Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 17 février 2026, n° 25/05224

TJ Toulouse 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [O] [L] n'a pas contesté la créance et est donc tenue de payer les charges dues.
Accepté
Exigibilité des provisions sur charges
La cour a jugé que la mise en demeure était conforme et que les provisions devenaient exigibles après l'inaction de Madame [O] [L].
Rejeté
Comportement fautif de la défenderesse
La cour a estimé que le simple non-paiement ne constitue pas un comportement fautif suffisant pour justifier des dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Madame [O] [L] à payer une somme pour couvrir les frais engagés par le syndicat.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a confirmé que Madame [O] [L] étant la partie perdante, elle doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 17 févr. 2026, n° 25/05224
Numéro(s) :	25/05224
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu MAUREL-FIORENTINI
Cabinet(s) :	SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT
Parties :	son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 1 ] SIS [ Adresse 1 ] À [ Localité 1 ]

Texte intégral

N° RG 25/05224 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UUPK

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/05224 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UUPK

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] SIS [Adresse 1] À [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la société FIT GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [O] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [L] est propriétaire des lots n° 287, 325 et 406 au sein de la [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, a assigné Madame [O] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 20 janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Madame [O] [L] au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, des sommes de : 3.579,67 euros au titre des charges échues ;1.553,48 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables ;dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, première mise en demeure article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner Madame [O] [L] au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, de la somme de : 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

De son côté, Madame [O] [L], bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Madame [O] [L] est propriétaire des lots n° 287, 325 et 406 au sein de la [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 13 novembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Madame [O] [L] reste redevable de la somme de 3.579,67 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [O] [L]. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [O] [L] est donc redevable de la somme de 3.579,67 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 13 novembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception déposé le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis la partie défenderesse en demeure de payer la somme de 3.579,67 euros et indiqué que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Il convient, par aileurs, de constater que cette mise en demeure fournit le détail de la somme réclamée.

Le syndicat des copropropriétaires produit également un décompte des charges non échues réclamées pour un total de 1.553,48 euros détaillé comme suit :

— provisions sur charges courantes (du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026) : 1.392,36 euros (348,09 x 4) ;

— cotisations fonds de travaux : 60,40 (15,10 x 4) ;

— appels provisionnels travaux hors budget prévisionnel : 100,72 euros (50,36 x 2).

Le syndicat des copropriétaires produit enfin le PV de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 septembre 2025 au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026.

Il convient donc de condamner Madame [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FIT GESTION la somme de 1.553,48 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Madame [O] [L] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe, étant précisé que le simple non paiement ne saurait à lui seul constituer un abus de droit.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [O] [L] sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [O] [L] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS,

Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, la somme de 3.579,67 euros (TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS et SOIXANTE SEPT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 13 novembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, la somme de 1.553,48 euros ( MILLE CINQ CENT CINQUANTE TROIS EUROS et QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Madame [O] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,