ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 24/01828 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S2TU

NAC: 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

ORDONNANCE DU 16 Janvier 2026

(Expertise)

Madame BLONDE, Juge de la mise en état

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 04 Décembre 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance est rendue.

DEMANDERESSE

S.C.I. LES DEUX S, RCS [Localité 11] 431 539 030, prise en la personne de sa Gérante., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 346

DEFENDERESSE

S.A.S. [U], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 35

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Le 26 mars 2024, la SCI LES DEUX S déposait une requête pour être autorisée à faire assigner à jour fixe la SAS [U] notamment en vue de faire cesser les agissements du preneur à bail de nature à dégrader l’immeuble et à attenter à la sécurité des personnes susceptibles de s’y trouver, ce qu’elle était autorisée à faire pour l’audience du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, la SCI LES DEUX S a donc fait assigner la SAS [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail en date du 11 octobre 2019 aux torts exclusifs de cette dernière et l’indemnisation de ses préjudices.

Lors de l’audience du 27 mai 2024, il a été procédé au renvoi de l’affaire à l’audience du 21 octobre 2024, puis du 16 décembre 2024. A l’issue de l’audience du 16 décembre 2024, le tribunal a décidé du renvoi de l’affaire à la mise en état.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 03 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS [U] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident tendant au prononcé d’une expertise judiciaire.

Par ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 05 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS [U] demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

— ordonner une expertise judiciaire aux frais partagés, et pour ce faire, désigner tel technicien qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

* se rendre sur place, [Adresse 7] après avoir convoqué les parties et leurs conseils

* examiner la structure globale de l’immeuble ainsi que la solidité du plancher du premier étage

* dire si les aménagements faits sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination

* se prononcer sur l’état de la charpente et de la toiture

* chiffrer le coût des travaux de remise en état

* se faire communiquer tout document et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission

— dire et juger que les frais d’expertise seront avancés par moitié chacune par la SCI LES DEUX S et par la SAS [U]

— condamner la SCI LES DEUX S à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— réserver les dépens.

Par ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 02 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI LES DEUX S demande au juge de la mise en état, au visa des articles 146 et suivants, 232 et suivants, 263 et suivants et 789 et suivants du code de procédure civile, de :

— débouter la SAS [U] de sa demande d’expertise avant dire droit comme dépourvue d’utilité sur la solution du litige tenant à la résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs, question qui s’impose et doit être tranchée avant que ne soient envisagées les conséquences pécuniaires de son déguerpissement sur le terrain de la remise en état du local, conséquence des travaux réalisés pour son compte

— la débouter de sa demande comme n’étant pas destinée à pallier sa carence, sinon son refus de répondre, dans l’administration de la preuve des conditions de réalisation des travaux par ses soins ou pour son compte

— la débouter de sa demande d’expertise relativement à la charpente et la toiture comme dépourvue d’utilité

— ordonner la clôture de l’instruction de l’affaire et sa fixation en audience de plaidoirie devant le tribunal

— condamner la SAS [U] à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie sur incident en date du 04 décembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Par application de l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Il résulte des articles 232 et 263 du code, que le juge peut ordonner une expertise s’il existe un motif légitime et qu’il s’avère nécessaire de recourir à cette mesure pour établir des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, la SAS [U] sollicite que soit ordonnée une expertise en vue de constater l’état de la toiture et de chiffrer les travaux de remise en état indispensables. Elle indique en effet qu’elle se trouve confrontée depuis plus d’un an à un grave problème d’étanchéité de la toiture du restaurant, la bailleresse refusant d’effectuer les travaux nécessaires pourtant à sa charge pour assurer le clos et le couvert des locaux loués. Elle ajoute que le problème d’étanchéité a désormais des répercussions sur l’immeuble mitoyen voisin.

De son côté, la SCI LES DEUX S s’oppose à la mesure sollicitée faisant valoir notamment que l’expertise est dépourvue d’utilité sur la solution du litige tenant à la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du locataire.

Sur ce point, il ressort de la lecture de l’assignation que la SCI LES DEUX S sollicite effectivement à titre principal la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de la SAS [U], faisant valoir que cette dernière s’est permise de faire réaliser de lourds et importants travaux tant au sein des locaux loués que des parties de l’immeuble non comprises au bail commercial. Elle considère que la locataire a ainsi annexé purement et simplement l’étage du bâtiment sans la moindre autorisation, ni le moindre droit ou titre l’y fondant, en réalisant des travaux dans des conditions techniques inconnues.

La SCI LES DEUX S sollicite également le prononcé d’une indemnité d’occupation et l’indemnisation des préjudices découlant pour elle des manquements commis.

Elle sollicite enfin également que soit ordonné « l’établissement d’une consultation et, pour ce faire, désigner tel Technicien qu’il plaira à la juridiction avec pour mission :

[…]

— De se prononcer sur les travaux réalisés par ou pour le compte de SAS [U] tel qu’affectant, tant les locaux loués sur ceux exclus de son assiette à savoir le premier étage de l’immeuble et les abords extérieurs

— De se prononcer sur la nature et l’ampleur des désordres dénoncés, à savoir notamment le percement d’une trémie et l’abattage de cloisons intérieures,

— De dire, notamment, si les désordres sont de nature à attenter à la solidité de l’ouvrage et/ou compromettre sa destination

— De se prononcer sur le mode et le coût de la reprise de l’ensemble des désordres ».

De son côté, la SAS [U], dans ses conclusions au fond notifiées par RPVA le 24 mai 2024, conclut au débouté de la demande de résiliation du bail commercial liant les parties et forme une demande reconventionnelle de condamnation de son bailleur à faire effectuer les travaux de remise en état de la toiture du local loué.

Or, force est de constater que, s’il était fait droit à la demande principale de résiliation judiciaire du bail commercial, il serait nécessaire de disposer d’éléments suffisants de nature à évaluer l’éventuelle indemnité d’occupation à la charge du locataire, laquelle est susceptible de dépendre de l’état des locaux loués, ainsi que le préjudice découlant des dégradations reprochées au locataire, le bailleur sollicitant d’ailleurs au titre de ses demandes une consultation de ce chef.

En outre, s’il n’était pas fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail, le tribunal serait alors tenu de statuer sur la demande reconventionnelle formée au titre des travaux à réaliser sur la toiture de l’immeuble loué, l’origine des infiltrations alléguées devant alors notamment être déterminée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités définies au dispositif ci-après, une simple consultation étant au présent cas insuffisante au regard des difficultés soulevées touchant notamment à d’éventuelles atteintes à la structure de l’immeuble.

Les demandes relatives aux frais et dépens seront réservées en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous Aude BLONDE, juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

ORDONNONS avant dire droit une expertise et COMMETTONS pour y procéder

Monsieur [M] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 10]

ou à défaut

Madame [G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mèl : [Courriel 8]

étant expressément rappelé que l’expert pourra s’adjoindre, si besoin, un sapiteur de son choix d’une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

1°/ prendre connaissance des conventions et/ou documents contractuels et décisions de justice intervenus entre les parties et donner tous éléments techniques

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux situés [Adresse 7] ; les décrire ; entendre tous sachants ;

3°/ examiner la structure globale de l’immeuble, et se prononcer notamment sur l’état de la charpente et de la toiture ainsi que sur la solidité du plancher du premier étage

4°/ décrire les travaux réalisés par ou pour le compte de SAS [U] tel qu’affectant, tant les locaux loués sur ceux exclus de son assiette à savoir le premier étage de l’immeuble et les abords extérieurs ; dire si les travaux et aménagements faits sont conformes aux règles en vigueur et sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination

5°/ se prononcer sur la nature et l’ampleur des désordres dénoncés, à savoir notamment l’étanchéité de la toiture

6°/ dire, notamment, si les désordres constatés sont de nature à attenter à la solidité de l’ouvrage et/ou compromettre sa destination

7°/ décrire et chiffrer le coût des travaux de remise en état rendus nécessaires du fait des désordres, malfaçons et non-conformités

8°/ donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis

9°/ Donner tous les éléments utiles à la solution du litige

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise [Courriel 9]) ;

Disons que les opérations d’expertise se dérouleront sous la surveillance du magistrat chargé de la surveillance des expertises du tribunal judiciaire de Toulouse ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci sera remplacé d’office ou à la requête de la partie la plus diligente ;

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement;

Par ailleurs au titre du respect du contradictoire, et afin que les parties soient clairement informées des pièces versées au débat et qu’elles puissent vérifier sans difficulté ni confusion qu’elles sont bien en possession de celles-ci, nous demandons que toutes les pièces transmises soient obligatoirement numérotées en continu (1, 2, 3, etc.) et accompagnées d’un bordereau de transmission les listant précisément. Les pièces transmises par voie électronique sur la plateforme OPALEXE, comme celles diffusées par courrier postal, sont à numéroter en continu et à nommer au niveau de leur intitulé (Exemple : Pièce n°1 + nom de la pièce ou P1 + nom de la pièce avec une pièce correspondant à un document PDF) et accompagnées d’un bordereau de transmission au format PDF;

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L.143 du livre des procédures fiscales

Disons que l’original du rapport définitif (deux exemplaires) sera déposé au greffe du service des expertises du tribunal judiciaire de Toulouse, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’acceptation de sa mission par l’expert, sauf prorogation expresse ;

Ordonnons à la SAS [U] de consigner au greffe du tribunal une somme de 3.000 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause ;

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas. Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties conformément à la charte OPALEXE de la cour d’appel de Toulouse ; Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation

RESERVONS les demandes relatives aux frais et dépens en fin d’instance

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 04 septembre 2026 à 08 heures 30 et invitons la SCI LES DEUX S à conclure au fond avant cette audience en lecture du rapport d’expertise s’il a été déposé.

Ainsi jugé à [Localité 11] le 16 janvier 2026.

La Greffière La Juge de la Mise en Etat