N° RG 26/00450 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U6PH

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00450 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U6PH

NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELAS AGN AVOCATS [Localité 1]

à M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE

à M^e François MOREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 MAI 2026

DEMANDERESSES

S.C.I. PYRAMIDE X, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. LE [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. L’ECRIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. JB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [D] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [L] [A], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 26 mars 2026

PRÉSIDENT : Raphaël LE GUILLOU, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Raphaël LE GUILLOU, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 27 février 2026, la société civile immobilière (Sci) Pyramide X, la société à responsabilité limitée (Sarl) Le [Z], la société par actions simplifiée (Sas) L’écrin et la Sci Jb ont fait assigner :

— Mme [L] [A],

— M. [D] [V],

— le syndicat des copropriétaires (Sdc) de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 7], [Localité 2] [Adresse 8] représenté par son syndic, la société Immo de France,

— la Sas Immo de France [Localité 1], ès qualités du syndic du Sdc de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 9],

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l’immeuble sis [Adresse 4], 31 [Adresse 10] Toulouse et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, la Sci Pyramide X, la Sarl Le [Z], la Sas L’écrin et la Sci Jb ont renoncé à leur demande de suspension des travaux tout en maintenant la demande d’expertise. Elles ont également précisé subir des fissures, les défendeurs n’ayant pas la même analyse des causes. Elles ont déposé un chèque aux fins de consignation.

En défense, Mme [L] [A] et M. [D] [V], s’en rapportant à leurs conclusions notifiées le 25 mars 2026, demandent au juge des référés de :

— leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée,

— juger que la mission de l’expert devra impérativement tenir compte des rapports techniques déjà réalisés, afin d’éviter des investigations redondantes et coûteuses,

— juger que l’expert devra notamment se prononcer sur l’ancienneté des désordres, conformément aux conclusions des expertises qui établissent que les déformations de plancher sont très antérieures à toute intervention de Mme [L] [A] et M. [D] [V],

— juger que la mission de l’expert ne saurait avoir pour objet ou pour effet de remettre en cause des résolutions votées en assemblée générale qui sont définitives ou de permettre aux requérants, par voie d’expertise, de contourner le délai de forclusion prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement les demandeurs à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Pour sa part, le Sdc de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 11] représenté par son syndic, la société Immo de France ne s’oppose pas, sous les plus expresses réserves, à la demande d’expertise. Il a également demandé que l’expertise soit confiée à un ingénieur structure.

Assignée par acte remis à personne habilitée, la Sas Immo de France n’a pas comparu.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures, notifiées par voie électronique les 23 et 25 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement de l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, si l’assureur peut vouloir émettre des réserves sur sa garantie lorsqu’il prend la direction du procès en application de l’article L.113-17 du code des assurances, dont il convient de lui donner acte, il sera rappelé que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment de l’attestation de propriété du 8 septembre 2025, de l’acte de vente de fonds de commerce du 2 juillet 2021, du contrat de gérance libre du 3 juin 1987 et de l’acte de vente du 18 septembre 2025 (pièces 1 à 4 demandeurs), que la Sci Pyramide X est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 12] Toulouse de plusieurs lots de copropriété achetés à la Sci Jb. La société [Z] est propriétaire du fonds de commerce de bar et night-club situé au rez-de-chaussée de cette copropriété, tandis que la société Ecrin est pour sa part l’exploitante de ce fonds de commerce.

En outre, par procès-verbal du 5 février 2025 (pièce 6 demandeurs), le commissaire de justice mandaté a constaté de nombreux désordres, notamment relatifs à la structure des lieux. Plus précisément, la cave est envahie de gravas, le sol présente des traces d’infiltration d’eau et les tuyaux d’évacuation d’eau pluviales et d’eaux usées sont en mauvais état, suspendus à mi-hauteur. Dans l’appartement de la société Jb, de nombreuses fissures et affaissements sont observés, y compris sur le sol, et la cheminée est décollée du mur. Dans une salle de bains de l’immeuble, de nombreux gravas sont présents à l’intérieur du meuble. De manière générale, les peintures sont également non homogènes avec des traces de rouleaux et le système électrique est en mauvais état.

De même, aux termes d’un procès-verbal du 26 septembre 2025 (pièce 7 demandeurs), le commissaire de justice mandaté a constaté que l’appartement 1er droite présentait une grande fissure traversante partant du plafond et s’étendant en diagonale vers le mur côté rue. Elle présente un écartement de 12 mm.

En parallèle, le maire de [Localité 1] a pris le 15 avril 2025 un arrêté interdisant d’habiter et d’accéder les lots 33 à 38 du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 1].

Par ailleurs, dans son rapport d’expertise du 22 décembre 2025 (pièce 12 demandeurs), le technicien a constaté divers désordres dans l’immeuble. Notamment, au rez-de-chaussée, des infiltrations au droit du seuil de la pièce d’entrée sont présentes, ainsi que des dégradations sur l’installation électrique, la fibre et les canalisations d’eau. Les peintures révèlent des défauts. Concernant l’appartement 2 au 1er étage, des fissures importantes et traversantes en mur de part et d’autre de la cheminée sont visibles, outre des dégradations en plafond et en mur à la suite selon l’expert de dégâts des eaux et des travaux de transformation effectués en 2020/2022 dans les appartements du deuxième étage. Dans la cave sont présents des gravats et des canalisations dans des dispositions non conformes. Dans la cour intérieure chartreuse, l’expert a remarqué des défauts d’évacuation des eaux pluviales et d’étanchéité, outre des traces d’humidité en mur et en sol.

L’expert conclut que la cheminée située dans la chambre de l’appartement n°2 du 1er étage présente un risque important d’effondrement avec un risque pour la sécurité des personnes. Des travaux de confortement et de renforcement du plancher doivent être réalisés dans les plus brefs délais, outre que les cheminées des appartements des 1er et 2e étages, ainsi que la souche en toiture, doivent être supprimées pour alléger l’ouvrage.

Si par assemblée générale du 27 mars 2025 (pièce 13 demandeurs), des travaux de démolition des cheminées dans le lot de copropriété n°24 et de mise en place d’un renfort en plancher haut ont été votés, l’expert dans son rapport (pièce 12 demandeurs) a précisé qu’il existait un vrai risque d’aggraver les désordres structurels existants. Cette intervention n’est donc pas recommandée sans une nouvelle analyse par un bureau d’étude structure et sans travaux de confortement préalable.

Dès lors, l’ensemble de ces éléments justifie de l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la Sci Pyramide X, la Sarl Le [Z], la Sas L’écrin et la Sci Jb le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire des intervenants aux opérations de construction/aux travaux, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Il importe peu à ce stade que les éléments ne soient pas contradictoires, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Sur la mission de l’expert :

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par le demandeur, ainsi que des demandes d’extension formées par les parties, à l’exception de toute question orientée ou juridique.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront à la charge des demanderesses, la Sci Pyramide X, la Sarl Le [Z], la Sas L’écrin et la Sci Jb, dès lors que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant que celle-ci en assume la charge dans un premier temps.

En outre, la demande de Mme [L] [A] et M. [D] [V] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, toute demande formulée à ce titre étant prématurée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire exécutoire par provision, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d’expert

[T] [N]

[Adresse 14]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 1]

Au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente instance,

Avec mission de :

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— visiter les lieux en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ;

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire les ouvrages,

— dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation et ses pièces,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

— indiquer les principes réparatoires nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties,

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre les parties,

DISONS QUE LA PREMIÈRE RÉUNION EST CONVOQUÉE

ET SE TIENDRA SUR SITE

LE 12 JUIN 2026 À 09H30

La présente ordonnance vaut convocation

Les parties doivent s’y rendre en personne et solliciter un avocat de leur choix, s’ils souhaitent être assistés lors de ces opérations

MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Enjoint :

— au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations,

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation,

Constate que les demandeurs ont d’ores et déjà consigné la somme de 3000 euros à la régie du tribunal judiciaire de Toulouse, à valoir sur la rémunération de l’expert. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Dit que les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX01]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties,

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état,

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

— adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

— vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

— établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite « des 45 jours »), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

— préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final,

Demande à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 2]),

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction,

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif,

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre

de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé,

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple,

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées,

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité,

Rappelle que l’expert n’autorise aucuns travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas,

Souligne qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal,

Condamne la Sci Pyramide X, la Sarl Le [Z], la Sas L’écrin et la Sci Jb aux dépens de l’instance,

Déboute Mme [L] [A] et M. [D] [V] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,