N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 25/00079 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXRR

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, Avocat au barreau des Hauts de Seine

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à : M [U]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM VILOGIA a donné à bail à M. [Z] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 22 août 2019, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 380,06€ charges incluses.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 5595,41€ a été délivré à M. [Z] [U] le 11 septembre 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA VILOGIA, par acte du 15 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 20 janvier 2025, a fait assigner M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de M. [Z] [U] à lui payer la somme de 3640,94€ ;Le constat de la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette et défaut de production de l’attestation d’assurance habitation ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de M. [Z] [U] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de M. [Z] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de M. [Z] [U] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de procéder à la séquestration des biens et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de M. [Z] [U] à lui payer la somme de 330€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

La SA VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 10 juin 2025 à la somme de 4353,31€, échéance de mai 2025 incluse. Elle se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur à hauteur de 50€ par mois en sus du loyer courant.

M. [Z] [U] comparait en personne. Il reconnait le montant de la dette mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement intégral du loyer et des charges, outre 50€ en règlement de l’arriéré. Il explique avoir été licencié et être au chômage. Il a sollicité un plan d’apurement auprès du bailleur mais n’a pas été en capacité de le respecter car sa situation financière ne s’est pas améliorée. Il est à la recherche d’un emploi et perçoit des allocations chômage à hauteur de 900€ à 1000€, outre 66€ d’APL. Il avait en outre des saisies sur ses allocations jusqu’à présent, néanmoins celles-ci sont quasiment terminées. Enfin, il indique qu’il va prendre un emploi en CDI à compter du mois suivant, pour lequel il sera rémunéré à hauteur du SMIC.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou à défaut de souscription à une assurance contre les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 6).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 5595,41€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il reproduit en outre bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [Z] [U] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement et il n’est pas établi qu’il a justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir le locataire quitter les lieux, d’autant qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à celui-ci, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que M. [Z] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4159,13€ à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [Z] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 4159,13€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juin 2025, jusqu’à la libération des lieux, étant précisé qu’au-delà de son aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [Z] [U] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas.

M. [Z] [U] propose de verser 50€ en sus du loyer courant, ce à quoi le bailleur se dit favorable. Le locataire a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis novembre 2024 (hormis février 2025), soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, M. [Z] [U] perçoit des allocations chômage de l’ordre de 900 à 1000€, outre l’APL à hauteur de 66€. Ses charges sont évaluées à 667€. Il expose qu’il avait en outre des saisies sur ses allocations jusqu’à présent, néanmoins celles-ci sont quasiment terminées. Enfin, il indique qu’il va prendre un emploi en CDI à compter du mois suivant, pour lequel il sera rémunéré à hauteur du SMIC.

Il apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande du locataire qui souhaite rester dans le logement et en accord avec le bailleur. La clause résolutoire étant également acquise eu égard au défaut de production de l’attestation d’assurance locative par le locataire, il convient en outre de suspendre les effets de la clause résolutoire à la condition de la production par M. [Z] [U] de la preuve de la souscription à ladite assurance dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, ou à défaut de production de l’attestation d’assurance dans le délai imparti, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [Z] [U], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA VILOGIA de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de la souscription à une assurance contre les risques locatifs ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer à la SA d’HLM VILOGIA une somme de 4159,13€ (quatre-mille-cent-cinquante-neuf euros et treize centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 50€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [U] à produire au bailleur la preuve de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, ou le défaut de justification de la souscription à l’assurance contre les risques locatifs dans le délai susmentionné, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [Z] [U] soit condamné à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM VILOGIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge