TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03810

N° Portalis DBX4-W-B7J-UVRY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [U] [K]

C/

[O] [M] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [U] [K], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [M] [S]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 septembre 2019, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [O] [M] [S] un appartement à usage d’habitation (Etage 1, n°1153) situé [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 235,98 pour le loyer étudiant TVA, 30.90 euros pour le loyer Prestation TVA et 26,69 euros pour le loyer TVA Etudiants.

Le 6 mai 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [O] [M] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [O] [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.862,60 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 10 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 06 mai 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 septembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.228,78 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire remis à étude le 5 septembre 2025, Madame [O] [M] [S] n’est ni présente ni représentée.

Par note en délibéré autorisée du 15 janvier 2026, le bailleur a indiqué que le justificatif d’assurance n’avait pas été fourni.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (ARTICLE 7 CLAUSE RESOLUTOIRE) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire, non comparant, ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2025 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions de l’acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d’une assurance dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Madame [O] [M] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis le 7 juin 2025, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 8 janvier 2026 démontrant que Madame [O] [M] [S] reste devoir la somme de 6.228,78 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Madame [O] [M] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.228,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [O] [M] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 7 juin 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [M] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [O] [M] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2019 entre la SA ALTEAL et Madame [O] [M] [S] concernant un appartement à usage d’habitation (Etage 1, n°1153) situé [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 7 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [M] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] [S] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 6.228,78 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] [S] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] [S] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,