TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02542 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDUO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[K] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à M^e Christine DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ICF ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christine DUSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 août 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [K] [B] un logement à usage d’habitation n°1221, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 231,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 87,43 euros.

Le 09 janvier 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [K] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ICF ATLANTIQUE a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 10 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a ensuite fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 6.931,30 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, à compter du jour de l’audience et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 juin 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par la SELARL DBA, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.683,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 26 juin 2024, Monsieur [K] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ICF ATLANTIQUE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 10 octobre 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 août 2020 contient une clause résolutoire (ARTICLE 9 – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 09 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.823,58 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [K] [B] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 10 mars 2024 et Monsieur [K] [B] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [K] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ICF ATLANTIQUE produit un décompte arrêté au 1er novembre 2024 démontrant que Monsieur [K] [B] reste devoir la somme de 8.349,91 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de novembre 2024, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 30 novembre 2024 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [K] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.349,91 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [K] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 10 mars 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF ATLANTIQUE, Monsieur [K] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 août 2020 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Monsieur [K] [B] concernant un logement à usage d’habitation (n°1221, bâtiment D, escalier n°12) situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel la somme de 8.349,91 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance  ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,