N° RG 25/02231 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UVUN

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02231 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UVUN

NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à Maître [F] [G]

à Maître Isabelle CANDELIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 MARS 2026

DEMANDERESSE

Mme [L] [I] [T] veuve [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 février 2026

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, délibéré initialement prévu au 13 mars 2026 et prorogé successivement jusqu’au 31 mars 2026

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame [L] [T] veuve [N] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 4] à TOULOUSE (31 000) et statuer ce que de droit sur les dépens.

Suivant ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], fait connaître qu’il ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage et sollicite la condamnation du demandeur aux dépens.

SUR QUOI, LE JUGE,

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, la demanderesse énonce subir des désordres (tels que de l’humidité, des problèmes d’étanchéité et des infiltrations) dans son appartement au rez-de-chaussée, sis [Adresse 4] à [Localité 1], qui serait potentiellement la conséquence d’un dégât des eaux dans les parties communes datant de 2021. Le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires (le défendeur) a été condamné à réaliser des travaux sous astreinte afin de rémedier aux désordres dans les parties communes pour mettre un terme définitif au phénomène d’huminité présent dans le logement de la demanderesse. Les travaux d’étanchéité dans les parties communes ont été réalisé par la société LES ETANCHEURS TOULOUSAINS et ont été receptionné en date du 14 avril 2025. Cependant, la demanderesse constate la persistance des désordres dans son logement et cela même après la réalisation des travaux.

Les pièces produites aux débats (notamment le procès-verbal de constat du 10 juin 2022 réalisé par Maître [M] [J] en qualité de Commissaire de justice, la décision de justice rendue le 30 janvier 2024, le procès-verbal de constat du 26 janvier 2024 réalisé par Maître [E] [H] en qualité de Commissaire de justice et le procès-verbal de constat du 30 septembre 2025 réalisé par Maître [O] [P] [W] en qualité de Commissaire de justice) rendent vraisemblables les désordres allégués par la demanderesse, tels que des traces de moisissures à plusieurs endroits comme le cadre de la porte d’entrée et les murs, des infiltrations d’humidité, une forte odeur d’humidité dans le logement dont l’utilisation d’un mesureur d’humidité indique que les mesures oscillent entre 2.2% et 0.2% et enfin il a été relevé que les joints du carrelage des parties communes sont fissurés avec des défauts de planéité visibles à l’oeil nu.

Les parties communes relèvent de la gestion du syndicat des copropriétaires à savoir le S.D.C DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1]. Cette gestion est confirmée par le procès-verbal de l’Assemblée générale extraordinaire en date du 02 juillet 2024. De plus, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé à la réalisation de la mesure d’expertise. Dans ce contexte, la responsabilité du S.D.C DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], est susceptible d’être recherchée dans le présent litige.

L’ensemble des éléments précités confortent, compte-tenu du fait que les désordres sont manifestement apparus peu de temps après le dégât des eaux et les travaux d’étanchéité, l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Les dépens seront à la charge du demandeur, Madame [L] [T] veuve [N], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert

[B] [R]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Port. : 06.63.92.37.90 Mèl : [Courriel 1]

ou en cas d’indisponibilité

[Z] [Q]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Port. : 06.77.44.09.04 Mèl : [Courriel 2]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 4] à [Localité 4], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

— dire si les travaux effectués par les divers intervenants sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 3]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons au demandeur, Madame [L] [T] veuve [N], de consignerà la régie du tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX01]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Disons que si la partie demanderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à consignation, les frais de l’expertise étant avancés par le trésor public, conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle,

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons le demandeur au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,