [N] et de Madame [P] [I], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Société [37] aux entiers dépens de l’instance.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 novembre 2023, la SCP [Y]-[R]-[16], auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, demande au tribunal de:

Conformément à l’article 1240 du Code civil,

— ENJOINDRE à Madame [C] de transmettre un justificatif démontrant l’agence immobilière pour laquelle elle travaillait au jour de la signature du compromis de vente.

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI [37], Monsieur [C] et Madame [C] de toutes leurs demandes et prétentions plus amples ou contraires.

— CONDAMNER solidairement la SCI [37], Monsieur [C] et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance.

— CONDAMNER solidairement la SCI [37], Monsieur [C] et Madame [C] à la somme de 2500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*****

Au terme de ses dernièrs conclusions signifiées par RPVA le 15 novembre 2023, la SCP [22], auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile demande au tribunal de:

— DEBOUTER la SCI [35] et les époux [C] de l’ensemble de leurs

demandes.

A titre subsidiaire,

— Déclarer que le préjudice de la SCI [36] ne saurait excéder la somme de 250 euros et à titre infiniment subsidiaire 3240 euros.

— Déclarer en toute hypothèse que la SCP [19] ne saurait être tenue de payer plus de 5 % des conséquences dommageables subies par les demandeurs.

— Condamner in solidum la SCI [35] et les époux [C] à payer à la SCP [19] une indemnité de 2500 euros (deux mille cinq cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile et les débouter de toutes demandes qu’ils pourraient faire à ce titre contre la concluante ;

— Déclarer que la décision à intervenir est incompatible avec l’exécution provisoire de droit et rejeter toute demande contraire de ce chef ,

— Condamner in solidum la SCI [35] et les époux [C] aux dépens .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024 avec effet différé au 26 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 10 octobre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité des vendeurs

La SCI [36] fonde sa demande à l’encontre des vendeurs Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] à titre principal sur l’obligation de délivrance conforme et à titre subsidiaire sur la garantie d’éviction.

Sur l’obligation de délivrance conforme

L’ article 1603 du Code civil, dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Selon l’article 1604 du même code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Enfin l’article 1615 dispose que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Ainsi, l’immeuble livré doit être conforme aux stipulations contractuelles.

La SCI [36] fait valoir que Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] lui ont vendu une chambre située au 4 ième étage dans les combles qui constitue en fait une partie commune.

L’acte authentique de vente du 25 août 2015 de Maître [Z] [Y], notaire associé à [Localité 34] rédigé avec la participation de Maître [T], notaire à [Localité 32] comporte au paragraphe désignation, les mentions suivantes:

“ Un ensemble immobilier situé à [Localité 34] ([Localité 26] et [Localité 29]) [Localité 10], [Adresse 6] et [Adresse 1], à l’angle de ces deux rues cadastré section DW n° [Cadastre 15], [Adresse 1] pour 96 ca

Un extrait de plan cadastral est annexé.

Désignation des biens:

Adresse postale : [Adresse 2]

Les lots de copropriété suivants :

Lot numéro trois (3)

Dans le bâtiment A, au deuxième étage et combles :

Un appartement en duplex composé de quatre pièces principales, cuisine, salle d’eau, dégagement et placards, escalier privatif à l’intérieur menant au second et troisième étage sous

combles.

Ce lot est desservi par le lot 5 avec lequel il forme un tout indivisible et indissociable.

Et les quatre cent vingt-deux millièmes (422 /1000 ièmes) des parties communes générales.

Et les quatre cent soixante et onze millièmes (471 /1000 ièmes) des parties communes spéciales

au bâtiment A.

Lot numéro cinq (5)

[Adresse 17]

Locaux comprenant l’escalier dénommé « escalier a », palier, débarras et wc.

Ce lot est desservi par le lot 3 avec lequel il forme un tout indivisible et indissociable.

Et les quatre-vingt-deux millièmes (82 /1000 ièmes) des parties communes générales.

Et les neuf cent cinquante millièmes (950 /1000 ièmes) des parties communes spéciales au

bâtiment B.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. »

Ainsi l’acte de vente notarié du 25 août 2015 ne comporte aucune mention de l’existence d’une chambre au 4 ième étage de sorte que la SCI [35] ne peut soutenir que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

En effet, il est mentionné que la superficie privative des lots de copropriété (soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du juillet 1965) est de 92,27m2 pour le lot n°3.

Or le certificat de mesurage figurant en annexe de l’acte authentique vente, a tenu compte de la superficie de 5,30m2 de la chambre située au 4ième étage pour retenir une superficie totale privative de 96,27m2.

Dans ces conditions, la superficie de l’immeuble vendu est conforme à la mention portée dans l’acte.

Par contre, il est constant et non contesté que la chambre située au 4 ième étage dans les combles était occupée par la SCI [37] mais qu’elle constituait en fait une partie commune de l’immeuble et non une partie privative.

D’ailleurs suivant procès verbal du 6/11/2020, l’assemblée générale des copropriétaires a crée un lot n°7 issu des parties communes consistant en une chambre située au dessus du 3ième étage, aménagée dans les combles communs, formant un triplex avec les 2ième et 3 ième étages de l’immeuble et qui est indissociable des lots 3 et 5.

Dans ces conditions, la SCI [37] est fondée à agir non pas au titre de l’obligation de délivrance conforme mais au titre de la garantie d’éviction, la chambre du 4 ième étage étant une partie commune.

Sur la garantie d’éviction

L’article 1625 du Code civil dispose que la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

L’article 1626 du Code civil prévoit que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souff re dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Selon l’article 1630 du Code civil “ lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° [Localité 23] des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur

originaire ;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. ”

En effet, dans la mesure où la chambre située au 4 ième étage a été prise sur les combles parties communes, la SCI [36] était exposée à un risque d’éviction de la part de la copropriété.

La SCI [36] a découvert ce fait lors d’un rendez vous, le 24 juillet 2020, chez le notaire Maître [X] afin de signature d’une promesse synallagmatique de vente.

En réparation de son préjudice, la SCI [36] sollicite le paiement de la somme de 32.800, 03€ se décomposant comme suit:

—  17.341,85 euros, au titre de la diminution du prix de vente en proportion de la superficie évincée de 5,30 mètres carrés,

—  1.101 euros, au titre de la diminution des frais de négociation,

-4.867,18 euros, au titre de la diminution des frais notariés,

—  720 euros, au titre des frais de géomètre nécessaires aux actes de modification de la copropriété et de création d’un lot de parties privatives issu des 5,30 mètres de parties communes,

—  2.270 euros, au titre des frais de notaire générés par le rachat des parties communes au Syndicat des copropriétaires ;

—  6.500 euros, au titre de la perte de chance de conclure la vente prix de vente de 375.000 € avec les acquéreurs en juillet 2020, dès lors que l’appartement a été vendu 9 mois plus tard au prix de 372.500 €.

L’article 1630 du code civil dont les dispositions sont rappelées ci-dessus précise que l’acquéreur évincé a droit à la restitution du prix.

Au cas d’espèce, la SCI [36] n’a pas été évincée par la copropriété de la chambre située au 4 ième étage car elle a obtenu l’accord de la copropriété pour acquérir cette partie commune.

Dans ces conditions, la SCI [36] dont il n’est pas contesté qu’elle a toujours eu la jouissance de la chambre du 4 ième étage, n’est pas fondée à réclamer le paiement de dommages et intérêts en rapport avec une diminution de superficie de 5,30m2.

Elle sera en conséquence déboutée de ses trois demandes formées au titre de la diminution du prix de vente, des frais de négocation et d’acte notarié.

Par contre, afin de se porter acquéreur de la chambre située au 4 ième étage et constituant une partie commune, la SCI [36] a été contrainte de faire dresser un état modificatif de la copropriété par un géomètre, le cabinet [25] qui a facturé le mesurage du lot créé et la mise à jour du calcul des tantièmes généraux et de charges communes, à la somme de 720€ TTC.

Par ailleurs, le notaire Maître [W] a dressé un état descriptif de division modificatif pour un coût de 2270€TTC.

Ces frais d’un total de (720€+2270€) 2990€ sont en rapport direct avec l’achat de la partie commune de l’immeuble.

Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] seront condamnés à verser à la SCI [36], la somme de 2990€ en réparation de son préjudice.

Pour prétendre obtenir le versement d’une somme de 6500€ au titre de la perte de chance de conclure la vente au prix de 375.000€ en juillet 2020, il appartient à la SCI [37] de démontrer que l’absence de signature de la promesse de vente notarié résulte de la difficulté liée à l’existence de la chambre située au 4 ième étage dans une partie commune.

Il ressort d’un mail en date du 2/08/2020 adressé par Madame [J] [M] à Maître [X] que finalement Madame [M] et Monsieur [A] n’entendent pas signer de promesse de vente “en raison des incertitudes soulevées suite au décalage de signature et en raison de leur éloignement géographique.”

Par mail du 5/08/2020 Monsieur [U] [C] a écrit à Monsieur [A] et Madame [M] le message suivant:

“pouvez vous me confirmer que sans les incertitudes soulevées lors de la réunion de signature du 24 juillet, vous auriez signé la promesse de vente ce 24 juillet et que ce n’est qu’en apprenant qu’il y avait potentiellement une partie de l’appartement qui faisait partie des parties communes que vous avez pris le temps de réflexion pour finalement vous désister le 31 juillet?”

Par message du 6/08/ 2020, Monsieur [A] et Madame [M] ont répondu que leur réflexion les a amené à se désister d’une part parce que d’autres offres leur sont parvenues entre temps et d’autre part parce “qu’une incertitude est née sans que nous puissions revisiter.”

Il résulte de ces échanges que malgré la demande de Monsieur [U] [C] claire et dénuée d’ambiguïté, Monsieur [A] et Madame [M] n’ont pas formellement indiqué qu’ils ont renoncé à l’acquisition de l’immeuble de la SCI [36] en raison d’une difficulté liée à l’existence d’une partie commune incluse dans l’immeuble vendu.

Il convient d’ailleurs de relever que malgré l’accord obtenu, suivant procès verbal d’assemblée générale du 30 juillet 2020, du syndicat des copropriétaires de céder la chambre située au 4 ième étage et la stipulation d’une condition suspensive prévoyant à la charge du promettant de faire procéder, avant l’acte de vente, à la modification du règlement de copropriété avec création sur les parties communes d’un lot privatif pour la chambre située au 4ième niveau, Monsieur [A] et Madame [M] n’ont pas souhaité donner suite et ce alors qu’ils avaient obtenu toutes les garanties nécessaires à la régularisation de la situation.

Ainsi, il n’est pas démontré l’existence d’un lien de causalité certain entre le désistement de Monsieur [A] et de Madame [M] et le problème relatif la désignation de l’immeuble vendu.

La SCI [37] sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

Les époux [C] réclament, à titre personnel, au titre de la perte de chance la somme de 8607,50€ relative au coût des échéances de prêt pour l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 34].

Ils précisent que si les parties communes de l’appartement litigieux ne leur avaient pas été vendues, ils auraient signé avec les acquéreurs le compromis le 24 juillet 2020 et que le bien aurait été vendu en octobre 2020.

Ils font valoir que l’immeuble ayant été finalement vendu le 23 avril 2021, ils ont été contraints de régler les échéances mensuelles du prêt de 2305€ sur une période supplémentaire de 7 mois.

Cependant, ainsi que cela a été précédemment relevé, il n’est pas démontré que Monsieur [A] et Madame [M] ont renoncé à la vente du fait du problème de désignation de la chambre située au 4 ième niveau.

Enfin, seule la SCI [37] a la qualité d’emprunteur de sorte que les époux [C] doivent être déboutés de ce chef de demande.

Les époux [C] sollicitent une somme de 1000€ en réparation de leur préjudice moral.

Or, la SCI [36] et les époux [C] ont toujours eu la jouissance de la chambre située au 4 ième niveau de l’immeuble.

L’incertitude liée à la possession d’une partie commune a été rapidement levée dès lors que l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 30 juillet 2020 a donné son accord de principe à la création d’un lot privatif issu des parties communes et la vente de ce dernier à l’euro symbolique avec mise à jour du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Ensuite, suivant procès verbal d’assemblée du 6/11/2020 soit 4 mois plus tard , les copropriétaires ont validé d’une part la création du nouveau lot 7 issu des parties communes et d’autre part la vente par le syndicat des copropriétaires à la SCI [38] l’euro symbolique.

La demande formée par les époux [C] au titre du préjudice moral qui n’est pas fondée sera donc rejetée.

Sur la responsabilité des notaires

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes juridiques auxquels ils donnent la forme authentique.

Ils doivent veiller à la pleine efficacité des actes qu’ils instrumentent. Pour ce faire, avant de dresser des actes, ils doivent procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utillité et l’efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours.

Il leur appartient de procéder à la désignation précise des immeubles vendus.

L’omission ou la mauvaise exécution des vérifications qui leur incombe est constitutive d’une faute professionnelle qui engage leur responsabilité délictuelle à l’égrd de l’acquéreur.

Au cas d’espèce, l’acte notarié du 25 août 2015 dressé par Maître [Z] [Y], notaire associé à [Localité 34] avec la participation de Maître [T], notaire associé à [Localité 32], ne comporte, dans la désignation du lot 3, aucune mention de la chambre située au 4 ième niveau.

Or, en annexe de cet acte figurent divers diagnostics et un certificat de mesurage de la superficie privative du bien vendu en date du 30/04/ 2015 qui d’une part mentionne, au 4ième étage, l’existence d’une chambre n°3 d’une superficie Loi Carrez de 5,30m2 et hors loi Carrez de 10,40m2 et d’autre part des plans qui font également apparaître cette chambre n°3 au 4 ième niveau.

Il est enfin indiqué que l’immeuble est un triplex alors l’appartement du lot n°3 est désigné dans l’acte notarié comme étant un duplex.

Ainsi, même sans aucune visite des lieux, les notaires pouvaient s’apercevoir de l’existence d’une difficulté.

La consultation de l’état descriptif de division et des plans de la copropriété leur aurait permis de lever le doute et de constater que les combles situés au dessus du lot n°3 sont des parties communes.

Il convient en outre de relever que le 24 juillet 2020 et à partir des mêmes données, Maître [X], notaire s’est aperçu de l’existence d’une difficulté concernant la chambre située au 4ième étage qui a été réalisée sur une partie commune.

La négligence fautive de Maître [Y] notaire associé au sein de la SCP [Y]-[R]-[V] et celle de Maître [F] [T] notaire associé de la SCP [20] engagent donc leur responsabilité.

Sur le préjudice

Il résulte des développements qui précédent que le préjudice subi par la SCI [37] suite à la désignation incomplète de l’immeuble vendu ressort à la somme de 2990€ . Cette somme a un caractère indemnitaire de sorte qu’il convient donc de condamner in solidum d’une part Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] et d’autre part la SCP [Y]-[R]-[V] et la SCP [21] à verser à la SCI [36] la somme de 2990€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur l’appel en garantie à l’encontre des notaires

Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] demandent à être relevés indemne des condamnations prononcées à leur encontre par la SCP [Y]-[R] -[V] , notaires associés et par la SCP [21], notaires associés.

Il n’est démontré par les deux SCP de notaires aucune faute à l’encontre des vendeurs Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I]. En effet, il n’est produit aucun élément permettant de connaître la date de réalisation et l’auteur des travaux d’accès à la chambre du 4 ième étage.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] seront entièrement garantis par la SCP [Y]-[R]-[V], notaires associés et par la SCP [21] , notaires associés de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la SCI [37].

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [36] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, Monsieur [O] [N], Madame [P] [I], la SCP [Y]-[R]-[V], notaires associés et la SCP [21], notaires associés seront condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Condamne in solidum, sur le fondement de la garantie d’éviction, Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] et sur le fondement de la responsabilité délictuelle la SCP [Z] [Y], [K] [R] et [D] [V], notaires associés et la SCP [F] [T] et Brigitte Ferrand, notaires associés à verser à la SCI [36] la somme de 2990€ en réparation de son préjudice,

Déboute la SCI [37] du surplus de ses demandes,

Déboute les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes,

Dit que Monsieur [O] [N] et Madame [P] [I] seront entièrement garantis par la SCP [Y]-[R]-[V], notaires associés et par la SCP [21] , notaires associés de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la SCI [37],

Condamne in solidum Monsieur [O] [N], Madame [P] [I], la SCP [Y]-[R]-[V], notaires associés et la SCP [21], notaires associés à verser à la SCI [37] une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU