TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/09799 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ4U

N° de MINUTE : 26/00017

Madame [N] [C]

née le 20 mai 1978 à [Localité 9] (91)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [V] [G]

né le 03 décembre 1975 à [Localité 10] (92)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 264

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Amaury PLUMERAULT, SELARL MUSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

DEMANDEURS

C/

La SCCV [Adresse 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0205

La S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Vincent GALLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1719

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence d’auditeur de Justice : [E] [P]

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 29 mai 2020, la SCCV [Adresse 13] a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] les lots n°81 et 211 correspondant à un appartement au deuxième étage du bâtiment C et un parking en sous-sol du bâtiment D au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le prix de 261.900 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Pour réaliser cette acquisition, les consorts [G]-[C] ont souscrit un prêt immobilier auprès de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE selon une offre de prêt émise le 03 avril 2020 et acceptée le 27 avril 2020.

Les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date 17 et 23 septembre 2024, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] ont fait assigner la SCCV [Adresse 13] et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 29 mai 2020 et celle subséquente du contrat de prêt immobilier affecté n°5907293 conclu le 27 avril 2020 ainsi que la condamnation de la SCCV [Adresse 13] à les indemniser des préjudices subis.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 28 mai 2025, les consorts [G]-[C] demandent au tribunal de :

« À titre principal,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 13] à livrer à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] les lots quatre-vingt-un (81) et deux cent onze (211) au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » et situés [Adresse 4] à [Localité 12] ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200,00 € par jour de retard à défaut de livraison dans un délai d’un (1) mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

À titre accessoire,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 13] à verser à Monsieur [G] et Madame [C] la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;

CONDAMNER la SCCV [Adresse 13] aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la SCCV [Adresse 13] demande au tribunal de :

« CONSTATER que les consorts [G] et [C] ont pleinement accepté dans l’acte authentique de vente du 29 mai 2020, l’application d’une clause afférente aux « causes légitimes de suspension du délai de livraison »

CONSTATER que cette clause retarde la livraison du bien vendu d’un temps égal au double à la durée d’immobilisation du chantier en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;

CONSTATER que la SCCV [Adresse 13] atteste et confirme que la livraison du bien aux consorts [G] ET [C] sera conforme et dûment effectuée au 3eme Trimestre 2025 au plus tard ;

JUGER que les consorts [G] et [C] n’ont pas établi et justifié par leurs allégations, du bien fondée de leur demande de résolution de l’acte authentique de vente du 29 mai 2020 ;

JUGER en conséquence non fondée les demandes des consorts [G] et [C] de résolution de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 29 mai 2020 et les débouter de ce chef ;

JUGER non fondées de condamnation à dommages-intérêts des consorts [G] et [C] à l’encontre de la SCCV [Adresse 13] :

DEBOUTER en tout état de cause les consorts [G] et [C] de l’ensemble de leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent comme irrecevables et en tout cas mal fondées ;

CONDAMNER les consorts [G] et [C] à verser à la SCCV [Adresse 13] la somme de 2500 € HT au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE demande au tribunal de :

« Sur les demandes de résolution

DONNER ACTE à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE de ce qu’à la lumière des observations qui précèdent, elle s’en rapporte à justice sur le mérite et le bien fondé des demandes tendant à voir :

▪ Constater ou prononcer la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 29 mai 2020;

▪ Prononcer la résolution du contrat de prêt du 27 avril 2020, tel que modifié par l’avenant du 15 mai 2024 ;

▪ Condamner la SCCV [Adresse 13] au paiement de diverses sommes.

Sur la demande reconventionnelle formée par la CEIDF à l’égard de Monsieur [G] et de Madame [C] :

Si le Tribunal prononçait la résolution de l’acte de vente du 29 mai 2020 (modifié par l’avenant du 15 mai 2024) et du prêt du 27 avril 2020,

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] à rembourser la somme de 178 520,63 euros au titre du capital emprunté avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

Sur la demande reconventionnelle formée par la CEIDF à l’égard de la SCCV [Adresse 13]

Si le Tribunal prononçait la résolution de l’acte de vente du 29 mai 2020 et du prêt du 27 avril 2020,

CONDAMNER la SCCV [Adresse 13] à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE toute somme perdue du fait la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, à titre de dommages-intérêts et par application de l’article 1240 du Code civil, soit la somme de 62 329,1 euros à parfaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

CONDAMNER toute partie succombante à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la même ou les mêmes aux entiers dépens et dire qu’ils pourront être recouvrés par Maître Vincent GALLET selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 13] tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 8]

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 126 alinéa 1 du même code précise que dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon les dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, les consorts [G]-[C] ne sollicitent plus la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 29 mai 2020, mais réclament exclusivement l’exécution de l’obligation de livraison des biens immobiliers acquis aux termes de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 29 mai 2020.

Or, cette demande ne fait l’objet d’aucune obligation de publicité.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 13] sera rejetée.

Sur la demande principale des consorts [G]-[C]

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L 261-1 et L 261-2 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement (…)" La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.

La date de livraison est donc un élément essentiel du contrat.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 29 mai 2020 prévoyait que les biens acquis seront livrés « au plus tard au 4ème trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021 » (page 8).

Il n’est pas contesté et résulte même des propres énonciations de la SCCV [Adresse 13] que la livraison de l’appartement et du parking des consorts [G]-[C] n’est toujours pas intervenue, soit un retard au jour du jugement de 1473 jours.

L’acte authentique de vente du 29 mai 2020 prévoit néanmoins que

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énuméré ci-dessous.

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

Les intempéries déclarées sur attestation de la Maîtrise d’œuvreRetard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (Retard provenant de la défaillance d’une entrepriseInjonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,Troubles résultant d’épidémie ou pandémie, d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysme, incendie, inondations ou accidents de chantier,Retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc… sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier,(…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’ACQUEREUR. »

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que celui-ci est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

Cela étant précisé, pour justifier du report de la date de livraison, dans ses dernières conclusions la SCCV invoque exclusivement la défaillance de l’entreprise générale, placée en liquidation judiciaire le 16 février 2023.

Or, la SCCV [Adresse 13] ne produit aucun certificat du maître d’oeuvre permettant d’établir non seulement l’existence de cette procédure collective, mais également ses conséquences sur le déroulement du chantier. Au demeurant, la SCCV [Adresse 13] ne verse aucune pièce aux débats, celles visées au bordereau de communication accompagnant ses dernières conclusions n’ont jamais été transmises au tribunal.

En tout état de cause, il y est mentionné une lettre du 24 juin 2024 de la Direction départementale des Finances Publiques de Seine Saint Denis (pièce n°1) et un planning de livraison (pièce n°2), toutes deux insusceptibles d’établir l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV [Adresse 13] expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le retard de livraison non justifié à hauteur de 1473 jours.

En l’absence de toute livraison des biens acquis et ce plus de quatre années après la date convenue, il y a lieu de constater que la SCCV [Adresse 13] a manqué à son obligation d’édifier et de livrer l’immeuble dans un délai déterminé.

En conséquence, la SCCV [Adresse 13] sera condamnée à achever les travaux et à livrer aux consorts [G]-[C] les lots n°81 et 211 correspondant à un appartement au deuxième étage du bâtiment C et un parking en sous-sol du bâtiment D au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 4] à [Localité 12] et ce sous astreinte de 50 € par jours de retard dont les modalités seront précisées au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

Les demandes reconventionnelles de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE étant toutes formulées en conséquence de la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 29 mai 2020, laquelle n’est plus sollicitée par les consorts [G]-[C] et n’a donc pas été prononcée, elles sont désormais sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 13], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 13] partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [G]-[C] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 €. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

De plus, les consorts [G]-[C] qui ont attrait à la procédure a SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE et ne se sont pas désistés après l’abandon de leur demande de résolution de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 29 mai 2020 et de l’annulation subséquente du contrat de prêt affecté, seront condamnés à payer à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Selon l’article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Adresse 13] tirée du défaut du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 13] à achever les travaux et à livrer à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] les lots lots n°81 et 211 correspondant à un appartement au deuxième étage du bâtiment C et un parking en sous-sol du bâtiment D au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 4] à [Localité 12], ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, à l’issue d’un délai d’un mois après la signification du présent jugement et ce pendant 6 mois ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 13] aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 13] à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] et Madame [N] [C] à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE la somme de 1.000 € (mille euros) u titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la SCCV [Adresse 13] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT