Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

10 AVRIL 2025

N° RG 24/00372 – N° Portalis DB22-W-B7I-R55K

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [10] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 6], prise en son établissement FONCIA VBDS sis [Adresse 5], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [D]

né le 23 Décembre 1979 à [Localité 7] (92),

demeurant [Adresse 4],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 FÉVRIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [D] est propriétaire des lots n°29, 92, 142 et 166 de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3].

Faisant grief à M. [D] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], par l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, lui a adressé plusieurs mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception et relances, ainsi que deux sommations de payer en dates des 26 juillet 2022 et

15 janvier 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires ) représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024 remis à étude, fait assigner M. [D] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 4.989,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 mars 2024,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 1.781,12 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 843,85 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2.733 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] aux entiers dépens.

A l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du

10 février 2025, à la demande du syndicat des copropriétaires. A l’audience du

10 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu sa demande. Interrogé sur la recevabilité des mises en demeure, il a indiqué qu’elles pouvaient ne pas être conformes au dernier état de la jurisprudence mais que, l’assignation étant antérieure à ladite jurisprudence, il convenait de retenir leur recevabilité.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [D], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 26 mars 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article

473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de

M. [D] pour les lots n°29, 92, 142 et 166,

— plusieurs mises en demeure de payer les charges de copropriété et

relances adressées par le syndic au défendeur en dates des 5 novembre 2020,

3 décembre 2020, 3 février 2021, 2 mars 2021, 25 mai 2021, 6 août 2021,

7 septembre 2021, 4 novembre 2021, 3 décembre 2021, 7 février 2022,

8 mars 2022, 9 mai 2022, 2 juin 2022, 23 août 2023, 20 septembre 2023

— une sommation de payer la somme de 2.385,89 euros, dont 135,90 euros de

coût d’acte, signifiée le 26 juillet 2022 au défendeur,

— une sommation de payer la somme de 6.391,69 euros, dont 160,05 euros de coût d’acte, signifiée le 15 janvier 2024 au défendeur,

— un décompte sur la période courant du 30 septembre 2020 au 13 mars 2024,

pour un solde débiteur de 7.429,44 euros, dont 4.989,58 euros de charges, 2.146,01 euros de frais de syndic et 293,85 euros de dépens,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2020 au

31 mars 2024,

— la régularisation des charges pour l’exercice 2020/2021,

— la régularisation des charges pour l’exercice 2021/2022,

— la régularisation des charges pour l’exercice 2022/2023,

— le relevé général des dépenses pour les exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

17 mars 2021, 28 juin 2022, 29 mars 2023.. ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le contrat de syndic conclu le 6 février 2020, prenant effet le 6 février 2020 et prenant fin le 30 juin 2021,

— le contrat de syndic conclu le 30 juin 2021, prenant effet le 1er juillet 2021 et prenant fin le 30 juin 2022,

— le contrat de syndic conclu le 28 juin 2022, prenant effet le 1er juillet 2022 et prenant fin le 30 juin 2023,

— le contrat de syndic conclu le 29 mars 2023, prenant effet le 1er juillet 2023 et prenant fin le 30 juin 2024,

— des fractures de frais de recouvrement et d’honoraires du syndic, de frais d’huissier et commissaire de justice, et d’honoraires d’avocat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier à

M. [D], par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, une sommation de payer les charges de copropriété impayées arrêtées au

18 décembre 2023 à hauteur de 6.231,64 euros, outre 160,05 euros de coût d’acte.

Cette sommation de payer indique notamment : “Je vous rappelle que vous êtes copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] […] et qu’à ce jour, vous êtes débiteur de charges de copropriété dont le relevé est annexé à la présente.

En conséquence, et en vertu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article

2332-1° du code civil et des articles R 521-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, je vous SOMME DE PAYER dans les QUARANTE HUIT HEURES à compter de la date indiquée en tête du présent entre mes mains, Huissier de justice soussigné, charge de recevoir et de donner bonne et valable quittance, la somme de [6.231,64 euros, outre 160,05 euros de frais d’acte]”.

Un relevé de compte est joint pour un solde de 6.231,64 euros.

Force est de constater que cette sommation de payer ne met pas en demeure

M. [D] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 6.231,64 euros. Elle ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée et mentionne un délai de 48 heures et non de trente jours. Enfin, elle ne porte aucune mention de l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965.

Cette sommation de payer n’indique en conséquence pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. [D] ne pouvait, à la lecture de cette sommation de payer, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Les mises en demeure antérieures n’indiquent pas non plus ces éléments avec précision. En conséquence, ni la sommation de payer du 15 janvier 2024 ni les mises en demeure antérieures ne répondant aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], sise [Adresse 2]) , représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY