TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13224 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZACT

JUGEMENT

DU : 26 Janvier 2026

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL

C/

[O] [V]

[T] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [A] [B], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [V], demeurant [Adresse 2]

Mme [T] [V], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/13224 PAGE 2

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 8 mars 2018, prenant effet le 1er mars 2018, [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à M. [O] [V] et Mme [T] [V] un logement situé à [Adresse 3] ([Adresse 4]) [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 692,38 euros, outre une provision sur charges de 52,71 euros ainsi qu’une somme de 5,07 euros pour le jardin.

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2021, à effet du même jour, [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail aux locataire un emplacement de stationnement situé à [Adresse 3] [Localité 3][Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à M. [O] [V] et Mme [T] [V] un commandement de payer la somme principale de 704,13 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Lille Métropole Habitat a fait assigner M. [O] [V] et Mme [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constater la résiliation du contrat de bail, à défaut de prononcer cette résiliation, d’ordonner l’expulsion des locataires et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 120,82 euros au titre des loyers, charges dus au 14 novembre 2024, outre les sommes dues depuis cette date jusqu’au jour du jugement, de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, de dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision, de dire que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision et de condamner M. [O] [V] et Mme [T] [V] à lui payer la somme de 152 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 mars 2025, puis à celle du 22 mai 2025, puis à celle du 24 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, [Localité 1] Métropole Habitat, représenté par Mme [W] [K], munie d’un pouvoir et qui se réfère à ses écritures, confirme ses demandes initiales, sauf à solliciter, d’une part, la somme de 1 108,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 novembre 2025, d’autre part, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à demander le rejet de l’intégralité des prétentions formées par les défendeurs, ou, à tout le moins, la réduction à des plus justes proportions de la demande indemnitaire, avec compensation des sommes dues par ceux-ci et des sommes dues par [Localité 1] Métropole habitat.

M. [O] [V] et Mme [T] [V], représentés par leur avocat qui se réfère à ses conclusions, demandent à titre principal des délais de paiement pour solder leur dette locative, à hauteur de 20 euros par mois en plus du loyer, ainsi que la condamnation de [Localité 1] métropole habitat à leur régler la somme de 5 351,04 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, ils sollicitent une mesure d’expertise judiciaire.

Lille Métropole habitat a été autorisé à adresser une note en cours de délibéré pour présenter ses observations vis-à-vis des pièces tardivement communiquées par M. [O] [V] et Mme [T] [V].

Elle a adressé cette note le 5 décembre 2025.

De son côté, le conseil de M. [O] [V] et Mme [T] [V] a communiqué des observations en réponse le 16 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 24 novembre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

RG : 24/13224 PAGE 3

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Lille Métropole habitat justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] Métropole habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le jeu de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail concernant le logement conclu le 8 mars 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [O] [V] et Mme [T] [V] le 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 704,13 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 11 décembre 2023, 24h00, le 10 décembre 2023 étant un dimanche.

Sur la demande de [Localité 1] Métropole habitat en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par [Localité 1] Métropole habitat, en cours de délibéré, fait ressortir une dette d’un montant de 1 472,14 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 91,44 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

RG : 24/13224 PAGE 4

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 90,24 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1 290,46 euros.

Sur la demande de M. [O] [V] et Mme [T] [V] au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ou à la santé et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

L’article susvisé dispose encore que le bailleur est également tenu de :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Aux termes du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, :

Le logement assure le clos et le couvert et dont le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.En cas de manquement à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir la condamnation de son bailleur en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté.

M. [J] [U] et Mme [D] [U] soutiennent que le logement occupé est affecté de désordres liés à des problèmes d’humidité, conduisant au développement de moisissures dans une des chambres et dans le séjour.

RG : 24/13224 PAGE 5

Ils produisent aux débats :

Un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] du 11 janvier 2024 qui indique qu’ont été constatées de l’humidité dans la cuisine et des moisissures au plafond de la cuisine et de la chambre du 2ème étage, ce qui constitue des infractions à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979, le propriétaire étant invité à remédier à la situation dans un délai de deux moisun courrier de ce même service en date du 23 octobre 2025 qui constate que la situation n’a pas évolué et que des désordres persistent (infiltrations, fissures, moisissures)des clichés photographiques non datésun certificat médical du Dr [H] [X] du 25 septembre 2025 qui indique que l’état de santé de Mlle [F] [V] nécessite un logement en milieu salubre, sans humidité

Si les constats faits par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] sont postérieurs à la résiliation du bail, il n’en demeure pas moins certain, vu leur nature, que les désordres existaient antérieurement à cette résiliation.

Dès lors, [Localité 1] Métropole habitat ne peut être suivi lorsqu’il soutient que M. [O] [V] et Mme [T] [V] sont irrecevables à réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, étant occupants sans droit ni titre depuis le 22 novembre 2023.

Par ailleurs, si [Localité 1] Métropole habitat justifie d’interventions en novembre 2023 et octobre 2024, il ressort du courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] en date du 23 octobre 2025 que des désordres importants persistent.

Enfin, aucune pièce n’établit que le phénomène de condensation serait lié à une pose de carrelage au sol qui n’aurait pas été autorisée et qui réduirait fortement la circulation d’air sous les cinq portes du dernier étage.

L’ensemble de ces éléments conduit à retenir l’existence d’un préjudice de jouissance, en lien avec un manquement du bailleur à ses obligations, préjudice qui sera indemnisé à hauteur de 1 290,46 euros.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

En vertu de la compensation, il apparaît que M. [O] [V] et Mme [T] [V] ne sont plus redevables d’aucune somme.

Sur la demande de délais de paiement

M. [O] [V] et Mme [T] [V] n’étant plus redevables d’une quelconque somme à l’égard de [Localité 1] Métropole habitat, la demande de délais de paiement devient sans objet.

Toutefois, il n’est pas justifié de placer M. [O] [V] et Mme [T] [V] dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteurs de tout ou partie de la dette et de les priver des droits qu’ils tiennent de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dispositions qui permettent au locataire défaillant en capacité d’apurer l’arriéré locatif et ayant repris le paiement des échéances normales de loyer, de se voir accorder des délais ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

RG : 24/13224 PAGE 6

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause de résiliation est réputée n’avoir jamais joué, la dette locative, par le jeu de la compensation, ayant été soldée.

Lille Métropole habitat sera donc débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En ce qui concerne la demande de résiliation judiciaire du bail, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, conformément aux dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil.

Il convient de se situer au jour de l’audience pour déterminer si l’inexécution contractuelle est de nature à justifier la résolution du contrat.

La dette étant soldée, il y a lieu de considérer que la violation des obligations contractuelles par M. [O] [V] et Mme [T] [V] n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Lille Métropole habitat sera ainsi débouté de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [V] et Mme [T] [V] supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que des notifications.

L’équité commande de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE [Localité 1] Métropole habitat recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2018, entre [Localité 1] Métropole habitat et M. [O] [V] et Mme [T] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 11 décembre 2023, 24h00 ;

FIXE à 1 290,46 euros la somme due par M. [O] [V] et Mme [T] [V] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXE à 1 290,46 euros la somme due par [Localité 1] Métropole habitat en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [O] [V] et Mme [T] [V] ;

RG : 24/13224 PAGE 7

CONSTATE que la dette locative a été apurée par le jeu de la compensation ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE [Localité 1] Métropole habitat de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [T] [V] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que de leur notification ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THYEFFRY