TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05934 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YNCK

JUGEMENT

DU : 01 Septembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[B] [O] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Représentant : M. [W] [I] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [O] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/5934 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2023, la société anonyme (ci-après SA) Vilogia a donné à bail à M. [B] [O] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] , moyennant un loyer mensuel de 438,83 euros, toutes charges comprises.

Par acte sous seing privé des 23 octobre 2023 , la SA Vilogia a également donné à bail à M. [B] [O] [C] deux places de stationnements n°11 (059030) et 12 ( 059031) situés [Adresse 11] à [Localité 9].

Par exploit du 31 janvier 2024, la SA Vilogia a fait signifier à M. [B] [O] [C] un commandement de payer les loyers (habitation et stationnement) visant la clause résolutoire contenue au bail pour la somme, en principal, de 1872,75 euros. Ce commandement visait également le défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par exploit du 21 mai 2024 , la SA Vilogia a fait assigner M. [B] [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir notamment, à titre principal, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 2070,82 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux.

Appelée à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 23 mai 2025 à la demande de l’une des parties.

Lors de cette audience, ls parties, représentées respectivement par leur conseil et leur mandataire, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 26 mai 2025.

A cette audience, par conclusions visées par le greffier à l’audience, la SA Vilogia, représentée par M. [W] [I], muni d’un pouvoir de représentation, demande d’écarter les conclusions du défendeur transmises en violation du calendrier de procédure et faute de bordereau de production de pièces.

Au fond, elle demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et des contrats de location des emplacements de stationnement, et à défaut de prononcer la résiliation aux torts exclusifs du locataire au titre du défaut de paiement des loyers et du défaut d’assurance.

Elle sollicite d’ordonner l’expulsion de M. [O] [C] des lieux loués (appartement et emplacements de parking).

Elle demande de condamner ce dernier, au paiement :

de la somme actualisée au 17 avril 2025, à parfaire le jour de l’audience, de 3704, 35 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payerd’une indemnité mensuelle d’occupation,de dire que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Elle demande le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par conclusions visées lors de l’audience, M. [B] [O] [C] demande, outre que ses conclusions soient retenues,

la déduction des frais d’enquête sociale de la dette locativela suspension des effets de la clause résolutoire pendant trente-six moiseffectuer les travaux de remise en état suivants :remplacement de la porte fenêtrechangement de la plomberie dans l’ensemble du logementfixer le loyer à la somme de 150 € pendant le cours des travauxcondamner la SA Vilogia à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

RG : 24/5934 PAGE

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir écarter les conclusions de M. [B] [O] [C]

L’article 16 du code de procédure civile dispose qu’en toute matière le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire.

Les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile prévoient en outre que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

L’assignation a été délivrée par la SA Vilogia le 21 mai 2024, et a été appelée à l’audience pour la première fois le 19 décembre 2024, et renvoyée contradictoirement au 23 janvier 2025. Un calendrier de procédure a alors été fixé de manière consensuelle et contradictoire, avec les échéances suivantes :

délai pour conclure pour le défendeur fixé au 17 mars 2025délai pour conclure pour le demandeur fixé au 17 avril 2025délai échange au 19 mai 2025, pour une audience de plaidoiries fixée au 26 mai 2025.

Si M. [O] [C] fait valoir que ses conclusions transmises hors calendrier ne portent pas atteinte au principe du contradictoire dès lors qu’il s’agit de pièces établies par Vilogia soi-même, cela n’est pas exact dès lors qu’une partie des pièces produites concerne un rapport d’intervention d’une société en recherche de fuites, daté du 6 septembre 2024, et que des demandes reconventionnelles ont été formées sur cette base.

Aucune circonstance ne permet en l’espèce de justifier que les parties s’abstraient d’un calendrier de procédure contractuellement fixé, dont elles avaient le loisir de solliciter la modification en cas de difficulté, et ce alors que les délais de fait écoulés sont conséquent dès lors que près d’une année sépare la délivrance de l’assignation de l’examen de l’affaire au fond.

Or il est constant que M. [B] [O] [C] a transmis ses pièces et conclusions sans se conformer au contrat de procédure, alors que la SA Vilogia justifie l’avoir mis en demeure de produire ses conclusions dans les délais prévus de manière consensuelle, par courrier du 25 mars 2025.

Dans ces conditions, les conclusions de M. [O] [C] ont été transmises le 24 mars 2025, sans pièces, ce qui ne permettait pas utilement à la SA Vilogia d’y répondre, s’agissant notamment du trouble de jouissance allégué, et des demandes reconventionnelles afférentes, ce qui caractérise une atteinte au principe du contradictoire.

Le caractère oral de la procédure ne peut dispenser les parties du respect du calendrier de procédure, sauf à priver ce dispositif de toute efficience, alors que sa nature même est de permettre d’organiser les échanges entre les parties de manière à assurer le respect du contradictoire.

Dans ces conditions, il convient d’écarter les conclusions de [B] [O] [C] visées lors de l’audience du 26 mai 2025.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 22 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Vilogia justifie avoir saisi la CAF par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat de bail prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 octobre 2023, et les contrats de location du 23 octobre 2023 contiennent une clause résolutoire (article 6 et article 11 s’agissant des contrats de stationnement).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 1872,75 €, se décomposant comme suit :

1530,81 € au titre du loyer d’habitation341,94 € au titre du loyer de stationnement Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA Vilogia produit un décompte démontrant que M. [B] [O] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite à hauteur de 154,37 euros, la somme de 3 784,92 € à la date du 26 mai 2025.

M. [B] [O] [C] n’apporte pas d’élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 784,92 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1872, 75 € à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, sur la somme de 2070,82 € à compter de l’assignation délivrée le 21 mai 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande au titre des provisions sur charge :

La demande tendant à dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision demeurant purement hypothétiques à ce stade. De surcroît une demande de dire ne constitue pas une prétention au sens juridique du terme, il n’y a pas lieu d’y faire droit

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’absence de paiement pendant deux années à l’issue de la conclusion du bail, à l’exception de deux paiements intervenus quelques semaines avant l’audience de plaidoiries, ne permet pas d’accorder des délais de paiement à M. [B] [O] [C].

L’expulsion de ce dernier sera ordonnée, en conséquence, suivant les modalités prévues au dispositif.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [O] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Vilogia, M. [B] [O] [C] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en première ressort, par mise à disposition au greffe,

ECARTE les conclusions déposées par M. [B] [O] [C] à l’audience du 26 mai 2025

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2023 entre la SA Vilogia et M. [B] [O] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au situé [Adresse 3] ainsi uqe sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [O] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [O] [C], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [B] [O] [C] à verser à la SA Vilogia la somme de 3 784,92 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1872, 75 € à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, sur la somme de 2070,82 € à compter de l’assignation délivrée le 21 mai 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, au titre des loyers (habitation et stationnement), provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mai 2025

CONDAMNE M. [B] [O] [C] à verser à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer (habitation et stationnement) et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [B] [O] [C] à verser à la SA VILOGIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [O] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE à M. [B] [O] [C] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE le surplus des demandes

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 1er septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

D.AGANOGLU A.GRANOUX