TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 19/08735 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UIU4

Jugement du 19 décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [L] [I] de la SARL [I] [J] & ASSOCIES – 435

Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX – 205

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 décembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 septembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 mars 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]

né le 20 Mai 1949 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société REGIE DES LUMIERES

domiciliée : chez REGIE DES LUMIERES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.S. LA REGIE NOTRE AGENCE IMMO

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [G] est propriétaire des lots n°2, 6, 7, 8, 16, 18, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32, 34, 47, 48 et 49 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6].

Cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 19 juin 2019.

Estimant avoir été convoqué tardivement à cette assemblée, Monsieur [G] a, par acte d’huissier de justice du 28 août 2019, assigné le syndic en exercice, la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par ledit syndic, devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :

prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019 pour défaut de convocation de Monsieur [G] dans le délai de 21 jours précédant sa tenue ; constater que le syndic en exercice, la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO, a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ; condamner la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO aux dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD, Avocat au Barreau de Lyon ; dispenser, par application de l’article du dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [G] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par ordonnance du 16 mai 2022, le juge de la mise en état a :

rejeté la demande de renvoi à une audience ultérieure du syndicat des copropriétaires ; déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires dans sa fin de non-recevoir ; rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; réservé les dépens ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2023, Monsieur [G] demande au tribunal de :

prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019 pour défaut de convocation de Monsieur [G] dans le délai de 21 jours précédant sa tenue ; constater que la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO, syndic en exercice lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019, a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ; condamner la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la nullité de la convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2019 ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à : régulariser les charges effectivement dues par Monsieur [G] au titre des consommations d’eau des lots n°2 et 29 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau en fonction des tantièmes sur l’année 2016 sur les seuls lots raccordés au réseau d’eau, soit les lots n°30, 31, 32 et 34 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 en fonction des relevés ISTA pour l’année 2018 ; opérer une répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 pour l’année 2019 en fonction des relevés de la société ISTA du 11 octobre 2019 ; le tout sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir ;

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [G] la somme de 1350,79 euros au titre de la régularisation des consommations d’eau ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral subi de cette absence de régularisation ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO aux dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD, Avocat au Barreau de Lyon ; dispenser, par application de l’article du dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [G] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

rejeter la demande de Monsieur [G] visant à prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juin 2019 ; déclarer irrecevables, et par conséquent rejeter, les demandes nouvelles présentées par Monsieur [G] par conclusions notifiées le 28 mai 2020, visant à voir : condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à : régulariser les charges effectivement dues par Monsieur [G] au titre des consommations d’eau des lots n°2 et 29 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau en fonction des tantièmes sur l’année 2016 sur les seuls lots raccordés au réseau d’eau, soit les lots n°30, 31, 32 et 34 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 en fonction des relevés ISTA pour l’année 2018 ; opérer une répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 pour l’année 2019 en fonction des relevés de la société ISTA du 11 octobre 2019 ; le tout sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir ;

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [G] la somme de 1350,79 euros au titre de la régularisation des consommations d’eau ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral subi du fait de cette absence de régularisation ; subsidiairement, rejeter les demandes nouvelles présentées par Monsieur [G] comme étant non fondées ; condamner Monsieur [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société REGIE NOTRE AGENCE IMMO n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 18 septembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 15 février 2024. L’affaire a finalement été fixée à l’audience du 21 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 août 2024, puis au 24 octobre 2024, puis au 19 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes nouvelles formées par Monsieur [G]

L’article 65 du code de procédure civile dispose que « constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures ».

L’article 70, alinéa 1er, du même code énonce que « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

En l’espèce, dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2020, Monsieur [G] a formé les demandes nouvelles suivantes qu’il n’avait pas formulées dans son assignation :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à : régulariser les charges effectivement dues par Monsieur [G] au titre des consommations d’eau des lots n°2 et 29 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau en fonction des tantièmes sur l’année 2016 sur les seuls lots raccordés au réseau d’eau, soit les lots n°30, 31, 32 et 34 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 en fonction des relevés ISTA pour l’année 2018 ; opérer une répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 pour l’année 2019 en fonction des relevés de la société ISTA du 11 octobre 2019 ; le tout sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir ;

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [G] la somme de 1350,79 euros au titre de la régularisation des consommations d’eau ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral subi du fait de cette absence de régularisation.

Ces demandes concernent donc une régularisation des charges dues par Monsieur [G] pour la consommation d’eau des lots n°2 et 29, une nouvelle répartition de la consommation d’eau pour les années 2016, 2018 et 2019 pour les lots n°30, 31, 32 et 34, une condamnation au paiement d’une somme au titre de la régularisation des consommations d’eau et une condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qui aurait été subi à cause de cette absence de régularisation.

Tandis que les demandes initiales portent sur la nullité d’une assemblée générale pour convocation tardive et la condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice qui aurait été subi en raison de cette convocation hors délai.

Il en ressort que ces dernières et celles additionnelles poursuivent des intérêts clairement distincts sans qu’il puisse être trouvé entre elles un lien suffisant permettant de rattacher les secondes aux premières, Monsieur [G] ne pouvant de son côté se contenter d’une allégation suivant laquelle il n’aurait pas pu, en raison de la convocation tardive, porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 juin 2019 une prétendue demande de régularisation des charges d’eau.

Par conséquent, les demandes nouvelles précitées formulées dans les conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2020 ne pourront qu’être déclarées irrecevables.

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 19 juin 2019

L’article 9, alinéa 3, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ».

Le respect de ce délai minimum de convocation est prescrit à peine de nullité de l’assemblée générale. Seule l’existence d’une urgence, qui doit être démontrée par celui qui l’invoque, permet de ne pas observer ce délai.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 19 juin 2019 et, suivant le tampon de la poste sur l’enveloppe qui contenait la convocation adressée à Monsieur [G], cette convocation a été envoyée le 12 juin 2019.

Le délai minimum de convocation de 21 jours n’a donc pas été respecté.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ce non-respect est fondé sur l’urgence. Il explique que, d’une part, il fallait réunir l’assemblée générale avant l’expiration du délai de six mois suivant la clôture des comptes du 31 décembre 2018 pour voter le budget prévisionnel de l’exercice suivant, et que, d’autre part, une autorisation de changement d’usage d’un local commercial en local d’habitation devait être promptement donnée par l’assemblée générale à l’un des copropriétaires, Monsieur [H], car celui-ci devait céder ce local de manière imminente et la formalisation de cette autorisation conditionnait la bonne réalisation de cette cession.

Cependant, en premier lieu, sur le délai de six mois, il s’agit plus précisément du délai de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article qui prévoit en son alinéa 1er, que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel » et que « l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ».

Ainsi, il est question d’un vote devant avoir lieu dans ce délai chaque année. En d’autres termes, ledit délai est à respecter chaque année de manière systématique.

Dès lors, l’obligation tenant au respect du délai de six mois ne saurait constituer en soi une urgence.

Concernant l’arrêt cité par le syndicat des copropriétaires, il ressort de celui-ci que le lieu de convocation avait été changé avant la tenue de l’assemblée générale, qu’il fallait donc émettre une nouvelle convocation, mais que, si le délai de 21 jours avait été respecté pour cette convocation contenant le nouveau lieu, alors le délai de six mois pour voter le budget prévisionnel à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent aurait été dépassé.

Constituait donc l’urgence le cumul de la nécessité de respecter le délai de six mois pour le vote du budget prévisionnel et de l’événement imprévu dans le délai de la première convocation, le changement de lieu, ayant entraîné la nécessité d’une seconde convocation qui aurait abouti à dépasser le délai de six mois s’il y avait eu 21 jours entre cette nouvelle convocation et l’assemblée générale.

Le cas d’espèce de l’arrêt est donc différent de celui objet du présent jugement. Dans celui dont est saisi la juridiction de céans, il est constant qu’il n’y a eu qu’une seule convocation envoyée et qu’aucun événement nécessitant une seconde convocation n’est survenu.

En conséquence, au regard de ce qui précède, le moyen du syndicat des copropriétaires tiré de la nécessité de respecter le délai de six mois pour le vote du budget provisionnel afin de justifier une urgence ne peut qu’être écarté.

En second lieu, à propos de la cession imminente par un copropriétaire de son local et de la nécessité de formaliser l’autorisation de l’assemblée générale du changement d’usage en ce que cette formalisation conditionnait la bonne réalisation de cette vente, le syndicat des copropriétaires procède par voie d’allégations sans verser aucun élément probant à l’appui de ce qu’elle avance.

Au demeurant, étant donné qu’il est mentionné dans le contenu de la résolution relative à ce changement de l’usage (résolution n°12) que l’autorisation est votée quand bien même elle ne s’impose pas pour une telle modification lorsque le nouvel usage est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut difficilement se prévaloir d’une urgence pour ce changement d’usage.

Par suite, ce moyen ne peut prospérer.

Par conséquent, compte tenu de l’ensemble de ces développements, le délai minimum de convocation de 21 jours n’ayant pas été respecté s’agissant de Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires échouant à démontrer l’existence d’une urgence qui aurait justifié une convocation du demandeur dans un délai plus court, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par Monsieur [G] au titre du préjudice subi du fait de la convocation hors délai

L’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 18, I, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment qu'« indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

En l’espèce, la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO, en convoquant Monsieur [G] à l’assemblée générale du 19 juin 2019 sans respecter le délai de 21 jours, a commis un manquement dans l’exercice de sa mission de syndic.

Pour autant, d’une part, Monsieur [G] indique que le non-respect de ce délai a eu pour conséquence de le priver d’examiner les comptes de la copropriété et, subséquemment, de le priver de pouvoir voter en toute connaissance de cause sur la question de l’approbation de ces comptes, mais ne fournit aucune indication sur la nature du préjudice qu’il aurait subi à ces titres ni ne fait état d’un montant spécifique pour ce préjudice avec des explications sur ce montant.

D’autre part, si Monsieur [G] affirme subir un préjudice de jouissance en raison du fait qu’à cause de cette convocation tardive, il n’a pas pu inscrire à l’ordre du jour la question de la réunion des deux lots n° 26 et 27 lui appartenant en une habitation afin ensuite de pouvoir entreprendre des travaux de transformation de ces lots en appartement, signalant que cette question avait déjà été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 juin 2018 pour finalement être reportée à une assemblée générale ultérieure pour qu’il puisse finaliser son projet, il est à relever qu’il indique dans le même temps que le principe de cette réunion a été débattu et accepté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1999, précisant que l’acte authentique du 14 septembre 1999 portant modification de l’état descriptif de division en atteste. Ainsi, Monsieur [G] ne peut soutenir avoir subi un préjudice de jouissance à cause d’une impossibilité, due à la convocation tardive, d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 juin 2019 la question de la réunion des lots dès lors qu’il fait état d’un principe de réunion validé depuis juin 1999, étant donné que cela implique qu’alors qu’il avait la possibilité de concrétiser ce principe depuis 1999, il a attendu près de 20 ans pour le faire. Monsieur [G] ne saurait donc valablement se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance pour ne pas avoir pu inscrire, en raison de la convocation hors, la question de la réunion des lots n°26 et 27 à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 juin 2019.

Enfin, alors qu’il est question d’indemniser deux préjudices distincts, une seule indemnité est sollicitée pour ces deux préjudices. Or, il est à rappeler qu’il ne peut y avoir une condamnation à une indemnisation tous préjudices confondus.

En conséquence, au regard de ce qui vient d’être exposé, Monsieur [G] sera débouté de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de la convocation hors délai.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO seront condamnés aux dépens.

Ces dépens seront recouvrés directement par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD.

Le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO, tenus des dépens, seront également condamnés à payer à Monsieur [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes suivantes formées par Monsieur [G] :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à : régulariser les charges effectivement dues par Monsieur [G] au titre des consommations d’eau des lots n°2 et 29 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau en fonction des tantièmes sur l’année 2016 sur les seuls lots raccordés au réseau d’eau, soit les lots n°30, 31, 32 et 34 ; opérer une nouvelle répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 en fonction des relevés ISTA pour l’année 2018 ; opérer une répartition de la consommation d’eau sur les lots n°30, 31, 32 et 34 pour l’année 2019 en fonction des relevés de la société ISTA du 11 octobre 2019 ; le tout sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir ;

condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [G] la somme de 1350,79 euros au titre de la régularisation des consommations d’eau ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral subi du fait de cette absence de régularisation ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019 ;

DEBOUTE Monsieur [K] [G] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de la convocation hors délai ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO aux dépens ;

DIT que ces dépens seront recouvrés directement par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et la société REGIE NOTRE AGENCE IMMO à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [K] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT