TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 58E

N° RG 22/04109 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RI7O

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Juin 2026

S.C.I. MILHES

C/

[N] [E]

Compagnie d’assurance GENERALI IARD

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2], représentée par son syndic, la société FONCIA

[K] [M]

S.A.R.L. ELGAREKIN GENERALI ASSURANCES

S.A. LA COMPAGNIE FILIA-MAIF

S.A. AXA FRANCE IARD

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Juin 2026

à SELARL CABINET J.M. SERDAN

M^e Dominique JEAY

SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA

SELARL THEVENOT MAYS BOSSON

M^e Marie-Agnès TROUVE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 05 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente, Juge, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MILHES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [N] [E], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Compagnie d’assurance GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par la SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9], représentée par son syndic, la société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11], représenté par son syndic, la societe SYNDIA dont le siège social est [Adresse 12]

représenté par M^e Marie-Agnès TROUVE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [K] [M], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. ELGAREKIN GENERALI ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 14]

non comparante, ni représentée

S.A. LA COMPAGNIE FILIA-MAIF, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, absent

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

S.A. CARDIF IARD, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par M^e Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date des 8, 12 et 22 septembre 2022, la SCI MILHES a fait assigner le syndict des sopropriétaires de la résidence située [Adresse 18] à TOULOUSE (31300) représentée par son syndic la SAS FONCIA, Monsieur [K] [M], la société ELGAREKIN GENERALI ASSURANCES, la compagnie FILIA -MAIF assureur du logement en cause, la SA AXA FRANCE IARD assureur de l’immeuble aux fins d’obtenir, sur le fondement de des articles 1153, 1240 et 1353 du Code civil et L113-24, L113-5 et L121-1 du Code des assurance:

A titre principal , la condamnation de la compagnie GENERALI ASSURANCES à lui payer les sommes suivantes :

—  5.135,04€ au titre des travaux de reprises nécessaires,

-1.428,50€ en répration de son préjudice locatif assortie des intérêts à compter du 2 décembre 2020,

—  2.000€ à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence se situant [Adresse 18] à [Localité 3] représentée par son syndic, la SAS FONCIA, la SA AXA FRANCE IARD, la compagnie FILIA MAIF et Monsieur [K] [M] au paiement es mêmes sommes,

En tout état de cause , condamner in solidum tout succombant à lui verser la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 26 septembre 2023, la SCI MILHES a appelé en cause Monsieur [N] [E] aux fins de lui rendre opposable la procédure en cours.

La jonction de la procédure avec l’instance principale était ordonnée à l’audience du 17 octobre 2023.

Par acte du 22 décembre 2023, la SCI MILHES a fait assigner la SA GENERALI IARD aux fins de lui rendre opposable procédure en cours, la société ELGAREKIN ayant décliné sa garantie.

La jonction de la procédure était ordonnée à l’audience du 5 mars 2024.

L’affaire, après de très nombreux renvois, était retenue à l’audience du 19 mai 2026.

La SCI MILHES, valablement représentée, explique être propriétaire d’un logement situé au 3ème étage d’un immeuble situé [Adresse 18] à Toulouse, soumis au statut de la copropriété, et administré par la SAS FONCIA en qualité de syndic.

Le 18 septembre 2019, un dégat des eaux est survenu dans ce logement provenant de l’appartement du dessus occupé par Monsieur [K] [M] assuré auprès de la MAIF.

Cette dernière mandatait le cabinet EUREXO SAS aux fins d’organiser une expertise amiable qui a conclut que les écoulements provenaient d’une défaut de bouchonnage du radiateur à la suite de la dépose des radiateurs qui n’étaient plus en eau. L’expert estimait que compte tenu de l’intervention d’un professionnel dans le sinistre, il revenait à l’assureur de l’immeuble d’intervenir. S’ensuivit une discussion entre les assureurs de chaque partie qui se soldait par un refus de toute prise en charge par l’un d’eux.

A titre principal, elle soutient que l’assureur GENERALI son assureur lui doit garantie alors même qu’un professionnel est intervenu, Monsieur [N] [E], alors d’une part que l’intervention de ce professionnel n’est pas établi puisqu’aucun devis ou facture n’est produit et d’autre part, que ce dernier a déclaré avoir cessé son activité en 2016. L’expert s’est fondé sur le dire d’une partie sans vérification pour que les assureurs estiment que le dommage et la garantie devait être indemnisé par l’assureur de l’immeuble, qui ne répondait pas et finissait pas dénier sa garantie.

Elle rappelle que l’article L113-2-4 du Code des assurances pose le principe selon lequel l’assuré doit déclarer le sinistre à l’assureur afin d’obtenir le paiement de la garantie prévue au contrat. L’article L113-5 du même Code prévoit que l’assuré a rapporté la preuve du sinistre , l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation détermminée par le contrat et ne peut-être tenu au -delà. Selon contrat n° AR342548, la compagnie GENERALI aurait dû verser à la SCI MILHES, son assurée, l’indemnité prévue. Ce qu’elle n’a pas fait, préférant inviter son assuré à se tourner vers l’agence FONCIA et l’assureur multi-risque habitation.

A titre subsidiaire, sur la prise en charge par les autres assureurs elle fait valoir que:

— le syndicat des copropriétaires et son assureur : elle rappelle qu’après être resté taisant, la SAS FONCIA déclinait l’intervention de son assureur estimant que la CIDECOP n’était pas applicable et et que c’était à l’assureur de la SCI MILHES d’intervenir en garantie, ce que confirmait la compagnie AXA qui indiquait que la CIDECOP n’était pas applicable en présence de responsabilité civile professionnelle du prestataire d’ouvrage.Elles estimaient ainsi indirectement que la garantie était régie par la convention IRSI.

Visée par cette convention, la compagbnie GENERALI et la MAIF ont concentré leurs arguments sur l’application de la convention CIDECOP. Hors les dégâts occasionnés excèdent le taux de compétence de la convention IRSI qui est limitée à 5.000€. Cette convention ne peut donc pas s’appliquer.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la prise en charge par le syndic de tous dommages causés aux co-propriétaires oou au tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Les dégradations subies dans son appartement proviennent d’infiltrations qui ont nécessairement cheminées par les parties communes et trouvent son origine dans celles-ci, donc la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaire est engagée.

— le voisin responsable et son assureur : l’appartement voisin dans lequel le sinistre s’est déclaré appartient à Monsieur [K] [M] dont le locataire a pour assureur la compagnie FILIA MAIF qui a également soutenu que la convention IRSI ne pouvait s’appliquer . Toutefois, en application de l’article 1240 du Code civil, ils sont tenus à réparations des dommages qu’ils ont causé.

— sur la reprise des désordres: elle a produit deux devis, l’un pour les embellissement de peinture à hauteur de 1.098€ TTC et l’autre pour le changement de parquet endommagé par le dégât des eaux à hauteur de 4.037,04€. Au jour de l’audience, la compagnie GENERALI accepte de prendre en charge les frais de peinture à hauteur de 1.098€ mais refuse la prise en charge du parquet estimant que cela n’était pas justifié, alors qu’elle produit un état des lieux des locataires qui démontre la détérioration du plancher et des plinthes.

— sur le préjudice locatif : elle indique avoir dû consentir des réductions de loyers pour ses locataires incommodés par les détériorations entre les mois d’octobre 2019 et juillet 2021 et en justifie par une déclaration comptable à hauteur de 716€ et devra également les indemniser lors des travaux estimés à 15 jours soit la somme de 712,50€ soit un total de 1.428,50€.

— sur les dommages et intérêts : en vertu de l’article 1123 alinéa 4 du code civil, en cas de mauvaise foi des débiteurs, des dommages et intérêts peuvent être octroyés et dans le cas présent, les conditions sont réunies. Elle s’est retrouvée en simple profane face à des professionnels de l’assurance qui ont fait obstacle à toute indemnisation depuis 2019.

La SA GENERALI IARD, valablement représentée, demande au tribunal de fixer l’indemnisation de la SCI MILHES au titre du dégât des eaux à la somme de 1.098€ au titre du préjudice matériel et rejeter ses autres demandes comme étant non fondées faute de justificatif et de condamner in solidum Monsieur [M] et son assureur la société CARDIF à relever et garantir la société GENERALI de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et les condamner au paiement de la somme de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

1/ sur les demandes de la SCI MILHES : concernant les dommages matériels, que seule la reprise de peinture au titre des embellissements ne peut être pris en charge dans la mesure où aucun dommage n’a été déclaré sur le parquet et les états des lieux d’entrée en 2021 et de sortie en 2024 mentionnant des dommages sur les plinthes ne suffit pas à démontrer un lien de causalité entre les dégradations constatées et le sinistre.

D’ailleur l’état des lieux d’entrée daté du 26 juillet 2021 ne mentionne aucun désordres sur les plinthes, deux ans après le sinistre. Ce dommage peut résulter de l’état d’usure du parquet.

Sur les pertes locatives : elle produit une attestation comptable qui mentionne 5 locataires sans précision de la date d’occupation ni production des baux d’habitation. De surcroit la demande au titre de la durée des travaux n’est pas fondée puisque la durée des travaux n’est pas démontrée. La demande au titre de la perte de loyer sera donc rejetée.

Sur la la demande de dommages et intérêts : elle rappelle qu’il ne peut lui être reprochée aucune mauvaise foi dans la mesure où le responsable du sinistre est Monsieur [M].

2/ Sur la condamnation de la société CARDIF à relever et garantir la SA GENERALI, elle rappelle que l’expertise a démontré que l’origine du sinistre est imputable au logement de Monsieur [M], elle est donc fondée à se tourner vers son assureur, en qualité de responsable du sinistre. Il appartient à la société CARDIF d’exercer un recours contre l’assureur de Monsieur [E] qui est intervenu à la demande de son assuré.

La MAIF venant aux droits de la SA FILIA-MAIF, valablement représentée, explique être l’assureur du locataire de Monsieur [M] demande sa mise hors de cause et conclut au rejet de toutes les demandes formées contre elle. A titre subsidiaire, si elle devait être tenue à réparation, elle demande que les conamnations soient limitées à la somme de 4.798,62€ et de fixer le point de départ des intérêts de retard à la date du jugement à intervenir.

Elle demande la condamnation de tous les assignés à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. Elle demande également la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique que l’intervention de Monsieur [E] en tant que professionnel n’est pas établi ni d’ailleurs l’effectivité de la garantie qu’il aurait donné à la compagnie AXA puisqu’il n’est pas rapporté le moindre paiement de sa part. Dès lors c’est bien la convention IRSI qui a vocation à s’appliquer et en vertu e l’article 6.2.1 de la convention IRSI l’assureur du propriétaire des biens sinistrés prend en charge au titre des locaux privatifs, les dommages matériels et les frais afférents ainsi que les dommages immatériels. La compagnie GENERAL a donc vocation à être mobilisée.

Sur les préjudices subis par la SCI MILHES, elle rappelle que les devis produits ne lui sont pas opposables, en tout état de cause si une condamnation devait intervenir, il devrait être appliqué un coefficient de vétusté et le taux de TVA devra être ramené à 10%ce qui ramène les prétentions à la somme de 4.798,62€.

Sur les préjudices immatériels, ils sont fondés sur une attestation du propre comptable de la SCCI MILHES et sont particulièrement vagues et pour les frais futurs il n’est produit aucun élément sur la durée des travaux.

Elle ne peut davantage être condamnée pour mauvaise foi car l’exercice d’un droit ne peut être considéré comme un abus.

Monsieur [K] [M] et la SA CARDIF, en qualité d’intervenante volontaire au côté de son assuré, propriétaire non occupant, valablement représentés, demande que soit accueillie et déclarée recevable l’intervention volontaire de la SA CARDIF et concluent au rejet de toutes les demandes formées contre Monsieur [M]. Ils demandent la condamnation de tout succombant aux dépens.

Au soutien de sa position, la SA CARDIF fait valoir que c’est à la compagnie GENERALI de faire son affaire de l’indemnisation de son assurée à charge pour elle d’engager les recours récursoires dont elle dispose, comme elle l’a fait elle-même pour son assuré.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] représentée par son syndic la SAS SYNDIA, valablement représenté, conclut au rejet des demandes de la SCI MILHES et de tout autre concluant à son endroit et à titre subsidiaire, demande la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD a le relever indemne de toute condamnation.

En tout état de cause, il demande la condamnation in solidum de la SCI MILHES et de tout succcombant à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa position, il fait valoir :

— que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la prise en charge par le syndicat des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers yant leur origine dans les parties communes, or le fait que l’eau provenant de l’appartement de Monsieur [M] ait cheminé par les parties communes pour arriver dans le logement loué par la SCI MILHES ne permet pas de conclure que l’origine du sinistre ait son siège dans les parties communes, il s’agit d’une interprétation particulièrement large et inexact du texte visé ;

— Monsieur [N] [E] n’a jamais dénié sa responsabilité et il a honoré les recours subrogatoire.

La SA FRANCE IARD, valablement représentée, conclut au rejet de l’intégralité des demandes de la SCI MILHES et de toutes les demandes formées contre elle par une quelconque partie et condamner tout succombant à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, elle fait valoir que d’une part, que la SCI MILHES conteste le rapport d’expertise en remettant en cause l’intervention de Monsieur [E] alors que son intervention est un fait établi, et que ce dernier a reconnu son intervention. Afin de se soustraire à ses obligations la compagnie GENERALI, invoque la convention CIDECOP alors que l’article 1.3 de ladite convention exclue de son champs d’application de lorsque la responsabilité d’un prestataire a été engagée.

En outre, il n’y a aucune responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires puisque l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la responsabilité du syndicat que lorsque le sinistre trouve son origine dans les parties communes, ce qui n’est pas le cas. Le fait que l’eau passe par les parties communes, ne fonde pas la responsabilité de plein droit du syndicat.

Monsieur [N] [E], comparant en personne, indique reconnaître sa responsabiilté et rembourser les dégâts mais pas les autres demandes ni les intérêts.

La décision était mise en délibéré au 05 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de garantie

En application de l’article L113-5 du Code des assurances “Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.”

Suite au sinistre, Madame [T] [F], locataire de la SCI MILHES a signé un constat amiable de dégâts des eaux avec Monsieur [K] [M] et elle a déclarée être assurée auprès de la MAIF.

Suite à la déclaration de sinistre effectuée par la locataire de la SCI MILHES, la MAIF a organisée une expertise amiable et l’expert a chiffré la reprise des désordres à 1.600€ consistant en la remise en peinture des plafonds de plusieurs pièces du logement, et a déclaré que suite à l’intervention d’un professionnel comme étant à l’origine du sinistre, c’est l’assureur de l’immeuble qui a vocation à intervenir. A partir de cette déclaration, plus aucun assureur n’a accepté de prendre en charge le sinistre.

Or, il résulte de la convnetion IRSI que pour les dommages d’un montant inférieur ou égal à 1.600€ c’est l’assurance du locataire occupant qui doit prendre en charge le sinistre en qualité d’assureur gestionnaire et sans possibilité de recours.

Il incombait donc à la MAIF d’indemniser le sinistre à hauteur de l’évaluation d’expert ou sur facture, ce qu’elle n’a pas fait.

La convention IRSI a vocation à simplifier et unifier les procédures d’indemnisation afin d’éviter le recours à des procédures judiciaires, ce qui dans le cas présent, est un échec. Enfin, il incombait à la MAIF non pas de s’abriter derrière l’assureur de l’immeuble dans le cadre de la convention CIDECOP mais d’exercer une action récursoire si elle entendait se prévaloir de cette convention.

En conséquence, la MAIF sera condamnée à indemniser la SCI MILHES puisque la locataire a quitté les lieux avant d’obtenir indemnisation.

Sur les préjudices

Sur la mise en peinture

Le devis présenté est inférieur à l’estimation de l’expert et s’élève à 1.098€ et remonte au 12 février 2020 et le retard de paiement sera compensé par le versement des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020.

Sur le changement des parquets

Lors de l’expertise amiable, aucun dégât sur le parquet n’a été observé et il ne peut être établi que les dégradations occasionnées proviennent de l’usure ou d’un lavage avec de l’eau en abondance car les murs n’ayant été impactés par la fuite, aucun élément ne permet de conclure que les sols ont été endommagés. Cette demande sera rejetée.

Sur les dommages immatériels

La SCI MILHES a estimé devoir indemniser ses locataires, sans qu’aucun autre élément qu’une attestation d’expertise comptable ne soit produit et sans mentionner la date à laquelle ces réductions de loyers ont été accordées alors que seuls les plafonds ont été endommagés, ne rendant pas le logement inhabitable. Cette demande sera rejetée.

Quand aux réductions à venir, faute de démontrer le temps de travail nécessaire à la remise en peiture, cette demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

La SA MAIF a manqué à ses obligations et a contraint la SCI MILHES a engager une procédure judiciaire alors qu’elle était tenue à garantir et qu’il lui appartenait dans le cadre de sa garantie à actionner la convention CIDECOP si elle le jugeait utile dans le cadre de son action récursoire et de garantie de son assurée, ce qu’elle n’a pas fait. Elle sera condamnée à verser à la SCI MILHES la somme de 800€ en réparation de son préjudice.

Sur les frais accessoires

La SCI MILHES a engagé des frais pour faire valoir ses droits, il lui sera allouée la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SA MAIF a contraint la SCI MILHES a engager des actoins contre toutes les parties, elle sera donc condamnée à payer à chacune d’elle la somme de 400 € sur le fondement del’article 700 du Code de procédure civile.

La SA MAIF supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en dernier ressort, par mise à disposition au greffe par application de l’article 450 du code de procédure civile,

Condamne la SA MAIF à payer à la SCI MILHES les sommes suivantes :

1.098€ au titre de la reprise des désordres avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020 jusqu’au jour de l’audience du 9 avril 2026,800€ à titre de dommages et intérêts,1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SA MAIF à payer la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à la SA AXA FRANCE IARD, la compagnie GENERALI, la SA CARDIF et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 19] représentée par son syndic la SAS SYNDIA,

Déboute la SCI MILHES de ses autres demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SA MAIF aux dépens .

Le greffier Le juge