TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/00494 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDI3

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [Y]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [O] [A] [J] [H] [T]

née le 22 Novembre 1958 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100),

demeurant 7 route des chaises – 78125 RAIZEUX

ayant pour conseil Maître Bertrand LEBAILLY de UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y]

né le 11 Février 1986 à AU KOSOVO,

demeurant Résidence le clos fleuri – 11à 15 rue de la Savonnerie BAT B2 2éme étage porte F – 28230 EPERNON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 29 mars 2022, Mme [H] [T] [O] a donné à bail à M. [U] [Y] un appartement situé Résidence le Clos Fleuri, 11 à 15 rue de la savonnerie, Bât B2, à 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel de 610 € et 85 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [T] [O] a fait signifier le 4 mai 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.586,14 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 27 juillet 2023, Mme [H] [T] [O] a ensuite fait assigner M. [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES statuant en référé pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion et sa condamnation au paiement de certaines sommes. Mme [H] [T] [O] sollicite:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [U] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles ;

— d’ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3.589,14€,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2023. Mme [H] [T] [O] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 3.875,58 euros mois d’octobre 2023 inclus.

M. [U] [Y] a comparu en personne. Il a reconnu la dette locative mais en a contesté le montant qu’il a évalué à 2.542 euros. Il a sollicité de pouvoir se maintenir dans le logement ainsi que des délais de paiement proposant un règlement de 200 euros par mois pour solder sa dette locative. A l’appui de ses prétentions, il a fait valoir qu’il ne recevait pas les quittances du loyer et ne connaissait pas avec exactitude les montants réclamés. Il s’est prévalu d’une exception d’inexécution en ne s’aquittant pas du montant des charges compte tenu de l’état du logement qui présente des traces de moisissures et n’est pas isolé. A titre reconventionnel, il a demandé au bailleur que soient entrepris des travaux d’isolement du logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2023. Par simple mention sur la cote, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 23 janvier 2024 afin d’inviter le bailleur à justifier des appels de loyer et de régularisation de charges de décembre 2022 à septembre 2023 afin d’établir la créance locative.

L’affaire a été appelée successivement aux audiences des 23 janvier 2024, 26 mars 2024, 18 juin 2024 et 1 er octobre 2024 où elle a été retenue.

A l’audience du 26 mars 2024, Mme [H] [T] [O], représentée par son conseil, a indiqué que M. [U] [Y] avait quitté les lieux . Elle a sollicité un renvoi pour faire chiffrer le montant des réparations locatives.

A l’audience du 18 juin 2024, Mme [H] [T] [O], représentée par son conseil, a formé une demande de condamnation d’un montant de 976 euros au titre des réparations locatives. L’affaire a été renvoyé pour réplique de M. [U] [Y].

A l’audience du 1er octobre 2024, aucune des parties n’est présente ni représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit à tout le moins 2 mois avant l’audience du 10 octobre 2023.

Par ailleurs, Mme [H] [T] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juillet 2023.

En conséquence, l’action est recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 3.586,14 euros.

Il n’est pas contesté par les parties que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023 et de constater la résiliation du bail à cette date.

Compte-tenu du départ du locataire du logement, il est constaté que la demande d’expulsion et de séquestration des biens est devenue sans objet.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur le paiement des loyers

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Le maintien de M. [U] [Y] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Mme [H] [T] [O] produit un décompte démontrant que M. [U] [Y] reste devoir la somme de 3.586,14€ à la date du 1er mai 2023 (pièce n°3). Elle indique à l’audience que le montant de la dette s’élève à 3.875,58 euros octobre 2023 inclus sans toutefois justifier de ce montant. Il est constaté qu’en dépit de la réouverture des débats, aucun décompte n’est produit par le bailleur, ce qui ne permet pas une actualisation de la dette locative.

Dès lors, les sommes antérieures au 1er décembre 2022 (soit la somme de 511,93 euros), pour lesquelles aucun décompte n’est produit, ne seront pas pris en compte, ni les sommes postérieures au 1er mai 2023.

M. [U] [Y] conteste le montant de la dette précisant qu’il n’a que trois loyers impayés (correspondant aux mois de janvier, février et mars 2023) et que le montant de la dette locative s’élève en réalité à la somme de 2.542 euros. Il verse aux débats des extraits de compte bancaire faisant état de deux virements de 506 euros et de 800 euros pendant la période considérée du 1er décembre 2022 au 1er mai 2023.

Il est relevé que ces virements sont reportés sur le décompte arrêté au 1er mai 2023.

En conséquence, M. [U] [Y] reste devoir à Mme [H] [T] [O] la somme de 3.074,21 euros.

Sur l’exception d’inexécution

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Et de l’article 1219 qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière d’impayés locatifs, l’exception d’inexécution suppose que le locataire, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, M. [U] [Y] verse aux débats à l’audience du 10 octobre 2023 des photographies non datées sur lesquelles des traces d’humidité sont visibles (au dessus d’une fenêtre et au plafond et dans l’angle d’une pièce). Il déclare que l’appartement n’est pas isolé.

Il est constaté que M. [U] [Y] ne justifie pas de l’absence d’isolation du logement et que les traces d’humidité relevées n’empêchent pas une habitation normale du logement.

En conséquence, M. [U] [Y] sera débouté de sa demande d’exception d’inexécution et condamné à payer à Mme [H] [T] [O] la somme provisionnelle de 3.074,21 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail à la date du 4 juillet 2023, M. [U] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, après déduction des versements postérieurs effectués par le locataire.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Mme [H] [T] [O] a sollicité, lors de l’audience du 18 juin 2024 une demande de condamnation portant sur la somme de 976 euros au titre des réparations locatives.

Il est constaté que M. [U] [Y] n’a pas été mis en mesure de connaître cette demande nouvelle, ni d’y répondre, les avis de convocation aux audiences des 18 juin 2024 et 1er octobre 2024 délivrés par lettres recommandées avec accusé de réception n’ont pu être délivrées à leur destinataire, celui-ci étant inconnu à l’adresse où les avis ont été envoyés.

En conséquence, la demande relative aux réparations locatives ne peut être accueillie et Mme [H] [T] [O] sera déboutée de sa demande.

III SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur la demande de mise en conformité du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Selon l’article 20-1 de la loi précitée, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il est constant que le locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut invoquer le bénéfice de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, M. [U] [Y] sollicite des travaux d’isolation exposant que l’appartement n’est pas isolé, qu’un mur a été réparé mais que les problèmes d’humidité persistent.

Il est constaté qu’à la date où M. [U] [Y] forme ces demandes, il est devenu occupant sans droit ni titre, le bail étant été résilié à la date du 4 juillet 2023, ce qui le prive du droit d’invoquer l’obligation de fournir un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, M. [U] [Y] ne justifie pas avoir demandé au bailleur la mise en conformité du logement lorsqu’il était titulaire du bail.

La demande de M. [U] [Y] sera en conséquence rejetée.

Sur la délivrance des quittances de loyer

Il est rappelé que l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur ou à son mandataire de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

M. [U] [Y] sollicite la communication des quittances de loyer pour les mensualités qui ont été réglées.

Il est constaté que Mme [H] [T] [O] ne produit aucune quittance.

En conséquence, il convient d’ordonner à Mme [H] [T] [O] de fournir à M. [U] [Y] les quittances de loyer pour les mois de loyer qui ont été acquittés.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M. [U] [Y] sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Compte tenu du montant de la dette locative, de la proposition de mensualité formulée à l’audience et des revenus du locataire qui déclare gagner 2.100 euros par mois, il sera fait droit à cette demande de délai selon les modalités fixées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à M. [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2022 entre Mme [H] [T] [O] et M. [U] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au Résidence le Clos Fleuri, 11 à 15 rue de la savonnerie, Bât B2, 28230 EPERNON sont réunies à la date du 4 juillet 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 4 juillet 2023;

CONSTATONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet en raison du départ du logement de M. [U] [Y];

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [U] [Y] à payer à Mme [H] [T] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [U] [Y] à verser à Mme [H] [T] [O] à titre provisionnel la somme de 3.074,21 euros (trois mille soixante quatorze euros et vingt et un centimes) (décompte arrêté au 1er mai 2023, incluant une dernière facture de mai 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

DEBOUTONS M. [U] [Y] de sa demande au titre de l’exception d’inexécution;

AUTORISONS M. [U] [Y] à s’acquitter de cette somme de 3.074,21 euros en 15 mensualités de 100 € et une 16ème mesualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

DEBOUTONS Mme [H] [T] [O] de sa demande formée au titre des réparations locatives;

DEBOUTONS M. [U] [Y] de sa demande au titre de la mise en conformité du logement;

ORDONNONS à Mme [H] [T] [O] de remettre à M. [U] [Y] les quittances de loyer correspondant aux mois de loyer qui ont été réglés par le locataire;

CONDAMNONS M. [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTONS Mme [H] [T] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN