TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02382

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKD4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[Z] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [N],

demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 octobre 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Z] [N] un appartement sis n°[Adresse 2] pour un loyer mensuel de 269,40 euros et une provision sur charges mensuelle de 89,05 euros.

Le 8 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [Z] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2668,69 euros, somme arrêtée au 30 juin 2025, mensualité du mois de juin 2025 comprise, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux calculé conformément aux dispositions du bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 novembre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2564,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025. Elle confirme la reprise du paiement des loyers au jour de l’audience.

Madame [Z] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir rencontré des difficultés mais perçoit un salaire en qualité d’aide soignante.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 octobre 2020 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 8 novembre 2024, pour la somme en principal de 1588,90 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 30 septembre 2025 démontrant que Madame [Z] [N] reste devoir la somme de 2564,01 euros, mensualité de septembre comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [Z] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2564,01 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 1588,90 euros, du 8 juillet 2025 sur la somme de 2668,69 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Z] [N], exposant sa capacité à solder rapidement la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 250 euros chacune et d’une 11 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [Z] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou de la somme due au titre de l’arriéré, sur la base des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision, Madame [Z] [N] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets.

En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [Z] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2020 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [Z] [N] concernant un appartement sis [Adresse 7] [Localité 10] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2564,01 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 1588,90 euros, du 8 juillet 2025 sur la somme de 2668,69 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [Z] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités d’un montant 250 euros chacune et d’une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [N] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, Greffière.

La Greffière, Le juge,