TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03023 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPI7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

S.A. [Adresse 4]

C/

[G] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [H] [C], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [V], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 13 et 14 mai 2024 prenant effet au 16 mai 2024, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [G] [V] une maison à usage d’habitation (n°7), Villa 7, située [Adresse 7], à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 445,26 euros, un loyer mensuel pour le jardin de 5,50 euros et une provision sur charges mensuelle de 47,83 euros.

Le 31 mars 2025, la SA [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [G] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, la SA [Localité 2] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.553 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [G] [V].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025.

Après un renvoi à la demande du défendeur le 02 décembre 2025 pour reprise du loyer courant et appurement de la dette, l’affaire à été retenue à l’audience du 17 février 2026.

La SA [Adresse 4], représentée par Madame [C] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.694,45 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 20 juin 2025, Monsieur [G] [V] n’est ni présent ni représenté.

Monsieur [G] [V] n’a pas déféré aux convocations du 11 août 2025 et

29 septembre 2025 du service chargé par le Préfet de Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 13 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 9.1 Defaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.017,54 euros a été signifié le 31 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [G] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2025.

La résiliation est intervenue le 1er juin 2025 et Monsieur [G] [V] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [V] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 4] produit un décompte du 16 février 2026 démontrant que Monsieur [G] [V] reste devoir la somme de 6.694,45 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Monsieur [G] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.694,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [G] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 1er juin 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, la SA [Adresse 4] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM [Localité 5], Monsieur [G] [V] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2024 entre la SA [Adresse 4] et Monsieur [G] [V] concernant une maison à usage d’habitation (n°7), Villa 7, située [Adresse 7], à [Localité 3] sont réunies à la date du 01 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à verser à la SA [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 6.694,45 euros (décompte arrêté au 16 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à la SA [Localité 2] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à verser à la SA [Adresse 4] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 4] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,