TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01334

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBQH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[J] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie DUPEYRON de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 décembre 2015, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [J] [I] et Monsieur [X] [P] un pavillon à usage d’habitation n°10, avec jardin et garage, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 343,92 euros pour le logement, 12 euros pour le jardin et 18 euros pour le garage et une provision sur charges mensuelle de 20 euros et une mensualité pour un contrat d’entretien multi-service de 11,73 euros.

Monsieur [X] [P] a quitté les lieux en délivrant congé en 2019.

La SA CITE JARDINS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 31 août 2023.

Le 14 novembre 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [J] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.266,67 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 23 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 15.820,92 euros, pour inclure le supplément de loyer de solidarité et les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 24 février 2025, Madame [J] [I] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 31 août 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article « La résiliation pour défaut de paiement ») prévoyant la résiliation en cas d’impayé de loyers et de charges d’un montant égal à trois fois le loyer résiduel, non-régularisé dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.316,67 euros a été signifié le 14 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [I] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 15 janvier 2025 et Madame [J] [I] est depuis occupante sans droit ni titre. Sa mauvaise foi n’étant pas démontrée, elle bénéficiera du délai de deux mois pour quitter les lieux volontairement. A défaut, l’expulsion de Madame [J] [I] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre à compter du 15 janvier 2025 au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, sans application du supplément de loyer de solidarité. En effet, outre que le supplément de loyer de solidarité n’a vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre, le bailleur ne justifie pas de la réalisation des démarches nécessaires à la facturation provisoire d’un supplément de loyer, faute de preuve d’une mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du code de la construction et de l’habitat à l’ancienne locataire, seul un constat par sondage n’établissant pas l’envoi à la locataire étant produit.

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 1 septembre 2025 démontrant que Madame [J] [I] reste devoir la somme de 8.869,60 euros, au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités d’enquête non-justifiées.

Madame [J] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.869,60 euros.

Madame [J] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 15 janvier 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [J] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2015 entre la SA CITE JARDINS et Madame [J] [I] concernant un pavillon à usage d’habitation n°10, avec jardin et garage, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS n’y avoir lieu à la suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 8.869,60 euros (décompte arrêté au 1 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,