TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00227

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZN6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. D’HLM [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[J] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Camille VACQUIER-CRABÉ de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [M]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 juin 2014 prenant effet le 01 juin 2014, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Madame [J] [M] un appartement à usage d’habitation (n°21), [Adresse 7], situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 386,96 euros et une provision sur charges mensuelle de 187,31 euros.

La SA HLM [Localité 2] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 02 juillet 2025.

Le 10 juillet 2025, la SA [Adresse 6] a fait signifier à Madame [J] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la SA HLM [Localité 2] a ensuite fait assigner Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,le constat de la mauvaise foi de Madame [J] [M] et par voie de conséquence la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation à fournir en tant que de besoin son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.266,05 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 11 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 septembre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la SA [Adresse 6], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.166,92 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La SA HLM [Localité 2] indique que le paiement du loyer courant a été repris, et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [J] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle précise percevoir 809,83 euros de retraite au principal, ainsi que 212,91 euros en supplément, soit une somme totale de 1012,74 euros. Madame [J] [M] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 30 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 02 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 juin 2014 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.174,59 euros a été signifié le 10 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [M] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1070 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM [Localité 2] produit un décompte du 27 janvier 2026 démontrant que Madame [J] [M] reste devoir la somme de 1.166,92 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [J] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.166,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [J] [M], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 30 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [J] [M], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [J] [M] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE DE PIECES

La SA [Localité 2] sollicite la condamantion à fournir l’avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associée.

Cependant, au regard des pièces produites aux débats, la SA [Localité 2] ne justifie pas de l’intérêt de sa demande de sorte qu’elle sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 9] [Localité 2], Madame [J] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2014 entre la SA [Adresse 6] et Madame [J] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n°21) [Adresse 7], situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 11 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] à verser à la SA HLM [Localité 2] à titre provisionnel la somme de 1.166,92 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS la SA [Localité 2] de sa demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

AUTORISONS Madame [J] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 6] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [J] [M] soit condamnée à verser à la SA HLM [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] à verser à la SA [Adresse 6] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,