TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00884

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5AX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[L] [M]

[Z] [T] épouse [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Audrey HATZ, avocat au barreau de TOULOUSE désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-006798 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 09 avril 2025,

Madame [Z] [T] épouse [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Audrey HATZ, avocat au barreau de TOULOUSE désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-006800 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 09 avril 2025,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 septembre 2022, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] un appartement à usage d’habitation n°A14, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 442,27 euros et une provision sur charges mensuelle de 61,76 euros.

Par contrat du 13 décembre 2022, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] un emplacement de stationnement n°15, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 21,82 euros et une provision sur charges mensuelle de 13 euros.

Le 22 août 2024, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et l’évacuation des meubles du logement, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.696,85 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 28 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, du 23 octobre 2024 jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2024.

Après un premier renvoi, à l’audience du 2 septembre 2025, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.255,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 300 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Elle fait valoir que la clause résolutoire est acquise sur le fondement des impayés, mais qu’elle n’est pas opposée aux délais, compte-tenu de la reprise des paiements.

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M], représentés par Maître [V] [F], se réfèrent à leurs conclusions écrites, par lesquelles ils demandent de constater qu’ils reconnaissent le montant de la dette locative, de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer, de suspendre les effets de la clause résolutoire tant que les mensualités sont réglées, de débouter la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE du surplus de ses demandes et de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés financières après avoir été tous deux au chômage, et ce alors qu’ils ont deux enfants en bas-âge. Ils ajoutent que Monsieur [L] [M] a retrouvé un emploi et qu’ils ont repris leur paiement de leurs loyers courants, augmentés de 300 euros mensuels, depuis avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 8 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant la place de stationnement, qui a été conclu entre les mêmes parties à la même adresse que le bail d’habitation, est une location accessoire au local principal. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, cette clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer également pour le parking.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.532,47 euros a été signifié le 22 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] n’ont pas réglé la somme demandée dans le délai de deux mois. A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 26 août 2025 démontrant que Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] restent devoir la somme de 2.255,88 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils demandent d’ailleurs au juge de constater à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.255,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [L] et Madame [T] [Z] épouse [M], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 7 mensualités de 300 euros chacune et d’une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [M] [L] et Madame [T] [Z] épouse [M], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [L] et Madame [T] [Z] épouse [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 8 septembre 2022 et le 13 décembre 2022 entre la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] concernant un appartement à usage d’habitation n°A14 et un parking n°15, situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] à verser à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 2.255,88 euros (décompte arrêté au 26 août 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 300 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] soient condamnés solidairement à verser à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] à verser à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [T] épouse [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,