Min N° 25/00799

N° RG 25/01971 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6EX

Mme [T] [U] épouse [G]

M. [J] [G]

C/

Mme [S] [R]

M. [K] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [T] [U] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [K] [V]

Monsieur [K] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Viviane RODRIGUES

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [R] et Monsieur [K] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2021, ayant pris effet le même jour, Mme [T] [U] épouse [G] et M. [J] [G] ont donné à bail à Mme [S] [R] et M. [K] [V] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 1 100 euros, outre un dépôt de garantie de 1 100 euros.

Invoquant des impayés, les époux [G] ont, par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2024, fait signifier à Mme [S] [R] et M. [K] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 418 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2024.

Par courrier daté du 27 décembre 2024 reçu le 10 janvier 2025, Mme [S] [R] a donné congé aux bailleurs leur indiquant avoir quitté le logement depuis plusieurs mois.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, les époux [G] ont fait assigner Mme [S] [R] et M. [K] [V] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– les déclarer recevables en leur demande ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [S] [R] et M. [K] [V] et celle de tous occupants de leur chef, sans délai, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs et ce, aux frais des défendeurs ;

– condamner M. [K] [V] et Mme [S] [R] à leur payer la somme de 2 300 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 23 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 ;

– condamner M. [K] [V] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, outre les charges, à compter du 24 janvier 2025 jusqu’à la libération effective et complète des lieux et remise des clés avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation, Mme [S] [R] étant tenue solidairement au paiement de cette somme à compter du 24 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, le cas échéant jusqu’au 10 octobre 2025 ;

– juger que si l’indemnité d’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement ;

– condamner in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [V] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout du commandement de payer, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la présente décision.

À l’audience du 11 juin 2025, le président sollicite les époux [G] sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’il transmette à la juridiction un décompte actualisé ainsi que le diagnostic de performance énergétique du logement, au plus tard au 25 juin 2025.

Lors de cette même audience, les époux [G], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 711,76 euros selon décompte arrêté au 26 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. Ils précisent s’opposer à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Ils soulignent que Mme [S] [R] quitté les lieux et que le dernier règlement perçu date du 09 juin 2025, date à laquelle 300 euros lui ont été versés.

Mme [S] [R], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Décrivant ses charges et ressources, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose

M. [K] [V], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Décrivant ses charges et ressources, il sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler entre 150 et 200 euros par mois, en plus du loyer. Il s’oppose à son expulsion par la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés.

Mme [S] [R], représenté par M. [K] [V] muni d’un pouvoir pour ce faire, décrit ses charges et ressources, sollicitant de plus larges délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025, prorogé au 19 septembre 2025.

Par courrier électronique du 23 juin 2025, les époux [G] ont transmis les pièces sollicités au greffe dont un décompte arrêté au 09 juin 2025 pour une somme totale de 3 031,76 euros, échéance de juin 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, les époux [G] justifient avoir saisi la CCAPEX le 14 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [G] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [G] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

2.1. Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 8-1 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail prévoit en son article 15 la solidarité des colocataires.

Mme [S] [R] n’a donné congé au bailleur que par un courrier simple daté du 27 décembre 2024. La date de réception de ce congé ne peut donc être attestée que par la mention apposée par les bailleurs sur celui-ci, soit le 10 janvier 2025.

Ce congé a pris effet à l’issue d’un délai de préavis de trois mois suivant cette date, soit au 10 avril 2025.

Ainsi, compte tenu des dispositions qui précèdent, et à défaut d’avoir été remplacée par une tierce personne, Mme [S] [R] demeure solidaire du paiement de la dette locative jusqu’à la date de libération effective des lieux et pour la dette arrêtée au plus tard au 10 octobre 2025.

2.2. Sur les sommes dues

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 22 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 09 juin 2025, que les époux [G] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires.

Les bailleurs invoquent une dette locative s’établissant à un total de 3 031,76 euros au 09 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers et charges dus dont ont été déduits les sommes versées par les locataires.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 128,76 euros le 25 novembre 2024, ont été imputés aux locataires. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Par ailleurs, il ressort du même décompte que des frais administratifs de courrier en recommandé ont été imputés aux locataires le 29 octobre 2024 dont il n’est nullement justifié, étant à noter que cette somme n’apparaît relever ni des loyers ni des charges. Elle sera donc déduite des sommes dues.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 2 885 euros.

Il convient dès lors de condamner solidairement Mme [S] [R] et M. [K] [V] à payer aux époux [G] cette somme au titre de la dette locative arrêtée au 09 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 418 à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 septembre 2021 comporte, en son article 19, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 22 novembre 2024, les époux [G] ont fait commandement à Mme [S] [R] et M. [K] [V] de payer la somme de 1 418 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire du locataire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le dernier loyer courant, soit celui du mois de mai 2025, n’a pas été réglé dans son intégralité. Le dernier loyer réglé remonte à l’échéance du mois de janvier 2025. Ainsi, entre cette date et l’audience, la dette est passée de 494,76 euros à 2 885 euros. La reprise du paiement intégral avant la date de l’audience n’est donc pas caractérisée.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, M. [K] [V] étant désormais seul occupant et sans droit ni titre, les époux [G] seront autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dès lors qu’aucune circonstance, tels des manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, ne justifie des délais réduits puisque la locataire est entrée dans les lieux au terme d’un contrat de résidence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [K] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 1 100 euros au 01er juin 2025), mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Mme [S] [R] sera condamnée solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux, compte tenu des développements qui précèdent, et à défaut de libération effective avant le 10 octobre 2025 pour les indemnités d’occupation dues jusqu’à cette date.

5. Sur la demande en délais de paiement de la locataire

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] [R] aurait un salaire de 4 000 euros par mois environ, et aurait deux enfants à charge.

Cependant, outre le fait qu’aucun justificatif sur sa situation n’a été produit, ses charges demeurent inconnues.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout de en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 22 novembre 2024, de la notification à la préfecture du 10 avril 2025 et à la CCAPEX du 14 avril 2025, mais sans qu’il soit besoin de préciser davantage dès lors que les frais liés à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade qu’hypothétiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [G] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [V] à leur payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [T] [U] épouse [G] et M. [J] [G] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2021 entre Mme [T] [U] épouse [G] et M. [J] [G], d’une part, et Mme [S] [R] et M. [K] [V], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 23 janvier 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE Mme [T] [U] épouse [G] et M. [J] [G], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à Mme [T] [U] épouse [G] et M. [J] [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi sans indexation (soit 1 100 euros au 01er juin 2025), indemnité qui sera due de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et à défaut de libération effective avant le 10 octobre 2025 pour les indemnités d’occupation dues jusqu’à cette date ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [R] et M. [K] [V] à payer à Mme [T] [U] épouse [G] et M. [J] [G] la somme de 2 885 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 418 à compter du 22 novembre 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [K] [V] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Mme [S] [R] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [V] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 22 novembre 2024, de la notification à la préfecture du 10 avril 2025 et à la CCAPEX du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [R] et M. [K] [V] à payer à Mme [T] [G] épouse [U] et M. [J] [G] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION