TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02901

N° Portalis DBX4-W-B7J-UOAS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[R] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [L]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juillet 2020, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [R] [L] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, n°1) situé [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 271,39 euros et une provision sur charges mensuelle de 79,16 euros.

Le 13 février 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [R] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.000,47 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 28 mai 2025, quittancement de mai non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juin 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.186,79 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. La SA CITE JARDINS déclare également être d’accord pour l’octroi de délai de paiement à hauteur de 70 euros par mois, en sus du loyer. Elle ajoute également qu’un rappel des aides personnalisées au logement est prévu le 25 novembre 2025.

Madame [R] [L], comparante, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 70 euros par mois sur 36 mois en règlement de l’arriéré. Elle ajoute être en arrêt maladie depuis le 3 janvier 2025 et avoir 1.300 euros brut de ressources. Elle indique ne pas avoir d’autres dettes que sa dette locative. Elle précise vivre seule et ne pas avoir d’enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le conseil de la SA CITE JARDINS a été autorisée par le Président à produire en cours de délibéré un décompte de la dette actualisé, ce qui a été fait par mail du 27 novembre 2025, la dette s’élevant désormais à la somme de 1.880,09 euros.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article La résiliation pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.047,63 euros a été signifié le 13 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 395,44 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 27 novembre 2025 démontrant que Madame [R] [L] reste devoir la somme de 1.577,81 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (161,96 euros) et du loyer « garage » non prévu au bail (140,32 euros au total).

Madame [R] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.577,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [R] [L], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et acceptées par la SA CITE JARDINS, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 22 mensualités de 70 euros chacune et d’une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [R] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [R] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [R] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2020 entre la SA CITE JARDINS et Madame [R] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment B, n°1) situé [Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1.577,81 euros (décompte arrêté au 27 novembre 2025, incluant une dernière facture de octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [R] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 70 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [R] [L] soit condamnée à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Juge,