Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 23 mars 2026, n° 26/00058

TJ Toulouse 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 23 mars 2026, n° 26/00058
Numéro(s) :	26/00058
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adam LAKEHAL
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00058

N° Portalis DBX4-W-B7J-UYWG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Mars 2026

[X] [K]

[W] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [K],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [M],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [X] [K] a donné à bail à Monsieur [W] [M] un appartement à usage d’habitation (n°C13) au premier étage et un emplacement de stationnement en sous-sol (n°24) situés [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 8 septembre 2023, moyennant un loyer initial mensuel de 570 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [W] [M] le 22 juillet 2025 pour un montant en principal de 1.799,50 euros.

Monsieur [X] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé le 16 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater la mauvaise foi évidente de la locataire pour défaut de paiement des loyers,

— juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

En conséquence,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [W] [M] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner par provision Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 3.656,92 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois d’octobre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et des charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 695,97 euros,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 juillet 2025,

— le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

A l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [X] [K], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.217,46 euros au 22 janvier 2026.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 octobre 2025, Monsieur [W] [M], n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION

— sur la demande de recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 23 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2025 pour un montant en principal de 1.799,50 euros à Monsieur [W] [M] lui laissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette.

Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de vérifier si la dette a été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Au vu du décompte produit aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [W] [M] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, sa mauvaise foi n’étant pas démontrée ; en outre, par définition, étant locataire, il n’a pas pu pénétrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [X] [K] produit un décompte en date du 22 janvier 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.217,46 euros, mensualité de janvier 2026 incluse.

Monsieur [W] [M], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe, ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [M] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.217,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1.799,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [W] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel, qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront, notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a du accomplir Monsieur [X] [K], Monsieur [W] [M] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 8 septembre 2023 conclu entre Monsieur [X] [K] d’une part et Monsieur [W] [M], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation (n°C13) et un emplacement de stationnement en sous-sol (n°24) situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [M] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [K] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [X] [K] à titre provisionnel la somme de 3.217,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1.799,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [M] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 septembre 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés te que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [M] à verser à Monsieur [X] [K] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [K] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE