N° RG 24/02090 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM6U

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02090 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM6U

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CABINET J.M. SERDAN

à la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

à la SELARL T & L AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 FEVRIER 2025

DEMANDEUR

M. [K] [B] [D] [J], demeurant [Adresse 7] – [Localité 10]

représenté par Maître Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

Mme [P] [R], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 9] Représenté par son Syndic en exercice, la société 2 B IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 10]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. 2B IMMOBILIER Prise en sa qualité de syndic professionnel de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 10]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Christel DAUDÉ de la SCP COSTE – DAUDÉ – VALLET – LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

N° RG 24/02090 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM6U

S.A. MMA IARD dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 14] / FRANCE

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Christel DAUDÉ de la SCP COSTE – DAUDÉ – VALLET – LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 14]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Christel DAUDÉ de la SCP COSTE – DAUDÉ – VALLET – LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 16] – [Localité 15]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes du 22 octobre 2024 et du 18 octobre 2024, auxquels il convient de se reporter pour de plus amples exposés, M. [K] [J] a fait assigner :

Mme [P] [R],Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 10],La SARL 2B IMMOBILIER,La SA MMA IARD,La Société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,La SA GAN ASSURANCES,

devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres apparus dans les parties communes d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 10].

A l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 12 décembre 2024 et du 16 janvier 2025.

A l’audience du 16 janvier 2025 M. [K] [J] maintient ses demandes et précise qu’en raison d’effondrements ayant eu lieu le 14 janvier dernier, il souhaite que l’expert désigné ait la qualité d’ingénieur.

Mme [P] [R] demande qu’il soit statué sur les mérites de la demande d’expertise et que soient rejetés dans la mission demandée les points tendant à ce que l’expert dise si les vices allégués étaient connus du vendeur et si l’existence de la nature ou l’importance des vices ont été éventuellement camouflés à l’acquéreur.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 10] demande qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves.

La SARL 2B IMMOBILIER, la SA MMA IARD et la Société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée.

La SA GAN ASSURANCES demande qu’il lui soit donné acte qu’elle ne s’oppose pas, sous la plus expresse réserve de ses droits, notamment quant à sa garantie, à l’expertise judiciaire sollicitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE,

Sur la demande d’expertise :

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, M. [K] [J] produit aux débats notamment les pièces suivantes :

Acte de vente [R]/[J] du 24 mai 2023,Procès-verbal de l’assemblée générale du 11 octobre 2019, en l’absence de Mme [P] [R], rejetant la résolution relative à la constitution d’un fonds de travaux,Procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2020, en présence de Mme [P] [R], rejetant la résolution relative à la constitution d’un fonds de travaux et celle relative à la réalisation d’un diagnostic technique global, adoptant la résolution relative à la réparation de la cheminée et mentionnant une déclaration à l’assureur de la fissure et des travaux de toiture suite à infiltrations dans l’appartement du dernier étage,Courrier et rapport d’expertise ELEX du 30 novembre 2020 au syndic confirmant l’existence de fissures depuis de très nombreuses années, et considérant qu’elles sont liées à une vétusté associée à une insuffisance de rigidification de la superstructure,Mail du 7 décembre 2020 du Syndic relatant ces conclusions aux copropriétaires dont Mme [P] [R],Procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2021 en présence de Mme [P] [R], rejetant la résolution relative à la réalisation d’un diagnostic technique global, adoptant la résolution relative à la réfection de la couverture tuile et suppression de cheminées, et mentionnant le refus des copropriétaires de souscrire une assurance DO pour la toiture ainsi que la pose de témoins sur la fissure de la cage d’escalier,Procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2022 en présence de Mme [P] [R], adoptant la résolution relative à la constitution d’un fonds de travaux, rejetant la résolution relative à la réalisation d’un diagnostic technique, mentionnant que Mme [P] [R] « subit des fuites à l’intérieur de son logement », adoptant la résolution relative à la rénovation de la toiture, adoptant la résolution relative à l’assurance DO et mentionnant le projet de faire réaliser des investigations pour étudier l’origine du dégât des eaux dans le couloir de l’immeuble,LRAR de la copropriété du [Adresse 8] au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 10] du 24 novembre 2022 mettant en demeure de réaliser les travaux nécessaires afin que cessent des désordres subis,Procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2023 en présence de Mme [P] [R], rejetant la résolution relative à la réalisation d’un diagnostic technique,Une facture du 9 janvier 2023 de recherche infiltration et descente EP bouchée de 286 euros TTC,Le carnet d’entretien de l’immeuble au 31 janvier 2023,Un rapport d’avis technique de la SOCOTEC du 29 novembre 2023 concluant que les désordres constatés mettent en évidence un défaut d’entretien et affectent principalement l’ossature bois des murs à colombage de la copropriété, et préconisant plusieurs travaux.

Les justificatifs produits par M. [K] [J], demandeur à l’expertise, rendent vraisemblables les désordres allégués, et sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

A l’appui de sa demande que soient rejetés dans la mission demandée les points tendant à ce que l’expert dise si les vices allégués étaient connus du vendeur et si l’existence de la nature ou l’importance des vices ont été éventuellement camouflés à l’acquéreur, Mme [P] [R] considère qu’ils dépassent manifestement l’office d’un expert judiciaire, en ce que celui-ci ne saurait se prononcer sur le point de savoir si les vices étaient connus du vendeur et si celui-ci les a camouflés à l’acquéreur.

La mission sera celle décrite au dispositif, en tenant compte des différentes demandes et observations, à l’exclusion de toute question générale, orientée ou juridique, étant précisé que l’expert judiciaire est habilité à donner un avis technique sur la possibilité de la connaissance par le vendeur des vices d’une part et de leur camouflage d’autre part.

Sur les frais et dépens :

Les dépens seront à la charge du demandeur, M. [K] [J], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Julia Pouyanne, juge du Tribunal Judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, et par décision exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[V] [W]

[Adresse 17]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX03]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 18]

ou à défaut

[O] [F]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 21]

Avec mission de :

— visiter les lieux, [Adresse 7] à [Localité 10], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire les parties communes de l’immeuble,

— dire si l’immeuble est affecté des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou les rapports qui s’y rapportent et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou apparents ou encore des vices d’exécution,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente le 24 mai 2023 et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’appartement acquis par M. [K] [J] le 24 mai 2023 impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 19]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons au demandeur, M. [K] [J], de consigner à la régie du tribunal une somme de trois mille euros (3.000 euros) dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX020]

BIC (Bank Identifier Code) : [XXXXXXXXXX022]

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons M. [K] [J] au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours mois et an énoncés en en-tête.

La greffière, Le président,