TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie LAVALADE, Monsieur [G] [L]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/02722 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KHC

N° MINUTE :

14/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [M] [X] [R] veuve [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie LAVALADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0315

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02722 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KHC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, Madame [S] [R] veuve [H] a consenti à Monsieur [G] [L] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] porte face sur cour lot n°235 [Localité 2] [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 650 euros, outre des provisions sur charges de 50 euros.

Se plaignant que Monsieur [G] [L] ait procédé à une transformation non autorisée du bien, Madame [S] [R] veuve [H] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, fait assigner Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

— l’expulsion de Monsieur [G] [L] et tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision en réservant la compétence de la juridiction de céans pour sa liquidation, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, avec application pour les meubles des dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation à remettre en état l’appartement à son départ des lieux,

— sa condamnation à titre principal à donner libre accès au logement pour le chiffrage, la préparation et l’exécution des travaux de remise en état, sous astreinte de 150 euros par jour de retard en réservant la compétence de la juridiction de céans pour la liquidation, subsidiairement, l’autorisation pour Madame [S] [R] veuve [H] out tout mandataire à pénétrer dans ledit logement à cette fin, sur présentation de la grosse de la décision et en présence d’un commissaire de justice accompagné d’un serrurier si besoin,

— sa condamnation à verser à Madame [S] [R] veuve [H] 5000 euros en réparation du préjudice moral, 50000 euros à parfaire en réparation du préjudice matériel à défaut de remise en état du bien au jour du départ, et 4500 euros de dommages et intérêts pour le remplacement du mobilier disparu,

— sa condamnation à lui verser une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du droit proportionnel dégressif prévu à l’article A444-32 du code de commerce.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, Madame [S] [R] veuve [H], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation, développée oralement.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [L] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’interdiction de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Il est admis que la transformation par un locataire de locaux pris à bail, sans autorisation de son bailleur, peut justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 octobre 2021 porte sur un bien à usage d’habitation principale meublée, régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Or, un constat de commissaire de justice du 6 juin 2024 montre que le bien litigieux est désormais « un local commercial » dont le gérant d’un restaurant situé à proximité expose « qu’il s’agit du laboratoire du restaurant à l’enseigne NOBINOBI » de la société NNPO. Il y est relevé « la présence dans le local d’une armoire réfrigérée professionnelle ». Il est aussi mis en évidence « un va-et-vient entre le local et la cuisine du restaurant à l’enseigne NOBINOBI qui donne également sur cour », ainsi que la présence d’un « câble qui sort du local » et « va jusqu’à la cuisine du restaurant à l’enseigne NOBINOBI ». De même, Madame [S] [R] veuve [H] verse aux débats le courrier du syndic de copropriété en date du 14 juin 2023 faisant référence à l’appartement objet du litige comme « un local commercial dédié à la restauration ». Des attestations du 24 juin 2024 de résidents de l’immeuble, ayant valeur de simples renseignements, décrivent le bien propriété de Madame [S] [R] veuve [H] comme une « arrière-cuisine » du restaurant NOBINOBI, un « espace de stockage » avec « des armoires réfrigérées ». Enfin, Madame [S] [R] veuve [H] communique le registre national des entreprises qui établit que Monsieur [G] [L] est le gérant de l’enseigne de restauration incriminée.

Le manquement contractuel tenant à la transformation non autorisée de l’appartement à usage d’habitation meublé en un espace commercial servant d’arrière-cuisine et de lieu de stockage de denrées est ainsi avéré.

Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, en ce qu’elle constitue une transformation totale du local litigieux, a débuté au moins en 2023 au vu des premières constations versées aux débats, soit il y a près de deux ans, et a engendré le déclenchement d’une procédure en référé à l’encontre de Madame [S] [R] veuve [H] le 28 août 2024, toujours en cours, en raison des nuisances générées par l’usage abusif du bien au préjudice des résidents de l’immeuble d’habitation.

Monsieur [G] [L], devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice du 6 juin 2024 et les attestations de riverains du 24 juin 2024 établissent que Monsieur [G] [L] ne réside pas dans le bien pris à bail et l’utilise comme espace de stockage pour la société NNPO dont il est le gérant. Sa transformation totale du bien démontre en outre sa mauvaise foi dans la mesure où le bail signé le 15 octobre 2021 visait expressément à son usage comme habitation principale.

Dès lors, Madame [S] [R] veuve [H] sera dispensée de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [G] [L] sera dès lors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes tendant à la remise en état de l’appartement pris à bail

En application de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire a transformé les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, celui-ci peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, le constat de commissaire de justice, outre qu’il montre la transformation totale de l’appartement à usage d’habitation propriété de Madame [S] [R] veuve [H] en local commercial doté des équipements de cuisine professionnelle, met en exergue la présence d’un « câble qui sort du local » et « va jusqu’à la cuisine du restaurant à l’enseigne NOBINOBI » le long de la cour de l’immeuble d’habitation. Des photographies produites donnent à voir que le câble est nu et suspendu au niveau de la façade de l’immeuble sur cour. Cette installation électrique, qui alimente les éléments da cuisine professionnelle installés dans l’appartement objet du litige avec le restaurant, ne répond pas, de toute évidence, aux normes de sécurité exigées pour une telle installation située en extérieur dans une partie commune avec des plantations, exposée dès lors aux intempéries et fortes chaleurs et dans un lieu de passage des résidents de l’immeuble d’habitation. La sécurité du local propriété de Madame [S] [R] veuve [H], plus largement de la copropriété, s’en trouve dès lors compromise.

Monsieur [G] [L] sera en conséquence dès à présent condamné à remettre en état l’appartement pris à bail à son départ des lieux, soit dans un délai de quinze jours passé la signification de la décision, comme demandé par Madame [S] [R] veuve [H] dans ses écritures, laquelle n’a par ailleurs pas sollicité le prononcé d’une astreinte sur cet aspect.

La demande de Madame [S] [R] veuve [H] de pouvoir accéder au bien pour effectuer le chiffrage, la préparation et l’exécution des travaux de remise en état et celle indemnitaire visant à réparer le préjudice matériel correspondant au coût de la remise en état du bien, deviennent donc sans objet en l’état.

Sur les demandes indemnitaires

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Madame [S] [R] veuve [H] sollicite la somme de 4500 euros au titre du « mobilier disparu qu’il va être nécessaire de racheter ». Or, elle n’apporte aucun élément pour établir que le mobilier présent dans l’appartement au moment de la prise à bail est perdu et non par exemple entreposé par Monsieur [G] [L] dans un lieu de stockage. Sa demande au titre du « mobilier disparu » sera donc rejetée en l’état.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’octroi de dommages et intérêts est conditionné à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

En l’espèce, Madame [S] [R] veuve [H] sollicite le bénéfice de la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral. Dans ce contexte, la faute de Monsieur [G] [L] est suffisamment établie, laquelle consiste en la transformation totale sans autorisation de l’appartement propriété de Madame [S] [R] veuve [H] en local commercial. Or, les nuisances engendrées par l’exploitation abusive de ce local à des fins de cuisine professionnelle et d’espace de stockage, sont à l’origine de l’assignation en référé à l’encontre de Madame [S] [R] veuve [H] en date du 28 août 2024. Cette procédure, subie, génère nécessairement des tracas et des désagréments chez Madame [S] [R] veuve [H] compte-tenu de son âge, pour être née le 15 juin 1942. L’indemnité sera toutefois ramenée à plus juste proportion.

Monsieur [G] [L] sera condamné au paiement de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu à statuer en l’état s’agissant des frais de l’article A444-32 du code de commerce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 octobre 2021 entre Madame [S] [R] veuve [H] et Monsieur [G] [L] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] porte face sur cour lot n°235 [Localité 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [L] de restituer les clés du logement à Madame [S] [R] veuve [H] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 6 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [R] veuve [H] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à verser à Madame [S] [R] veuve [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à remettre en état l’appartement objet du contrat de bail du 15 octobre 2021, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à verser à Madame [S] [R] veuve [H] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à verser à Madame [S] [R] veuve [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection