TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02220 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIRZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[K] [V] épouse [U]

C/

[C] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [K] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [D], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [K] [V] épouse [U], representée par la S.A.S ADL IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [C] [D] un appartement à usage d’habitation (étage 1, porte 14) situé [Adresse 7]), par contrat signé électroniquement prenant effet au 23 février 2024, moyennant un loyer initial mensuel de 390 euros et 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [V] épouse [U] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2025 pour un montant en principal de 868,97 euros.

Elle a en outre précisé que par courrier du 17 mars 2025, reçu le 19 mars 2025, Madame [D] avait donné son congé compte tenu de l’impossibilité pour elle de régler les loyers et charges, courrier dont l’agence a accusé réception par courrier du 20 mars 2025 et a indiqué en conséquence que Madame [C] [D] était occupante sans droit ni titre depuis le 19 avril 2025.

Elle a par ailleurs indiqué que la locataire n’avait pas restitué les clés et que l’établissement de l’état des lieux de sortie n’avait pas été possible malgré plusieurs relances adressées à Madame [D].

Madame [K] [V] épouse [U] a ensuite fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé le 23 juin 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

A titre principal :

— constater que le bail liant Madame [K] [V] épouse [U] à Madame [C] [D] est résilié le 19 avril 2025 par l’effet du congé donné par Madame [C] [D] le 19 mars 2025 ;

A titre subsidiaire :

— constater que le bail liant Madame [K] [V] épouse [U] à Madame [C] [D] est résilié le 19 mai 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;

En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (437,08 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [C] [D] à payer à Madame [K] [V] épouse [U] la somme de 2.159,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner Madame [C] [D] à payer à Madame [K] [V] épouse [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 19 septembre 2025, Madame [K] [V] épouse [U] a comparu, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 3.491,45 euros au 12 septembre 2025, selon décompte de la même date.

Madame [C] [D], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 23 juin 2025, n’a pas comparu et n’était pas representée à l’audience du 19 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I-SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dispose notamment que :

“Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.”

En l’espèce, par courrier adressé à l’agence immobilière ADL IMMOBILIER le 17 mars 2025 reçu le 19 mars 2025, Madame [C] [D] a donné congé en indiquant ne pas être en mesure de payer les loyers, et a précisé qu’elle ne souhaitait pas bénéficier du délai de préavis de trois mois

afin d’éviter d’avoir des mensualités supplémentaires à payer.

La S.A.S ADL IMMOBILIER a accusé réception du congé par courrier du 20 mars 2025 et a informé Madame [C] [D] que conformément au délai légal de préavis d’un mois, le bail serait résilié par l’effet du congé le 19 avril 2025.

Dans ce courrier, la S.A.S ADL IMMOBILIER a en outre précisé les modalités de sortie du logement.

Cependant, Madame [C] [D] se maintient dans les lieux depuis le 20 avril 2025, n’a pas restitué les clés et n’a répondu à aucune sollicitation de l’agence immobilière concernant l’état des lieux de sortie.

Il convient en conséquence de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé de la locataire depuis le 19 avril 2025, que Madame [C] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [D].

II- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Madame [K] [V] épouse [D] produit un décompte en date du 12 septembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.491,45 euros, mensualité de septembre 2025 incluse.

Madame [C] [D], qui n’a pas comparu, n’a, par définition, contesté ni le principe, ni le montant de la dette.

Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.491,45 euros.

Par ailleurs, Madame [C] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 avril 2025.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien.

Une partie de l’arriéré est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [K] [V] épouse [U], Madame [C] [D] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail est résilié par l’effet du congé donné par Madame [C] [D] depuis le 19 avril 2025 ;

CONSTATONS que Madame [C] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 20 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [V] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] à payer à titre provisionnel à Madame [K] [V] épouse [U] la somme de 3.491,45 euros au titre de la dette locative, selon décompte en date du 12 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] à payer à Madame [K] [V] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 avril 2025 dont une partie de l’arriéré est déjà liquidée au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur l’indemnité courra du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] à payer à Madame [V] épouse [U] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [K] [V] épouse [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge