TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marc GAILLARD,

La société MR CONSULTING

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10430 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JS3

N° MINUTE :

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDERESSE

La société civile 4J TROCA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDERESSE

La société MR CONSULTING, sociét par actions simplifiée,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

avant dire droit, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10430 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JS3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 janvier 2023, la SCI 4J TROCA a donné à bail à la SAS MR CONSULTING un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour une durée de 12 mois commençant à courir le 1 février 2023, renouvelable une fois pour la même durée, moyennant un loyer annuel de 40 800 euros, et 9600 euros de provisions annuelles sur charges.

Par courrier du 28 mai 2024, la SAS MR CONSULTING a donné congé des lieux, à effet au 31 août 2024. Par courrier du 8 juillet 2024, reçu le 11 juillet 2024, la SAS MR CONSULTING a adressé à la SCI 4J TROCA un nouveau congé, à effet au 15 septembre 2024.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 16 septembre 2024.

Par courrier du 3 octobre 2024, la SCI 4J TROCA a, par l’intermédiaire de son mandataire, sollicité le paiement de la somme de 8386,46 euros au titre de l’arriéré locatif existant à cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la SCI 4J TROCA a dénoncé à la SAS MR CONSULTING une saisie conservatoire de créance d’un montant de 8386,46 euros, hors frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la SCI 4J TROCA a fait assigner la SAS MR CONSULTING devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner la SAS MR CONSULTING à lui payer la somme de 10 973,63 euros,valider la saisie conservatoire opérée le 8 octobre 2024 à la demande de la société 4J TROCA à l’encontre de la société MR CONSULTING pour la somme de 8386,43 euros entre les mains de la société BRED BANQUE POPULAIRE,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

A l’audience du 28 janvier 2025, la SCI 4J TROCA, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 4J TROCA fait valoir que la SAS MR CONSULTING a libéré les lieux en laissant un arriéré locatif d’un montant de 8346,46 euros, pour lequel elle a fait pratiquer une saisie conservatoire qui s’est avérée fructueuse. Elle ajoute que des dégradations locatives ont été constatées à l’occasion de la réalisation de l’état des lieux de sortie et que les frais de remise en état s’élèvent à 2787,20 euros.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la SAS MR CONSULTING n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Invitée à produire en délibéré un extrait K-bis de la société MR CONSULTING, le conseil de la SCI 4J TROCA a, par courrier du 28 janvier 2025, fait parvenir à la juridiction un extrait Kbis actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il convient de faire application des dispositions précitées.

Sur la réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, les éléments produits aux débats nécessitent des éclaircissements.

Sur l’assignation par procès-verbal de recherches infructueuses

Aux termes de l’article 662 du code de procédure civile, si, dans les cas prévus aux articles 659 et 660, il n’est pas établi que la destinataire a été effectivement avisé, le juge peut prescrire d’office toutes diligences complémentaires, sauf à ordonner les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.

En l’espèce, la défenderesse a été assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, à l’adresse du siège social de la SCI dont il a été justifiée par l’extrait K-Bis produit en délibéré.

Les diligences contenues dans le procès-verbal de signification ne comprennent toutefois aucune tentative de contact avec Mme [R] [U], dirigeante de la société MR CONSULTING, et ce alors même que ses coordonnées électroniques et téléphoniques sont mentionnées dans les courriers récemment adressés à la SCI 4J TROCA.

Il y a dès lors lieu de demander à la SCI 4J TROCA de réassigner la société MR CONSULTING en procédant aux diligences requises, notamment en tentant d’établir un contact téléphonique et/ou électronique avec sa dirigeante.

Sur les arriérés de loyer et de charges

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de ce texte, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. S’il quitte les lieux après le délai de préavis, il reste redevable d’une indemnité d’occupation au prorata des jours supplémentaires dans les lieux.

L’article 9 du contrat de bail prévoit un loyer annuel hors charges de 40 800 euros pour la période du 1 février 2023 au 31 janvier 2024. Il précise qu’en cas de renouvellement, le loyer sera payé par semestre d’avance par virement bancaire. La locataire s’engage dans ce cas à régler le 1er semestre 2024 du 1er février 2024 au 31 juillet 2024 au plus tard le 30 novembre 2023 et le 2ème semestre 2024 du 1er août 2024 au 31 janvier 2025 au plus tard le 31 mai 2024.

Il est en outre prévu que le loyer sera révisé annuellement si le contrat est d’une durée supérieure à un, l’indice retenu étant celui du 4ème trimestre 2022 – valeur 137.26.

L’article 10 du contrat de bail stipule que la locataire règlera une provision annuelle de 9600 euros, ce montant devant être régularisé chaque année en fonction des dépenses engagées transmises par le syndic de copropriété ou l’administrateur de biens.

L’article 11 du contrat de bail prévoit pour sa part un dépôt de garantie de 6800 euros afin de garantir le bailleur du parfait paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et des conditions du bail et plus généralement des sommes dues par le locataire au bailleur dont il pourrait être rendu responsable. Il est précisé que cet engagement est destiné à garantir le bailleur en cas de défaillance du preneur dans l’observation des clauses et conditions du bail et concernera, séparément ou cumulativement, le non-paiement des échéances de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation, réparations et remises en état des lieux loués.

Ladite somme sera restituée au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie à la condition que celui-ci ne révèle pas de dégradations nécessitant une remise en état des lieux dans leur état d’origine. Dans ce cas, le montant des réparations nécessaires viendra en déduction du montant versé.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un décompte dont il résulte que :

la locataire a réglé le loyer annuel, les charges, le dépôt de garantie et les honoraires de location le 14 février 2023,la locataire a payé la somme de 668 euros au titre de « factures Farruch + Virseda », d’un montant de 667,70 euros le 19 octobre 2023 ; Le compte de la locataire présentait donc un solde créditeur de 0,30 centimes au 19 octobre 2023.la locataire a réglé la somme de 26 648,00 euros le 31 janvier 2024, en paiement de l’appel de loyers pour le premier semestre 2024, d’un montant de 26647,71 euros, ventilé comme suit : 21 847,71 euros de loyer et 4800 euros de charges ;la locataire n’a pas réglé le montant appelé le 1 août 2024 au titre du 2ème trimestre 2024, d’un montant total de 8387,02 euros, ventilé comme suit :- 5461,93 euros au titre des loyers,

—  425,09 euros au titre du solde de charges 2023,

—  2500 euros au titre de la provision sur charges.

Il n’est toutefois ni justifié du montant du nouveau loyer appelé à compter du premier semestre 2024 (indice appliqué), ni des raisons pour lesquelles la provision sur charges appelée au 2ème semestre 2024, soit, pour une période allant du 1 août 2024 au 16 septembre 2024, a été fixée à 2500 euros. Le solde de charges 2023, d’un montant de 425,09 euros, appelé le 1 août 2024 n’est par ailleurs pas justifié.

Enfin, le bailleur n’a pas précisé si le dépôt de garantie versé par la locataire le 14 février 2023 lui avait été restitué ou s’il avait été conservé en compensation des sommes dues par la locataire, ainsi que le prévoit le contrat de bail.

Il convient donc de permettre à la SCI 4J TROCA d’éclairer la juridiction sur ces points.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il est produit un état des lieux de sortie, dont il résulte que le logement a été restitué en bon état (sans toutefois avoir été remis à neuf ainsi que le prévoyait le contrat de bail) à l’exception : – d’une zone située à l’avant des WC et de la salle de bain, dans laquelle il a été constaté : des plinthes décollées, quelques cloques, « le tout à la manière caractéristique d’un dégât des eaux », avec un effet tuilé des lames de parquet, dont l’une est en net désaffleurement,

— de la zone de circulation, où les peintures sont « en bon état, mais présentent là aussi y compris dans le placard des craquellements et cloques à la manière caractéristique des dégâts des eaux ».

Il n’a toutefois pas été produit d’état des lieux d’entrée, et aucun élément ne permet d’imputer les dégradations locatives constatées à la locataire, les désordres « caractéristiques d’un dégât des eaux » pouvant avoir diverses origines.

Il convient donc de permettre à la SCI 4J TROCA d’apporter des précisions sur ces points.

Sur les demandes accessoires

Les demandes portant sur les dépens et frais irrépétibles seront, compte-tenu de la nature de la décision, réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours mise à disposition au greffe

Vu les articles 14, 15, 16, 444 et 662 du code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats aux fins de permettre à la SCI 4J TROCA :

de réassigner la défenderesse en procédant à de plus amples diligences, notamment en tentant d’établir un contact avec sa dirigeante, dont les coordonnées électroniques et téléphoniques sont connues, de justifier du montant de l’arriéré locatif,de préciser ce qu’il est advenu du dépôt de garantie,de justifier de l’origine des dégradations locatives constatées

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2025 à 9 heures 01 – Pôle Civil de Proximité, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

SURSOIT à statuer dans l’attente sur l’ensemble des demandes et réserve les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection