TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03954

N° Portalis DBX4-W-B7J-UWZR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2], représentée par son président directeur général

C/

[W] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à la S.A. HLM [Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM [Localité 3] CHALETS, représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [Q] [J], Chargé de Recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [L], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 10 et 12 octobre 2018, la S.A HLM [Localité 2] a donné à bail à M. [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 344,79 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A HLM [Localité 2] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2025 pour un montant en principal de 525,92 €.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 septembre 2025, la S.A HLM [Localité 2] a ensuite fait assigner M. [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [L] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 706,58 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels avec indexation ;

outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A HLM [Localité 2], valablement représentée,, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 634,39 €. Elle explique que si le locataire a repris le paiement du loyer courant, il n’a jamais pris contact pour trouver une solution quant à la dette locative qui perdure.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 25 septembre 2025, M. [W] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A HLM [Localité 2] justifie avoir préalablement avisé par courrier du 16 octobre signifié le 06 novembre 2024 CAF la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [W] [L], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 10 et 12 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 12 juin 2025 pour la somme en principal de 525,92€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [W] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A HLM [Localité 2] produit un décompte démontrant que M. [W] [L] reste devoir la somme de 634,39 € à la date du 27 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

M. [W] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 634,39 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [W] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 décembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [W] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er janvier 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Néanmoins, la S.A HLM [Localité 2] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu du fait que M. [W] [L] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM DES CHALETS, M. [W] [L] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 10 et 12 octobre 2018 entre la S.A HLM [Localité 2] et M. [W] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A HLM [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [W] [L] à payer à la S.A HLM [Localité 2] à titre provisionnel la somme de 634,39 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS M. [W] [L] à payer à la S.A HLM [Localité 2] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 13 août 2025 et le 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS M. [W] [L] à payer à la S.A HLM [Localité 2] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la S.A HLM [Localité 2] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS M. [W] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente