N° RG 24/01084 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6XU

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01084 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6XU

NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Nicolas JAMES-FOUCHER

à la SELARL MESSAUD & [Localité 7]-TOMASELLO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

Mme [K] [X] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SARL AIMA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [X] épouse [D] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 4], régi par le statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, Madame [K] [X] épouse [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL AIMA GESTION, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [K] [X] épouse [D], demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

déclarer recevables les demandes présentées par Mme [X] ;débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] de l’ensemble de ses fins et moyens comme étant dépourvus de fondements et de justifications ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic la SARL AIMA GESTION, à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations en toiture ; assortir cette condamnation d’une astreinte financière de 300 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’UN MOIS suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], sous la même astreinte et dans le même délai, à communiquer à Madame [X] la facture des travaux qui seront réalisés en toiture afin de lui permettre d’intervenir auprès de son assureur ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], à verser au profit de Mme [X] une provision de 49.860 euros au titre des pertes de loyers qu’elle éprouve depuis mars 2022 du fait de l’inaction du syndicat des copropriétaires et de son syndic, soit 36 mois au 1er mars 2025 ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] à verser à Mme [X] une indemnité d’un montant de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] aux entiers dépens de la procédure de référé ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] au remboursement des émoluments de recouvrement ou d’encaissement résultant des dispositions de l’article A 444-32 du code de commerce que Mme [X] serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement assigné à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL AIMA GESTION, demande à la présente juridiction de :

débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [K] [X] aux entiers dépens ; juger que l’exécution provisoire de droit sera écartée en raison des conséquences financières excessives pour le syndicat des copropriétaires en cas de condamnation.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Madame [K] [X] épouse [D] soutient que l’appartement dont elle est propriétaire subi des infiltrations provenant de la toiture, partie commune, depuis 2022 ; que toutefois le syndicat des copropriétaires n’a jamais procédé aux travaux nécessaires à la cessation de ces infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la partie demanderesse ne justifie d’aucun dommage imminent, les désordres en toiture ayant été repris suite à l’intervention de la société LES TROIS MOUSQUETONS le 11 janvier 2023, et que sa demande se heurte à une contestation sérieuse tenant au réglement du sinistre au titre de la convention IRSI et à sa propre négligence.

En l’espèce, il convient de constater qu’afin de prouver la réalité des infiltrations en toiture invoquées, Madame [K] [X] épouse [D] verse aux débats :

— des photos non datées sur lesquelles apparaissent des traces d’infiltrations qui ne permettent pas de déterminer si les causes des infiltrations ont été ou non traitées ;

— un rapport de télé-expertise non contradictoire SARETEC qui conclut : « Selon vérification téléphonique, l’assuré décrit un risque conforme » ;

— plusieurs mises en demeure d’avoir à réaliser les travaux adressées au syndic.

La partie défenderesse produit pour sa part :

— une facture LES TROIS MOUSQUETONS en date du 04 mars 2022 pour la recherche de l’origine d’une infiltration sous toiture dans l’appartement de Monsieur et Madame [D] / [X]

— un compte rendu d’intervention de la société LES TROIS MOUSQUETONS en date du 04 mars 2022 faisant : « RECHERCHE AU DROIT DE LA CHAMBRE ET CONDUIT DE CHEMINEE

Présence d’une surélévation de toiture voisine neuve et non terminé car manque l’enduit faisant jonction avec le solin.

Possible infiltration entre le solin et le mur de surélévation.

Couloir zinc et entourage de cheminée neuf.

Toiture en bon état visuel.

RECHERCHE AU NIVEAU DE L’EVACUATION DE [Localité 6]

Rien à signaler visuellement.»

— une facture LES TROIS MOUQUETONS en date du 06 février 2023 portant notamment sur :

— la recherche de l’origine de l’infiltration, à savoir : « Présence d’une tuile cassée et

joints du chapeau de cheminée fissuré et laissant entrer l’eau par les canons du boisseau » ;

— des travaux de reprise ponctuelle, à savoir : « Remplacement de la tuile cassée, bouchage de la fissure sur le chapeau de cheminée avec du mastic polyuréthane, contrôle et curage manuel des gouttières ».

Il convient, par ailleurs, de constater que cette facture en date du 06 février 2023 indique en commentaire : «Il serait bon de faire l’enduit de la cheminée et de reprendre son chapeau ».

Au vu de sa formulation, cette mention ne permet pas de considérer que les infiltrations trouveraient leur origine dans ces problématiques. Il est évident, au regard de sa mission de recherche et de reprise de la fuite que la société LES TROIS MOUSQUETONS ne pourrait se contenter d’envisager une possible cause des infiltrations en commentaire d’une facture, sans l’avoir préalablement identifiée comme une cause, et sans l’avoir réparée. Il s’agit simplement d’une suggestion de reprise à réaliser à l’avenir compte tenu de l’usure de l’enduit.

De plus, il convient de constater qu’au regard des pièces produites et en l’absence de toute expertise contradictoire ou constat de commissaire de justice, il apparait impossible de vérifier la réalité de la continuation des infiltrations à ce jour et encore moins leur origine.

Dès lors il convient de constater que la demande de réalisation de travaux sous astreinte de la demanderesse se heurte à une contestation sérieuse et que le dommage immiment n’est pas justifié.

Il convient donc de la débouter de sa demande à ce titre.

* Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la perte des loyers

Au regard de ce qui précède, il convient de constater que les éléments produits ne permettent pas de démontrer de façon non sérieusement contestable le préjudice allégué par la partie demanderesse ainsi que son imputabilité au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [K] [X] épouse [D] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL AIMA GESTION, qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

DEBOUTONS Madame [K] [X] épouse [D] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [K] [X] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL AIMA GESTION, la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS Madame [K] [X] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,