TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 22 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 23/01303 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-H4T6

Jugement Rendu le 22 JUILLET 2025

AFFAIRE :

[Y] [V]

C/

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]

ENTRE :

Monsieur [Y] [V]

né le 11 Juillet 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Philippe SCHMITT, avocat au barreau de DIJON postulant et par M^e Isabelle DOMONT-JOURDAIN, de la SELAS ACG, avocat au barreau de l’AUBE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice : la SELARL METRAL BILBAULT BROIN, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie BELLEVILLE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI,, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Monsieur Medhi VERNAUD, Auditeur de Justice

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 21 janvier 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 18 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 08 juillet 2025 et prorogé au 22 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

M^e Sophie BELLEVILLE

M^e Isabelle DOMONT-JOURDAIN

M^e Jean-philippe SCHMITT

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 18 avril 2006, M. [Y] [V] a acquis, sur la commune de [Localité 5] (21), à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 3],un ensemble immobilier. Selon état descriptif de division et règlement de copropriété du 29 décembre 2006, l’immeuble a été divisé en 12 lots et un règlement de copropriété a été établi.

M. [Y] [V] a notamment conservé la propriété du lot n° 12 consistant dans une pièce mansardée située au 3ème étage représentant 175/1000 tantièmes.

La SELARL Métral Bilbault Broin a été désignée en qualité de syndic de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, M. [Y] [V] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la

copropriété des immeubles bâtis, et demande de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété mettant des charges de chauffage collectif et d’eau à la charge du lot n° 12 et d’ordonner une nouvelle répartition des charges de chauffage et d’eau froide.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 5 juin 2023.

Compte-tenu du courrier adressé au juge de la mise en état par M^e Belleville le 22 novembre 2023, indiquant qu’elle n’intervenait plus dans le dossier, l’affaire a été orientée en fixation.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 28 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 18 mars 2025 puis mise en délibéré au 8 juillet 2025. Le délibéré a été prorogé au 22 juillet 2025.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, M. [Y] [V] demande au tribunal, au visa des articles 10 alinéa 1er et 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

— le recevoir en ses demandes et prétentions,

— déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété en date du 29 décembre 2006 mettant des charges de chauffage collectif à la charge du lot n° 12 correspondant à une pièce mansardée située au 3ème et dernier étage,

— par conséquent, ordonner la nouvelle répartition des charges liées au chauffage de la façon suivante :

— Lot 1 : 391/1000,

— Lot 8 : 145/1000,

— Lot 9 : 153/1000,

— Lot 10 166/1000,

— Lot 11 : 145/1000,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SELARL Métral Bilbault Broin à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le dispenser de supporter les frais de procédure du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SELARL Métral Bilbault Broin, aux entiers dépens.

M. [Y] [V] soutient que la clause liée aux répartitions des charges de chauffage est nulle car elle prévoit une répartition des charges communes au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire, sans tenir compte du fait que son lot n’est ni raccordé, ni raccordable au chauffage, s’agissant de combles. Il en déduit que la clause du règlement de copropriété ne fait pas de distinction en fonction de l’utilisation de cet équipement, et donc du critère d’utilité objective. Il rappelle que le tribunal qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges de chauffage doit ensuite procéder à la nouvelle répartition. Il propose alors que seuls les appartements bénéficiant d’un chauffage collectif de l’immeuble, à savoir les lots numéros 1, 8, 9, 10 et 11, supportent le chauffage et que les autres lots, dont le lot n° 12 lui appartenant, en soient exclus.

°°°°°

Le syndicat des copropriétaires, assigné à personne morale, qui a dans un premier temps constitué avocat, avant que ce dernier indique ne plus intervenir, n’a pas conclu.

MOTIFS :

1/ Sur la demande de déclaration de la clause de répartition des charges de copropriété liées au chauffage non écrite :

D’après l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à la date de délivrance de l’assignation, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

(…)

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

Selon l’article 43 de cette loi applicable à la date de délivrance de l’assignation, “toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive”.

En l’espèce, la lecture du règlement de copropriété du 29 décembre 2006 permet de constater que ce dernier rappelle dans son chapitre III, en page 8, que “tout règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Selon ce règlement, constituent des parties communes “les installations de chauffages central et de fournitures d’eau chaude ainsi que leurs accessoires tels que chaufferie, cuves à combustibles, canalisations d’eau, circuits électriques, lorsqu’il en existe, à l’exclusion des radiateurs et des canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et le desservant exclusivement (…)” (page 9 et 10).

L’immeuble est divisé en douze lots, comprenant un certain nombre de tantièmes généraux, à savoir 175/1000èmes s’agissant du lot n° 12 et 100/1000èmes s’agissant du lot n° 8.

Le règlement de copropriété précise en son paragraphe “méthode de calcul” en page 8 que “les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant déterminé les quotes-parts des parties communes et les charges de copropriété sont les suivantes :

1- Calcul des quotes-parts de parties communes :

ART 5 : Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”.

M. [Y] [V] établit qu’il règle des charges de chauffage. Il indique que ces charges concernent le lot n° 12 dont il déclare qu’il n’est pas raccordé au chauffage collectif.

Cependant, la lecture des appels de fonds comprenant les charges communes générales, le chauffage et les fonds travaux ALUR, en date des 17 juin 2022 et 9 décembre 2022, démontre que les “postes à répartir” concernent le lot n°8 consistant dans un appartement T2 au 1er étage, et non le lot n° 12. Ces appels de fonds sont effectués pour 175/1000èmes.

Le décompte de charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 concerne les lots n° 8 et 12, intégrant toujours le chauffage, et s’applique sur une quote-part de 175/1000èmes.

Certes, cet appartement T2 au 1er étage représente 100/1000èmes selon le règlement de copropriété en page 8, alors que les appels de fonds et les décomptes de charges concernent 175/1000èmes, qui correspondent à la quote-part du lot n° 12. Pour autant, ces éléments, s’ils pourraient être de nature à démontrer une éventuelle confusion du syndic dans l’affectation des quotes-parts du lot n° 8 (175/1000 èmes au lieu de 100/1000èmes), ne prouvent pas l’existence d’une facturation du chauffage relativement au lot n° 12, puisqu’il est établit, en page 3 du projet de modificatif de l’état descriptif de division, que le lot n° 8 bénéficie du chauffage collectif, devant ainsi faire l’objet d’une facturation à ce titre, et que le nombre de tantièmes appliqués au chauffage est le même pour les appels de charges du seul lot n° 8 et pour les charges des lots n° 8 et 12, démontrant l’absence d’incidence de la propriété du lot n° 12 sur les charges de chauffage.

M. [Y] [V] échoue donc à démontrer que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic met à sa charge le coût de charges de chauffage collectif pour le lot n° 12.

Il convient, en conséquence, de rejeter les demandes aux fins de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété et d’ordonner une nouvelle répartition des charges.

2/ Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [V] perdant le procès, il sera condamné aux dépens.

Il y a lieu de rejeter sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa demande de dispense de supporter les frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE la demande de M. [Y] [V] tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété en date du 29 décembre 2006 mettant des charges de chauffage collectif à la charge du lot n° 12 ;

— REJETTE la demande de M. [Y] [V] tendant à voir ordonner la nouvelle répartition des charges liées au chauffage ;

— CONDAMNE M. [Y] [V] aux dépens de l’instance ;

— REJETTE la demande de M. [Y] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de M. [Y] [V] de le voir dispenser de supporter les frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente