TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03087

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPXM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[B] [S]

[I] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 9] METROPOLE

HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 30 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 19 décembre 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 13 janvier 2026 puis prorogé au 30 janvier 2026, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Madame [F] [M] (Chargée de recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Madame [B] [S],

demeurant [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [W],

demeurant [Adresse 7]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 mai 2012, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 495,67 euros, provision sur charge mensuelle incluse.

Le 26 mars 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 4 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1588,05 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 juin 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par madame [M], Chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2783,17 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, tout en indiquant que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, ne s’oppose pas à la demande de délai suspensif demandé à hauteur de 150 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [W] [I] comparait en personne. Il indique percevoir la somme de 1650 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et précise que sa femme a repris également le travail. Il ajoute avoir un enfant en bas âge et explique la difficulté par la panne de sa voiture. Il propose le règlement de 150 euros par mois en plus du loyer et sollicite de pouvoir rester dans les lieux.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié remise à étude le 18 juin 2025, Madame [S] [B] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, celui-ci ayant été prorogé au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 4 mars 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 957,18 euros a été signifié le 26 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, aucune reprise des loyers n’a été constatée.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé, de sorte que la résiliation est intervenue le 26 mai 2025 et Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] sont occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 4 novembre 2025 démontrant que Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] restent devoir la somme de 2783,17 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2783,17 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 27 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 27 mai 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2012 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2783,17 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [W] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,