DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/04099 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZTC

57B

[K] [G]

[J] [M] épouse [G]

C/

S.A.R.L. VERTFONCIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 09 octobre 2025 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 11 septembre 2025.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [G], né le 2 juillet 1969 à [Localité 5]demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [M] épouse [G], née le 3 août 1970 à [Localité 7] demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Sylvère HATEGEKIMANA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Barbara VRILLAC, avocat plaidant au barreau de Senlis

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. VERTFONCIE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 503 024 572 , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Les époux [G] sont propriétaires des lots n°26 et 61 dans un ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 9] » sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Il s’agit d’un investissement locatif et les époux [G] ont donné un mandat de gestion locative à la SARL VERTFONCIE le 12 novembre 2013.

Cette dernière est également le syndic de l’immeuble.

Les époux [G] dénoncent une mauvaise gestion locative de leur mandataire.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a constaté la résiliation de plein droit du bail et condamné le locataire à leur verser une somme de 15.840,57 € au titre de l’arriéré locatif.

Parallèlement, par jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

condamné solidairement les époux [G] à verser au syndicat de copropriété de la « Résidence les [8] » sise [Adresse 4] les sommes de 12.792,30 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et 2.000 € au titre des frais irrépétibles,débouté les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la SARL VERTFONCIE.

Procédure

[K] [G] et [J] [M] épouse [G], représentés par Me. [D], ont fait assigner la SARL VERTFONCIE devant le Tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024

La SARL VERTFONCIE a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [L] et a fait signifier des conclusions d’incident d’irrecevabilité.

L’audience d’incident a été fixée au 22 mai 2025 reportée au 11 septembre 2025 et le délibéré au 9 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SARL VERTFONCIE

Par conclusions signifiées le 8 septembre 2025, la SARL VERTFONCIE sollicite du juge de la mise en état qu’il :

à titre principal :

déclare irrecevables les demandes des époux [G] à son encontre en raison du principe de l’autorité de la chose jugée,en conséquence, déboute les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes,à titre subsidiaire :

déclare irrecevables comme prescrites les demandes des époux [G] à l’encontre de la SARL VERTFONCIE, en conséquence, déboute les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes,en toutes hypothèses :

condamne les époux [G] à lui verser une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions, elle argue que le tribunal judiciaire de Pontoise a déjà débouté les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre, relevant que si une faute de la SARL VERTFONCIE dans l’exercice de son mandat de gestion locative pouvait être caractérisée, il n’existait aucun lien de causalité entre cette prétendue faute et les préjudices allégués par les époux [G], que le jugement est devenu définitif et les nouvelles demandes dirigées à son encontre par les époux [G] se heurtent au principe de l’autorité de la chose jugée.

Elle précise que :

les parties sont identiques et dans le précédent jugement, les époux [G] ont bien assigné la SARL VERTFONCIE en qualité de mandataire de gestion locative,la cause est identique entre les deux procédures : la responsabilité contractuelle de la SARL VERTFONCIE en qualité de gestionnaire locatif,l’objet est identique : il s’agit d’une demande de condamnation de la SARL VERTFONCIE à régler les charges de copropriété dues par les époux [G],la somme demandée est la même, au centime près,il n’y a aucun élément de préjudice nouveau et l’argumentation des époux [G] est la même au mot près,les époux [G] ne peuvent contourner l’absence d’appel du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise par une nouvelle assignation aux mêmes fins,le principe de concentration des moyens rattaché au principe de l’autorité de la chose jugée imposait aux époux [G] de formuler l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SARL VERTFONCIE dès la première instance.

Subsidiairement, la SARL VERTFONCIE se prévaut de la prescription de l’action des époux [G] et soutient qu’ils n’ont pas agi dans le délai de cinq ans à compter du jour où ils ont eu connaissance des faits reprochés à leur gestionnaire locatif alors que la première mise en demeure de la SARL VERTFONCIE date du 24 mai 2016. Elle conteste le raisonnement des époux [G] selon lesquels il n’y a pas autorité de la chose jugée en raison du précédent jugement mais que la précédente assignation aurait interrompu le délai de prescription.

2. En défense : [K] [G] et [J] [M] épouse [G]

Par conclusions signifiées le 6 mai 2025, [K] [G] et [J] [M] épouse [G] demandent au juge de la mise en état de :

débouter la SARL VERTFONCIE de toutes ses demandes,condamner la SARL VERTFONCIE à leur verser une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident.

A l’appui de leurs écritures, ils contestent toute autorité de la chose jugée et font valoir que s’il y a bien identité de parties, il n’y a pas identité d’objet, que dans le précédent jugement, ils avaient demandé à être garantis par la SARL VERTFONCIE de toutes les sommes qu’ils pourraient être condamnés à régler au syndicat de copropriété en raison de la faute contractuelle commise par la SARL VERTFONCIE dans le cadre de son mandat de gestion locative alors que dans la présente instance ils demandent la réparation des préjudices subis en raison des fautes du mandataire dans l’exercice de son mandat. Ils ajoutent que la première instance ne faisait nullement référence à une demande chiffrée de condamnation à la somme de 12.792,30 € s’agissant d’une demande de garantie.

Ils ajoutent que si l’identité de cause est retenue par le tribunal, les conditions de l’autorité de la chose jugée ne sont pas réunies en l’absence des trois conditions cumulatives.

Enfin, ils indiquent que la mention du débouté n’est pas reprise dans le dispositif du premier jugement.

Concernant la prescription, ils exposent qu’ils ont interrompu le délai de prescription par leur assignation en intervention forcée de la SARL VERTFONCIE du 13 novembre 2020, que le délai de cinq ans a recommencé à courir à compter du jugement du 16 janvier 2024.

Ils retiennent également comme point de départ de la prescription quinquennale l’assignation du 26 juin 2019 et font valoir que les mises en demeure délivrées par le syndicat de copropriété ne leur permettaient pas une connaissance suffisante des fautes de gestion de la SARL VERTFONCIE es qualité de gestionnaire locatif.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour: […]

statuer sur les fins de non-recevoir.Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement".

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 480 du code de procédure civile prévoit que « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ».

L’article 1355 du code civil précise que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

L’autorité de la chose jugée exprime l’impossibilité de soumettre à nouveau à un juge des prétentions qui ont déjà été tranchées à l’occasion d’une précédente instance.

Pour qu’il y ait autorité de la chose jugée, il faut que la chose demandée soit la même (identité d’objet), fondée sur la même cause (identité de cause) et qu’elle concerne les mêmes parties prises en la même qualité (identité de parties).

En l’espèce, par jugement du 16 janvier 2024 rectifié par jugement du 22 mai 2025, les époux [G] ont été condamnés à régler au syndicat de copropriété la somme de 12.792,30 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété suivant arrêté de compte au 4 octobre 2023 et ils ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la SARL VERTFONCIE.

A l’occasion de cette instance diligentée par le syndicat de copropriété à l’encontre des époux [G] pour le paiement de charges de copropriété, les époux [G] ont fait assigner la SARL VERTFONCIE en intervention forcée, en sa qualité de gestionnaire locatif, et demandaient à être garantis de toutes les sommes qu’ils pourraient être condamnés à payer au syndicat de copropriété en raison de la faute contractuelle commise par la SARL VERTFONCIE dans le cadre de son mandat de gestion locative.

Pour justifier le rejet de cette demande, le tribunal a retenu que « il y a lieu de constater que [J] [M] épouse [G] et [K] [G] ne formulent aucune demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SARL VERTFONCIE mais sollicitent que cette dernière soit condamnée à les garantir à l’égard du syndicat de copropriété ;

Or il est manifeste que, s’il peut être reproché à la SARL VERTFONCIE des fautes dans l’exercice de son mandat, les préjudices éventuels subis par [J] [M] épouse [G] et [K] [G] n’ont aucun lien avec leurs manquements dans le paiement des charges qui est sans lien avec le comportement de leur locataire ».

Dans la présente instance, les époux [G] sollicitent la condamnation de la SARL VERTFONCIE à leur verser la somme de 12.792,30 € en raison des fautes commises dans l’exécution de son mandat de nature à engager la responsabilité de ses mandants.

L’identité de parties n’est pas contestée, la SARL VERTFONCIE étant, dans les deux instances, assignée en sa qualité de gestionnaire locatif et non en qualité de syndic du syndicat de copropriété.

L’identité de cause est également établie s’agissant de faute de la SARL VERTFONCIE dans l’exercice de son mandat de gestion locative. Les conclusions au fond des époux [G] sont d’ailleurs quasiment les mêmes dans la présente instance que dans la précédente. Ce sont les mêmes manquements invoqués.

Enfin, il y a identité d’objet : les époux [G] demandent à la SARL VERTFONCIE de régler leur arriéré de charges de copropriété, que ce soit par le biais de la demande de garantie des sommes qu’ils sont condamnés à régler au syndicat de copropriété dans la précédente instance ou par le biais de la condamnation à des dommages-intérêts du montant de la condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de Pontoise dans le jugement du 16 janvier 2024. Dans les deux actions, l’objet est la réparation du même préjudice financier causé aux époux [G] par les manquements de la SARL VERTFONCIE à ses obligations de mandataire chargé de la gestion locative de leur appartement : le non-paiement des charges de copropriété liées à la consommation d’eau de leur locataire.

Décider le contraire permettrait aux époux [G] de bénéficier d’un nouvel examen de leur action en responsabilité contre leur mandataire alors que le jugement du 16 janvier 2024 n’a pas été frappé d’appel.

Dans ces conditions, l’action des époux [G] à l’encontre de la SARL VERTFONCIE se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée et est donc irrecevable.

2. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [G] sont tenus aux dépens.

Par ailleurs, les époux [G] devront verser à la SARL VERTFONCIE une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Vu le jugement de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 janvier 2024, rectifié par le jugement du 22 mai 2025,

Dit que l’action de [J] [M] épouse [G] et [K] [G] se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée,

En conséquence, déclare irrecevable l’action de [J] [M] épouse [G] et [K] [G] à l’encontre de SARL VERTFONCIE en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative de leur bien immobilier,

Condamne [J] [M] épouse [G] et [K] [G] à verser à la SARL VERTFONCIE la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne [J] [M] épouse [G] et [K] [G] aux entiers dépens.

Fait à [Localité 6], le 9 octobre 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY