TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à Madame [E] [J]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/01382 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EIW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [E] [J], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 avril 2024, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a consenti à Monsieur [V] [B] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 425,92 euros outre 207,28 euros de provisions pour charges, ainsi que 32,33 euros au titre de la consommation d’eau froide et 1,11 euros d’accessoires.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024 à Monsieur [V] [B] pour la somme principale de 1.999,92 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 24 février 2025, dénoncé le 25 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Monsieur [V] [B] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de :

Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,En conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de Monsieur [V] [B] du logement sis [Adresse 3] ;Entendre condamner Monsieur [V] [B] à verser à l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE la somme provisionnelle de 4.137,07 euros comptes arrêtés au 18 février 2025 ;Entendre condamner Monsieur [V] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,Entendre condamner Monsieur [V] [B] à verser à la requérante la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette à 5.141,98 euros au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Bien que cité à étude, Monsieur [V] [B] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 24 février 2025 a été dénoncée le 25 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur communique un courriel reçu le 13 novembre 2024 par la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône signalant un impayé locatif de 1.999,92 euros au 12 novembre 2024.

Par conséquent, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 8 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 novembre 2024, pour un arriéré locatif de 1.999,92 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [V] [B] ne conteste pas, faute de comparaître ou d’être représentée à l’audience, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 18 janvier 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 22 avril 2025 que Monsieur [V] [B] reste débiteur de la somme de 5.141,98 euros.

Absent des débats, Monsieur [V] [B] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [V] [B] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, la somme de 5.141,98 euros à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayées et des indemnités d’occupations dus, décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [V] [B] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élevait à la date de la résiliation du bail à la somme de 677,75 euros qui sera due à compter du 19 janvier 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

De surcroit, Monsieur [V] [B] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [B] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [V] [B] sera condamné.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et portant sur un appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation portant sur l’appartement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille

CONDAMNONS Monsieur [V] [B] à payer à titre provisionnel à l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE la somme de cinq mille cent quarante et un euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (5.141,98 euros), correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [B] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six cent soixante-dix-sept euros et soixante-quinze centimes (677,75 euros) à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

REJETONS la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [B] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION