TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [H]

Monsieur [F] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04312 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WUT

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

[Adresse 3]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [H],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [H],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 août 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04312 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WUT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2011, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 393,53 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1537,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 novembre 2024 en dernier lieu.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater à titre principal le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner les défendeurs à lui payer les loyers et charges impayés au 11 avril 2025, soit la somme de 2325,83 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, la SA ELOGIE SIEMP a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 3815,99 euros au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 inclus.

Monsieur [F] [H] a comparu en personne à l’audience. Il a indiqué que la dette locative a été générée par les difficultés de son père à gérer le paiement des loyers en raison de son âge et de son état de santé. Il a exposé vouloir effectuer un seul versement avant le 30 juin 2025 pour apurer la dette et ne pas qu’ils soient expulsés. Il a ajouté percevoir 2100 euros de revenus et son père 900 euros et ne pas avoir de crédit en cours.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [L] [H] ne s’est pas présenté ni n’a été représenté ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

La SA ELOGIE SIEMP a été autorisée à produite un décompte actualisé au plus tard le 10 juillet 2025, soit postérieurement au versement que Monsieur [F] [H] a exposé à l’audience vouloir effectuer pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SA ELOGIE SIEMP a produit une note en délibéré en date du 2 juillet 2025 faisant état d’un solde de 181,47 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et la situation a été signalée à la CCAPEX le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2025.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juin 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024 en dernier lieu. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA ELOGIE SIEMP produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] restent lui devoir la somme de 181,47 euros à la date du 30 juin 2025. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [H], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [F] [H] n’en conteste en tout état de cause pas le montant.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 181,47 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA ELOGIE SIEMP démontre que Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] ont repris le paiement des loyers en effectuant d’importants versements dans le courant du mois de juin 2025 si bien que la dette locative a nettement baissé depuis l’assignation. Par ailleurs, Monsieur [F] [H] propose d’effectuer un seul versement pour apurer la dette locative.

Malgré l’absence de Monsieur [L] [H] à l’audience, au regard du faible montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, du délai de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, dès lors que le défendeur n’a pas réglé sa dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour le contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] succombent ainsi bien à l’instance et n’échappent au prononcé d’une condamnation en paiement et à l’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison du paiement intervenu postérieurement à l’assignation. Ils seront en conséquence condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SA ELOGIE SIEMP les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2011 entre la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 4370 euros, enregistrée au décompte le 26 juin 2025) la somme de 181,47 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que cette mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution du délai accordé ;

DISONS que si le délai accordé est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement de la mensualité ou du loyer à son terme :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 1er juillet 2025,

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux restés sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [H] et Monsieur [F] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection