TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02938

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFZX

JUGEMENT

N° B

DU 05 Février 2025

La S.A. [Adresse 9]

C/

[Z] [H] épouse [B]

[C] [N]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 05 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [Z] [H] épouse [B],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [N],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 janvier 2023, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] un logement à usage d’habitation n°2 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 473,84 euros et une provision sur charges mensuelle de 78,80 euros.

Le 26 avril 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 9] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 11 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir :

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 7.268,62 euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS au 05 juillet 2024, réactualisée avec les échéances échues impayés de juillet à novembre 2024, avec intérêts conformes au bail,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, incluant le SLS et l’indexation annuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire à compter de l’assignation pour défaut de paiement des loyers et charges et de justification de leur situation au regard du SLS, l’expulsion de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 7.268,62 euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS au 05 juillet 2024, réactualisée avec les échéances échues impayés de juillet à novembre 2024, avec intérêts conformes au bail,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, incluant le SLS et l’indexation annuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à titre infiniment subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges et de justification de sa situation au regard du SLS, l’expulsion de Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 7.268,62 euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS au 05 juillet 2024, réactualisée avec les échéances échues impayés de juillet à novembre 2024, avec intérêts conformes au bail,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, incluant le SLS et l’indexation annuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— dans tous les cas, leur condamnation au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024.

A l’audience du 09 décembre 2024, la SA [Adresse 9], représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.184,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Elle précise que les locataires ont justifiés des documents, de sorte que le SLS a été liquidé, mais qu’ils n’ont pas repris le paiement de leurs loyers courants.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 11 juillet 2024, Monsieur [C] [N] et Madame [Z] [H] épouse [B] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 16 du Code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Les articles 442 et 444 du Code de procédure civile prévoient que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur. Le juge peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’ordre public et sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du Code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du Code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 – Défaut de paiement) qui prévoit la résiliation pour « défaut de paiement des loyers, du supplément de loyer de solidarité éventuel ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de permettre aux parties de faire leurs observations et de fournir toute pièce utile sur :

— l’application de l’article 4g) de la loi du 06 juillet 1989 au litige,

— l’éventuel caractère non écrit de la partie de l’article 9-1 du contrat de bail du 26 janvier 2023 qui prévoit la résiliation pour défaut de paiement du supplément de loyer de solidarité éventuel, lequel est distinct du loyer et des charges en application de l’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation,

— les conséquences de ce caractère non-écrit quant à l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer du 26 avril 2024, les sommes appelées et impayées portant uniquement sur le supplément de loyer de solidarité,

— la preuve de l’envoi de l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité et de la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, compte-tenu du montant résiduel restreint de la dette, la comparution des défendeurs à l’audience apparaitrait utile, pour connaître leur situation socio-économique et envisager d’éventuels délais de paiement de la dette.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement avant-dire-droit insusceptible de recours,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du mardi 25 mars 2025 à 9 heures du Tribunal judiciaire de Toulouse, Site Camille Pujol, [Adresse 6], afin de permettre aux parties de faire leurs observations et de fournir toute pièce utile sur :

— l’application de l’article 4g) de la loi du 06 juillet 1989 au litige,

— l’éventuel caractère non écrit de la partie de l’article 9-1 du contrat de bail du 26 janvier 2023 qui prévoit la résiliation pour défaut de paiement du supplément de loyer de solidarité éventuel, lequel se distingue du loyer et des charges en application de l’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation,

— les conséquences de ce caractère non-écrit quant à l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer du 26 avril 2024, les sommes appelées et impayées portant uniquement sur le supplément de loyer de solidarité,

— la preuve de l’envoi de l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité et de la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

ORDONNE la comparution personnelle de Monsieur [C] [N] et de Madame [Z] [H] épouse [B] à l’audience du mardi 25 mars 2025 à 9 heures du Tribunal judiciaire de Toulouse, Site Camille Pujol, [Adresse 6] ;

DIT que la présente décision vaut convocation des parties à l’audience susvisée.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,