TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 JUIN 2025

N° RG 23/00429 – N° Portalis DB22-W-B7H-RBAR

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, IFF GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 414 592 246 dont le siège social est situé [Adresse 10] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SELEURL CABINET FREZZA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Y]

né le 01 Juin 1964 à [Localité 7] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2023-000905 du 03/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13],

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 17 Janvier 2023 reçu au greffe le 19 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Mars 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Mai 2025 prorogé au 27 Juin 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [B] est propriétaire des lots 7, 9 et 1364 de l’immeuble de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 4] ([Adresse 6]), soumis au régime de la copropriété.

Faisant grief à M. [Y] [B] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 4] ([Adresse 6]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice, la société IFF GESTION, lui a adressé plusieurs mises en demeure ainsi qu’une sommation de payer en date du 1er juin 2022 pour un montant de 12.762,05 euros arrêtée au 12 mai 2022, dont 183,32 euros de frais.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société IFF GESTION, a, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, fait assigner M. [Y] [B] devant le tribunal de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M. [Y] [B] à lui payer les sommes suivantes :

—  34.631,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 septembre 2024 avec intérêt légal sur la somme de 12.762,05 à compter du 1er juin 2022 et de la présente assignation pour le surplus,

—  515,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [B] aux dépens comprenant les frais de la sommation de payer du 1er juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2024, M. [Y] [B] sollicite du tribunal, de :

— Octroyer à M. [Y] [B] un report de règlement d’une durée de deux années dans l’attente de la vente de son bien immobilier,

— Octroyer à M. [Y] [B] un délai de deux années pour s’acquitter de la somme due,

— Écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils participent également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice devenue définitive. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [B],une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du 10 mai 2021 pour un montant de 1.230 euros, dont 50 euros de frais de mise en demeure,une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du 1er juin 2021 pour un montant de 1.305,09 euros, dont 75 euros de frais de mise en demeure désignés comme “ Lettre avocat”,une sommation de payer en date du 1er juin 2022, pour un montant de 12.762,05 euros arrêté au 12 mai 2022, dont 183,32 euros de frais,un relevé de compte sur la période courant du 7 avril 2021 au 1er janvier 2023 pour un solde débiteur de 32.419,52 euros, appels de charges et travaux du 1er trimestre 2023 inclus,un relevé de compte sur la période courant du 1er avril 2021 au 19 septembre 2024 pour un solde débiteur de 34.631,45 euros, appels de charges et travaux du 3eme trimestre 2024 inclus, comprenant 57,26 euros au titre des frais d’assignation,une régularisation de charges pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023,divers appels de fonds pour la période courant du 2eme trimestre 2021 au 3eme trimestre 2024,le contrat de syndic conclu le 18 janvier 2021, prenant effet le 1er avril 2021 et prenant fin le 31 mars 2024,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 18 janvier 2021, 24 janvier 2022, 23 janvier 2023 et 8 janvier 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,le procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2021 ayant voté la réalisation de travaux de ravalement ainsi que l’échéancier des appels de fonds,une attestation de non recours pour les assemblées générales ordinaires des 18 janvier 2021 et 24 janvier 2022, 23 janvier 2023 et 8 janvier 2024 et pour l’assemblée extraordinaire du 14 décembre 2021,une facture de commissaire de justice pour la sommation de payer du 1er juin 2022,une facture du syndic en date du 3 novembre 2022, d’un montant de 240 euros, pour des frais de “procédure copropriétaire”.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [Y] [B] au paiement d’une somme de 34.631,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 septembre 2024.

Cependant, il ressort du relevé de compte versé aux débats que ce montant intègre 57,26 euros au titre des frais d’assignation. Or, ces frais ne sauraient être considérés comme des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise les dépenses entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun, la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété s’établit à 34.574,19 euros (34.631,45 euros – 57,26 euros).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 34.574,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 septembre 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

M. [Y] [B] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 515,50 euros au titre des frais de recouvrement.

Ce montant détaillé dans le décompte versé aux débats, comprend les éléments suivants:

— Mise en demeure du 10 mai 2021 : 50 euros

— Frais transmission Huissier du 1er juin 2021 : 75 euros

— Frais transmission Huissier du 3 décembre 2021 : 150,50 euros

— Frais transmission Avocat du 3 novembre 2022 : 240 euros

Il convient d’analyser la nature de chacun de ces frais au regard des dispositions de l’article 10-1 précité.

— Concernant les frais de mise en demeure : la mise en demeure du 10 mai 2021 pour 50 euros est justifiée par sa production aux débats et sa conformité au tarif prévu au contrat de syndic. Ce frais est nécessaire au recouvrement.

— Concernant les « Frais transmission Huissier » (75 euros et 150,50 euros) et « Frais transmission Avocat » (240 euros) : ces frais ne constituent pas des frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de frais de gestion administrative ou de frais d’administration courante du syndic. Ils ne sont donc pas imputables au copropriétaire défaillant sur ce fondement.

En conséquence, seul le frais de mise en demeure du 10 mai 2021 à hauteur de 50 euros est justifié et nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [Y] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement. Le surplus de la demande au titre des frais de recouvrement sera rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de report et d’échelonnement

M. [Y] [B] sollicite un report de règlement de sa dette d’une durée de deux années dans l’attente de la vente de son bien immobilier, et, à titre subsidiaire, un délai de deux années pour s’acquitter de la somme due.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. Cette faculté relève de l’appréciation souveraine du juge, qui doit concilier les intérêts des parties.

En l’espèce, la créance du syndicat des copropriétaires envers M. [Y] [B] est établie à 34.574,19 euros au titre des charges arrêtées au 19 septembre 2024. Il est constaté que cette dette a progressé depuis la sommation de payer du 1er juin 2022 et l’assignation du 17 janvier 2023.

Concernant la demande principale de report, M. [Y] [B] fait état de l’attente de la vente de son bien immobilier. Pour autant, aucun élément probant relatif à l’avancement de cette démarche (mandat de vente, diagnostics, preuves de visites ou de négociations) n’est produit aux débats. Cette demande ne s’accompagne d’aucune proposition de paiement, même partielle ou progressive, ni d’offre de garantie pour le recouvrement de la créance.

S’agissant de la demande subsidiaire d’un délai de deux années pour s’acquitter de la somme due, elle ne comporte pas de proposition d’échéancier alors même qu’un échelonnement sur deux ans de la dette actuelle représenterait un effort mensuel d’environ 1.440 euros, sans inclure les charges de copropriété courantes.

Par ailleurs, l’absence de paiement régulier des charges, alors que la dette est d’un montant significatif, est susceptible d’affecter la trésorerie du syndicat des copropriétaires et d’impacter les autres copropriétaires.

Dans ces conditions, les demandes de report et d’échelonnement de paiement formulées par M. [Y] [B] ne sont pas étayées par des éléments suffisants permettant au tribunal d’apprécier la situation du débiteur et la faisabilité d’un recouvrement selon les modalités sollicitées.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de report ou d’échelonnement de paiement présentées par M. [Y] [B].

Sur les autres demandes

Sur les intérêts légaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’application des intérêts légaux sur la somme de 12.762,05 euros à compter du 1er juin 2022 et sur le surplus à compter de la présente assignation.

Il est constant que la somme de 12.762,05 euros arrêtée au 12 mai 2022 inclut 183,32 euros de frais de sommation de payer. Ces frais ne constituent pas des charges de copropriété et sont par ailleurs réclamés au titre des dépens. Les intérêts légaux ne sauraient donc porter sur ce montant.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’application des intérêts légaux sur la somme de 12.578,73 euros (12.762,05 euros – 183,32 euros) à compter du 1er juin 2022 et à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation pour le surplus.

Sur les dépens

M. [Y] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, incluant les frais de sommation de payer du 1er juin 2022.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

34.574,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 septembre 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt légal sur la somme de 12.578,73 euros à compter du 1er juin 2022 et à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation pour le surplus ;50 euros au titre des frais de recouvrement ;1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sis [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute M.[Y] de sa demande de report ou d’échelonnement de la dette ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [Y] [B] aux dépens de l’instance, incluant les frais de sommation de payer du 1er juin 2022 ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT