TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01489 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UC23

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [L] [M], domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Z] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son directeur général, Monsieur [L] [M], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 29 février 2024 prenant effet au 1er mars 2024, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [Z] [T] un appartement à usage d’habitation (n°121) situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 536,41 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ALTEAL a fait signifier à Madame [Z] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 21 novembre 2024 pour un montant de 2.532,19 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé afin :

— de constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la SA ALTEAL à Madame [Z] [T] pour défaut de paiement des loyers et charges,

— d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de la condamner au paiement :

* de la somme de 3.476,17 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 20 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 21 novembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.099,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise en précisant qu’elle n’a pas été en contact avec Mme. [T] et que cette dernière n’a pas repris le paiement des loyers et des charges.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à son domicile le 6 mars 2025, Madame [Z] [T] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition à greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 22 octobre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 février 2024 prenant effet au 1er mars 2024 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable à la locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à cette dernière, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer reproduisant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 2.532,19 euros a été signifié le 21 novembre 2024. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [Z] [T] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 janvier 2025 et Madame [Z] [T] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [Z] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte du 30 juin 2025 démontrant que Madame [Z] [T] reste devoir la somme de 4.099,09 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [Z] [T] non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.099,09 euros.

Madame [Z] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Madame [Z] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2024 prenant effet au 1er mars 2024 entre la S.A ALTEAL et Madame [Z] [T] concernant un appartement à usage d’habitation (n°121) situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4.099,09 euros (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,