TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05623 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGP6

N° de MINUTE : 25/00717

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [11] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, SAS,

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R109

C/

DEFENDEUR

Madame [R] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] est propriétaire des lots n°540 et 229 de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, a fait assigner Madame [R] [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à Madame [W] le 23 octobre 2024 et notifiées par RPVA le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [R] [W] a payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] par son syndic en exercice la société GERARD SAFAR SAS :

— la somme actualisée de 13.315,08 € au titre de l’arriéré de provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux arrêtée au 4ème trimestre 2024 [déduction faite des frais de relance et mise en demeure (6 x 60 €) des frais d’envoi a l’huissier (250 €) des honoraires contentieux (250 €) des frais de transmission à avocat (420€) ainsi que des frais qui relèvent des frais nécessaires (commandements de payer du 18.02.2022 pour 157.23 € et du 30.09.2023 pour 1 73.58 €), des frais d’huissier qui relèvent des dépens (assignation 208,01 € + 61€) des honoraires d’avocats (852 €) qui relèvent de l’article 700 du CPC].

— la somme de 330.81 € au titre des frais nécessaires

ASSORTIR ces sommes des intérêts au taux légal a compter de la présente assignation

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNER Madame [R] [W] a payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société GERARD SAFAR SAS la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice financier

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement a intervenir

CONDAMNER Madame [R] [W] a payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société GERARD SAFAR SAS la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [R] [W] aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [R] [W], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présentait le 1er trimestre 2024 un solde débiteur au titre des charges échues et cotisations de fonds travaux de 11.440,55 euros et que celui-ci est désormais de 13.315,08 euros au 4ème trimestre 2024. Il soutient qu’au regard du décompte détaillé, des appels de fonds adressés à Madame [W] ainsi que des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les exercices clos et les derniers budgets prévisionnels, il est bien fondé à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 13.315,08 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [R] [W] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 05 décembre 2024 et fixée à l’audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [W];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2019, 15 décembre 2020, 23 juin 2021, 06 octobre 2022, 19 octobre 2023 et 20 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les contrats de syndic applicables du 06 octobre 2022 au 06 mars 2024 et du 20 octobre 2023 au 20 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 3.221,82 euros, se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 10 décembre 2019 de 60 euros,frais de mise en demeure du 27 février 2020 de 60 euros,frais de relance du 09 septembre 2020 de 60 euros,frais de mise en demeure du 07 juin 2021 de 60 euros,frais de relance du 10 septembre 2021 de 60 euros,frais d’huissier du 31 janvier 2022 de 250 euros,frais de commandement de payer du 18 février 2022 de 157,23 euros,frais d’inscription d’hypothèque du 14 juin 2022 de 240 euros,frais de transmission de dossier à avocat du 14 juin 2022 de 420 euros,frais de contentieux du 08 septembre 2023 de 250 euros,frais de contentieux du 08 septembre 2023 de 250 euros,frais de commandement de payer du 20 septembre 2023 de 173,58 euros,frais de mise en demeure du 11 mars 2024 de 60 euros,frais de signification d’assignation du 11 mars 2024 de 208,01 euros,frais d’assignation du 25 mars 2024 de 852 euros,frais de complément de signification du 29 mars 2024 de 61 euros.

Le syndicat des copropriétaires formalise ses demandes à compter de l’appel du 3e trimestre 2019 de 991,38 euros, dont il déduit toutefois le solde créditeur du compte au 30 juin 2019 de 113,21 euros.

Au regard des pièces produites, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 1er octobre 2024, hors frais de contentieux et de recouvrement, a été de 33.589,99 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 17.495,93 euros. Il s’en déduit que Madame [W] serait redevable de la somme de 16.094,06 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires limitant sa demande à la somme de 13.315,08 euros, il sera fait droit à sa demande.

Madame [R] [W] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.315,08 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

L’article 768 du code de procédure civile énonce que « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, outre la condamnation de Madame [W] au paiement d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires a également sollicité au dispositif de ses dernières conclusions que le tribunal ordonne la capitalisation des intérêts et condamne la défenderesse au paiement des frais nécessaires ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen au soutien de ces prétentions dans ses dernières écritures. Dès lors, faute de justifier du bien fondé de ces autres demandes, il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [W] sera condamné aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne soutenant pas dans ses dernières écritures sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il en sera débouté.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, la somme de 13.315,08 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, de sa demande de capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GERARD SAFAR, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 21 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT