TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00392 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U2ZI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

Société SCI FONCIERE DI O1/2008, représentée par son gérant

C/

[E] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SCI FONCIERE DI O1/2008, représentée par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [S], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 mai 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Monsieur [E] [S] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] et une place de parking n°47 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 433,86 euros pour le logement et 30,21 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 75,00 euros.

Le 14 août 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier à Monsieur [E] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI FONCIERE DI 01/2008 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a ensuite fait assigner Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 8912,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers en incluant la mensualité de septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation comme tout loyer, jusqu’à la libération effective du logement, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 11416,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La SCI FONCIERE DI 01/2008 s’oppose à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [S] comparaît en personne et reconnaît avoir une dette locative. Il dit avoir repris le paiement du loyer courant en effectuant un paiement de 600 euros. Monsieur [E] [S] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il fait valoir que ses difficultés pour le règlement du loyer étaient en lien avec une dette dont il a dû s’acquitter, ayant reçu des menaces de mort. Il dit ne plus avoir de dette à ce jour, hormis une facture d’électricité de 300 euros à régler. Il dit percevoir entre 1600 et 1800 euros par mois, dans le cadre de missions intérim.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

Les parties ont été autorisées à justifier, par l’envoi d’éléments durant le délibéré, du paiement éventuel intervenu en reprise du loyer courant.

Par transmission du 19 février 2026, le conseil du demandeur a communiqué un décompte actualisé au 18 février 2026, qui confirme un paiement par le locataire de la somme de 600 euros en date du 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 mai 2020 contient une clause résolutoire (article Article 4« Résiliation du contrat- clause résolutoire ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 8126,58 euros a été signifié le 14 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 592,02 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit dans le cadre du délibéré un décompte daté du 18 février 2026 démontrant que Monsieur [E] [S] reste devoir la somme de 10 486,82 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (194,14+135,22).

Monsieur [E] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10 486,82 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il convient de relever que la lecture du décompte actualisé produit dans le temps du délibéré atteste d’un versement de 600 euros par Monsieur [S] le 11 février 2026, soit deux jours avant l’audience. Le décompte laissant apparaître comme dernier appel la mensualité du mois de janvier 2026, la mensualité de février 2026 n’étant pas encore facturée au jour de la production du décompte, il convient de considérer que le paiement de 600 euros correspond au paiement du loyer courant, et de retenir que Monsieur [S] a en conséquence repris le paiement du loyer.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [E] [S], des ressources et charges qu’il évoque à l’audience, démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 290 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [E] [S], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [E] [S] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation en référé.

Néanmoins, la SCI FONCIERE DI 01/2008 sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2008, Monsieur [E] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2020 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 et Monsieur [E] [S] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 8] Appartement n'°B10A et une place de parking n°47 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 à titre provisionnel la somme de 10 486,82 euros (décompte arrêté au 18 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026),

AUTORISONS Monsieur [E] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 290 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2008 puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [E] [S] soit condamné à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE DI 01/2008 de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,