Minute n° 2024/759

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/00093

N° Portalis DBZJ-W-B7F-IZIR

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [E]

né le 06 Avril 1942 à [Localité 6] (87), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine LE MENN-MEYER de l’AARPI AVACC, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE et par M^e François BATTLE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : D301

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SOREC, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marine KLEIN-DESSERRE de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C300

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 septembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

En date du 24 septembre 2008, Monsieur [T] [E] a signé avec la SAS SOREC un mandat de gérance immobilière portant sur un bien immobilier lui appartenant situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Dans le cadre de l’exécution de ce contrat, la SAS SOREC a octroyé à M. [F] un bail pour cet immeuble, avec prise d’effet au 23 avril 2018 et fixant le loyer à 650 euros charges comprises.

Le locataire ayant cessé de payer les loyers quelques mois plus tard, le sinistre a été déclaré à l’assureur GALIAN qui assurait le non-paiement des loyers. Cependant, l’assureur a refusé de prendre en charge le sinistre au motif que les revenus du locataire étaient insuffisants eu égard au montant du loyer.

Le 28 juin 2018, M. [E] a donc fait délivrer au locataire un commandement de payer. Celui-ci étant resté infructueux, M. [E] a fait diligenter une procédure d’expulsion.

Par ordonnance du 12 août 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Metz a constaté l’abandon de la demande de résiliation du bail et d’expulsion, le locataire ayant quitté les lieux, et a condamné M. [F] à payer à M. [E] la somme de 5910,54 euros au titre des loyers impayés.

Estimant que la SAS SOREC avait commis une faute de gestion, M. [E] l’a mise en demeure, par courrier du 6 octobre 2020 et par courrier rectificatif du 4 novembre 2020, de lui payer la somme de 10 075,78 euros au titre des loyers impayés et des frais de procédure.

En l’absence de suites données à cette mise en demeure, M. [E] a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 28 décembre 2020 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 7 janvier 2021, Monsieur [T] [E] a constitué avocat et a assigné la SAS SOREC devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SAS SOREC a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 25 janvier 2021.

Par ordonnance du 24 mars 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SOREC tendant à la production de pièces par M. [E].

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 décembre 2023, Monsieur [T] [E] demande au tribunal au visa des articles 1134 et suivants anciens du code civil ainsi que des articles 1991 et suivants anciens du Code civil, de :

— CONDAMNER la Société SOREC IMMOBILIER à verser la somme de 10.075,78 € à Monsieur [T] [E], ainsi détaillée:

—  8 747 € solde des loyers dus et impayés

—  1 328,78 € de frais d’avocat avancés par Monsieur [E]

— CONDAMNER la Société SOREC IMMOBILIER à verser la somme de 3 000 € à Monsieur [T] [E] à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive.

— CONDAMNER la Société SOREC IMMOBILIER à verser la somme de 2500 € à Monsieur [E] au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [E] fait valoir :

— qu’il résulte du contrat de gérance signé par les parties que le mandataire qui devait trouver le locataire, garantissait aussi les loyers, charges et taxes impayées ;

— qu’en application des articles 1134 ancien ainsi que 1991 et 1992 ancien du code civil, la SOREC était chargée, en application de ses obligations générales et des termes du contrat, de s’assurer de la solvabilité du locataire avant de conclure le bail ;

— que la SAS SOREC a multiplié les fautes en sa qualité de mandataire de Monsieur [E] ; qu’en effet, elle n’aurait pas du octroyer le bail à M. [F] au regard de ses ressources ; que pour pallier à cette difficulté, la SOREC a déclaré des ressources inexactes à son assureur pour que cela corresponde à 3 fois le loyer, de sorte que la société GALIAN a ensuite dénié sa garantie ; qu’en outre, dans le cadre du contentieux devant le juge des référés, les demandes n’ont pas été actualisées par l’avocat mandaté par la SOREC ;

— que, M. [F] n’a été condamné à payer que 5910,54 euros alors qu’au départ du locataire le total des loyers impayés s’élevaient à 8747 euros ; que par ailleurs, M. [E] a été contraint de payer le commandement de payer et les frais d’avocat soit 1328,78 euros ; qu’en conséquence, la SOREC doit être condamnée à payer une somme de 10075,78 euros ;

— qu’en outre, la SOREC résiste de manière abusive au règlement de ce litige, ce qui a contraint M. [E] de saisir la présente juridiction et d’engager des frais ; qu’une somme de 3000 euros est donc sollicitée sur ce fondement ;

Par des conclusions notifiées au RPVA le 11 septembre 2023, qui sont leurs dernières conclusions, la SAS SOREC demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [T] [E], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement,

— CONDAMNER Monsieur [T] [E] à payer à la SAS SOREC la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— LE CONDAMNER aux entiers frais et dépens

En défense, la SAS SOREC réplique :

— que la mise en œuvre de la responsabilité du mandataire immobilier, sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, suppose de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice direct et certain ainsi que d’un lien de causalité avec cette faute ;

— que M. [E] a été aidé par la SOREC dans le cadre de ses démarches juridiques, en l’orientant notamment vers un avocat ; que, suite à l’ordonnance de référé du 12 août 2020, le conseil mandaté par la SOREC a mandaté un huissier pour signification et recouvrement des sommes allouées à M. [T] [E] ; qu’ainsi l’huissier, recouvrant l’intégralité des sommes auxquelles avait été condamné le locataire de M. [E], a reversé cette somme à la SOREC, déduction faite de ses honoraires, qui l’a transmise à M. [E] ;

— qu’en outre, le demandeur ne peut reprocher à la SOREC que le juge des référés ne lui ait accordé qu’une somme inférieure au montant réel des impayés alors qu’il n’a pas fait appel de cette décision, en acceptant ainsi les termes ; qu’ainsi, son préjudice n’apparaît pas certain et ne saurait entraîner la condamnation de la SOREC ;

— qu’enfin, contrairement à ce qui est allégué par le demandeur, le mandat de gestion signé par les parties stipule que « tous les frais et débours générés par un incident de paiement seront supportés par le mandant », de sorte que les frais d’huissier et d’avocat sont donc bien à la charge de M. [E] ;

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE PRINCIPALE EN PAIEMENT FORMEE [Localité 4] LA SOREC

En application de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable au présent litige :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Par ailleurs, selon les articles 1991 et 1992 anciens relatifs au mandat :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure ».

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire »

Il résulte de la jurisprudence que « Tout mandataire, salarié ou non, répond, au regard de son mandant, de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l’inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit (en l’espèce, manquants dans les marchandises que le mandataire était chargé de vendre) ». (Soc. 30 nov. 1945: D. 1946. 155).

Cependant, « Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier. Il appartient donc en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire » (Civ. 1re, 18 janv. 1989: D. 1989. 302).

Il résulte de ces articles et de ces jurisprudences, que la mise en cause de la responsabilité de la SAS SOREC en tant que mandataire immobilier suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

— Sur la faute

En l’espèce, le demandeur reproche à son mandataire de n’avoir pas vérifié la solvabilité de M. [F] avant de lui accorder un bail sur son logement, de lui avoir accordé ce bail alors qu’il percevait des ressources trop faibles eu égard au montant du loyer et d’avoir indiqué des ressources erronées sur la demande d’assurance.

Il verse à l’appui de ses prétention l’acceptation par l’assureur GALIAN VERSALIS de la demande d’éligibilité d’un lot en garantie des loyers impayés relative à l’octroie du bail à M. [F] (pièce demandeur n°2). Il en résulte que sont mentionnés au titre des revenus du locataire la somme de 1888 euros par mois.

Cependant par courrier du 17 juillet 2018, la société GALIAN a refusé de prendre en charge le sinistre relatif aux impayés de M. [F] au motif que ce dernier ne percevait que 1245,90 euros par mois lors de son entrée dans les lieux, ce qui est insuffisant pour un loyer de 650 euros par mois (pièce demandeur n°3).

En défense, la société SOREC ne conteste pas que les revenus de M. [F] étaient de 1245,90 euros au moment de la signature du bail comme l’affirme son assureur. Par ailleurs, elle ne donne aucune explication quant aux raisons pour lesquelles elle a mentionné des revenus de M. [F] de l’ordre de 1888 lors de sa demande de garantie des loyers impayés auprès de la société GALIAN. Enfin, elle ne justifie d’aucune démarche accomplie par ses soins pour vérifier la solvabilité de M. [F].

Il résulte de ces éléments que M. [E] rapporte bien la preuve de fautes de gestion commises par la société SOREC.

Outre ces fautes de gestion, M. [E] reproche à la SOREC le fait que, dans le cadre du contentieux devant le juge des référés, les demandes n’ont pas été actualisées par l’avocat mandaté par cette dernière.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] verse au débat l’ordonnance de référé du 12 août 2020 (pièce demandeur n°4). Il en résulte que le demandeur avait produit un décompte arrêté au 17 décembre 2019 mentionnant des loyers impayés pour un montant total de 7233,20 euros mais que l’assignation ne sollicitait la condamnation de M. [F] qu’à payer une somme de 5910,54 euros. Estimant que la preuve de la notification des conclusions sollicitant une condamnation à hauteur de 7233,20 euros n’était pas rapportée, le juge des référés a décidé d’écarter ces conclusions des débats. Ainsi, le juge des référés a condamné M. [F] à payer à M. [E] la somme de 5910,54 euros.

En l’espèce, il apparaît que conformément à ses obligations contractuelles, la SOREC a accompagné M. [E] dans ses démarches judiciaires et l’a orientée vers un avocat. La SOREC ayant rempli ses obligations contractuelle sur ce point, il ne peut lui être reproché que le décompte des loyers n’ait pas été actualisé.

— Sur le préjudice et le lien de causalité

Le demandeur sollicite le paiement de la somme de 8 747 € au titre du solde des loyers dus et impayés par M. [F].

Il verse à l’appui de sa demande la situation locative de son logement au 31 mars 2020 (pièce demandeur n°5). Selon ce document, le montant des impayés de M. [F] s’élevait effectivement à 8747,19 euros au 31 mars 2020. Cependant, il convient de rappeler que si le locataire a quitté les lieux le 7 février 2020, il ne peut lui être imputé la totalité du loyer de février ainsi que le loyer de mars. Il apparaît que M. [F] était donc redevable en réalité de la somme de 7904,16 euros ( 8747,19 – 501,7 pour le loyer de février – 341,33 pour le loyer de mars).

Par ailleurs, il résulte des pièces versées en défense que l’huissier mandaté par la SOREC a réussi à recouvrer les sommes auxquelles M. [F] avait été condamné par le juge des référés. Ainsi, la somme de 7157,04 euros a été reversée à la SOREC par l’huissier et M. [E] ne conteste pas que ce montant lui a ensuite été transmis par la SOREC.

Ainsi, le préjudice au titre des loyers impayés ne s’élève qu’à la somme de 747,12 euros.

En outre, et en tout état de cause, comme indiqué précédemment, le fait que, dans le cadre du contentieux devant le juge des référés, les demandes n’ont pas été actualisées par l’avocat de M. [E] ne constituant pas une faute imputable à la SOREC, elle ne peut être condamnée à réparer ce préjudice.

En conséquence, M. [E] sera débouté de sa demande de paiement au titre des loyers impayés.

Par ailleurs, le demandeur sollicite le paiement d’une somme de 1 328,78 € au titre des frais d’avocat et d’huissier. A l’appui de sa demande, Monsieur [E] verse en pièce n°5 un compte rendu de gestion établi par la SOREC qui facture à M. [E] 194,16 euros au titre des frais d’assignation de M. [F], 831,60 euros au titre des frais d’avocat et 303,02 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie de ce dernier.

Pour commencer il convient de relever que les frais d’état des lieux de sortie ne peuvent être mis à la charge de la SOREC en ce qu’ils ne résultent pas directement de la faute commise par cette dernière.

S’agissant des frais d’assignation et des frais d’avocat, il sera souligné que le contrat de gestion signé par les parties prévoit effectivement que « tous les frais et débours générés par un incident de paiement seront supportés par le mandant ». Cependant, cette disposition est applicable dans le cadre d’une exécution normale du contrat, dans l’hypothèse ou chacune des parties a correctement exécuté ses obligations contractuelles.

Cependant en l’espèce, il apparaît que la SAS SOREC a commis une erreur de gestion en octroyant un bail à M. [F] pour le bien de M. [E] alors que celui-ci ne disposait pas des ressources suffisantes pour faire face à un tel loyer. Cette faute est la cause directe de la procédure d’expulsion qui a du être diligentée, de sorte que les frais d’avocat et d’assignation qui constituent un préjudice financier non contestable, sont en lien direct avec la faute de gestion de la SOREC.

En conséquence, la SAS SOREC sera condamnée à payer à M. [E] la somme de 1025,76 euros au titre des frais d’avocat et des frais d’assignation.

2°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, notamment de l’ancien article 1382 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer », la jurisprudence a pu sanctionner des abus de droit, notamment caractérisé par la résistance abusive d’un débiteur obligeant son créancier à l’attraire devant la justice.

Cependant, la simple résistance à une action en justice ne peut s’assimiler à une résistance abusive permettant l’allocation de dommages-intérêts.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 3000 euros pour résistance abusive mais sans expliquer en quoi le comportement de la défenderesse est abusif.

En effet, il apparaît que la SOREC a répondu à la mise en demeure du 4 novembre 2020 par un mail de la SOREC indiquant que cette mise en cause était transmise à leur assureur de responsabilité civile professionnelle. Le demandeur ne justifie en l’espèce d’aucune relance pour tenter de régler le litige de façon amiable et qui serait de nature à caractériser une résistance abusive.

Par ailleurs, il résulte du dossier que postérieurement à cela, la SOREC a poursuivi les démarches juridiques pour recouvrer les sommes dues par M. [F] à M. [E], de sorte que son comportement ne peut être qualifié d’abusif.

En conséquence, M. [E] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS SOREC, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SAS SOREC sera condamnée à régler à Monsieur [T] [E] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SAS SOREC de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 7 janvier 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS SOREC à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 1025,76 euros au titre des frais d’avocat et des frais d’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [T] [E] de sa demande de condamnation de la SAS SOREC à lui payer des dommages-intérêts pour le surplus, notamment au titre des loyers impayés ;

DEBOUTE Monsieur [T] [E] de sa demande de condamnation de la SAS SOREC à lui payer des dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SAS SOREC aux dépens ;

CONDAMNE la SAS SOREC à régler à Monsieur [T] [E] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS SOREC de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président